遏抑房產炒風真有這麼難嗎?

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samuel
文章: 2017
註冊時間: 週五 8月 06, 2010 1:29 pm

遏抑房產炒風真有這麼難嗎?

文章samuel » 週三 2月 16, 2011 10:58 pm

遏抑房產炒風真有這麼難嗎?

身為一國總理之才溫家寶也感嘆遏制樓市炒風實在很難。很多香港人都很震驚, 因為堂堂一國宰相, 對區區規管樓房炒風都無能為力, 那怎能有效處理國家其它更復雜的問題呢?

筆者不相信地產發展商其智慧比溫家寶髙, 能夠玩弄溫家寶于股掌之中。可能情況是溫家寶被既得利益集團體制肘, 或投鼠忌器, 繼而不能收放自如。

其實要遏制地產炒風很簡單, 何需左一個十條, 右一個十條政策? 且效力不彰。

如真要解決間題, 只需三幾招就足夠了。筆者身為一介蟻民都認為不難, 溫總怎會做不到? 所以, 結論應該是: 非不能也, 實不為也。

小市民
16-2-2011
最後由 samuel 於 週日 2月 27, 2011 9:02 pm 編輯,總共編輯了 1 次。

samuel
文章: 2017
註冊時間: 週五 8月 06, 2010 1:29 pm

新例違憲損誠信 學者斥「添亂」

文章samuel » 週五 2月 18, 2011 1:38 pm

新例違憲損誠信 學者斥「添亂」

「為解決一個問題,又生出許多新問題,這叫添亂!」中國人民大學社會學系教授周孝正說,「京15條」以行政手段限制外地人買房,是「惡劣」做法,違背了憲法所說的人人平等原則,更損害政府和國家誠信,長遠看來後患無窮。

「土地出讓金漲 房價能不漲?」

周孝正認為,北京現在出台的控制樓價細則都是「下策」,尤其不該「欺負」外地人,「現在地價為什麼這麼高?你看2005、06年的國家土地出讓金,一年只有7000億人民幣,去年多少?2.7萬億!比前年增加了逾70%。國家土地出讓金飛漲,房價能不飛漲麼?這種增長不可持續,違背了科學發展觀。這些後果,更不應讓外地人來承擔,也違背了國民待遇中『一視同仁』的原則,國家不講信用,什麼都免談,長此以往大家都不信任政府了。」
最後由 samuel 於 週二 3月 15, 2011 9:31 pm 編輯,總共編輯了 1 次。

editor
文章: 11
註冊時間: 週五 2月 18, 2011 4:47 pm

Re: 遏抑房產炒風真有這麼難嗎?

文章editor » 週五 2月 18, 2011 6:02 pm

《小市民》 解答網友提出樓價調控問題並祈請其他高手指正

自網友《 小市民》 發表了 《遏抑房產炒風真有這麼難嗎? 》後, 編輯收到了好幾位網友來郵, 希望《小市民》能解答一些他們心中郁悶問題, 為何國內調控了房價一年多, 實施了一連串針對性調控措施, 但似乎樓盤價越調越高, 究竟是什麼原因或出了什麼問題? 有何解決辦法? 等等

編者根據網友提出的問題, 已經與《小市民》接觸過, 他説樂意就網友問題嘗試説明一下, 互相交流一下, 希望拋磚引玉, 還望其他高手指正。

另網友如發表評論, 編者鼓勵網友能自行註冊後直接發表, 當然, 把評論發給網站編者再轉貼也一樣歡迎。

編者
editor@hongkong-mart.com
18-2-2011
最後由 editor 於 週二 5月 17, 2011 10:28 pm 編輯,總共編輯了 1 次。

editor
文章: 11
註冊時間: 週五 2月 18, 2011 4:47 pm

小市民 --春雨草回網友問

文章editor » 週六 2月 19, 2011 1:55 pm

小市民 --春雨草 回網友問

(一)
網友問: 你怎樣看土地拍賣制度?
《小市民》答:

這是明顯官商勾結制度,是政府掠奪民脂民膏手段,是人民除了向政府繳納法律規定稅金率外另一種更高更猛烈[苛稅]。去年 2010年國家土地出售收益共2.7萬億。試想地產商將會以數倍甚至十倍的2.7萬億[發展]價格房屋賣給人民,人民需付出高昂代價去換取棲身之所。政府與地產商這條金錢鏈是牢不可破的,因為利潤實在太誘人了。政府掌握土地貨源,在這種制度下,政府的角色是無本生意,不勞而獲的賣地商,而人民需要付出終身努力掙取血汗錢來支付高昂[房屋稅]。最不合理的是政府與地產商瓜分這屬另類 [房產稅]。

其實政府可以製造很多其它[金錢鏈]賺取更多的民脂民膏。例如政府規定統一了向農民收購米糧後, 也可跟土地一樣進行拍賣方式賣給大米商。大米商賺取暴利再轉賣給中、小米商或業餘米商等再賣給人民。以前國民黨政府崩潰前就曾經要槍斃囤積居奇賺取暴利的米商。如果説米糧不可能用這樣制度方式經營, 因為米糧是民生必須品,這樣必會引致米糧炒賣, 人民會苦不堪言。

那土地為什麼可以?

如果這個國家的政府是人民的政府, 土地是屬於人民的, 那這個政府就有責任供應及分配充足土地讓人民安居, 而不是把土地作為榨取民脂民膏的工具。政府不是賣地商, 一個負責任, 有能力, 高效率及正常的政府應該以稅收制度運作。社會越繁榮昌盛, 政府會獲取更多稅收。

政府有責任把全國性全民性的房產炒風遏止, 引導民間資源納入自然科學社會發展正軌上。但政府的拍賣地制度是引發全民炒風的始作俑者。

小市民 (春雨草)
18-2-2011

待續。。。。。。。。。
最後由 editor 於 週日 2月 27, 2011 7:48 pm 編輯,總共編輯了 4 次。

editor
文章: 11
註冊時間: 週五 2月 18, 2011 4:47 pm

Re: 遏抑房產炒風真有這麼難嗎?

文章editor » 週三 2月 23, 2011 3:24 pm

(二)
網友問:
政府用行政手段调控市场是计划经济思维? 違背了自由市場經濟?


《小市民》答:

調控措施影響了地產商和炒房者一族的發財路, 他們基本上都用這幾個似是而非理據攻擊政府。但當房產市埸變成大賭埸, 房屋作為賭卓籌碼, 變成炒家樂園, 危害及扭曲國家市場經濟和民生, 政府有責任要糾正歪風。地產商和炒家除了賺錢外, 不會負社會責任。實踐証明不可能是無政府狀態及放縱的自由市埸經濟, 而應該是政府有效監控下有序的自由市場經濟。

美國由房地產泡沫爆破引發的金融危機是前車可鑒 , 都因政府疏怱監管, 事後都制定了更嚴謹的監管法例, 避免重蹈覆轍。

中國國情承受不起因房產泡沫爆破的金融風暴,社會恐會動盪, 不似美國和日本般具備[安全閥] , 所以政府不斷出台調控措施, 一次比一次更嚴厲, 只許成功不許失敗。

這次調控據説下了[死命令], 開始觸及到既得利益集團的利益了。

小市民 (春雨草)
22-2-2011

下一篇: 這次京15條引發了租金上升, 租戶反成調控政策受害者 ?
最後由 editor 於 週日 2月 27, 2011 7:50 pm 編輯,總共編輯了 1 次。

samuel
文章: 2017
註冊時間: 週五 8月 06, 2010 1:29 pm

諸侯聯手抗令 樓市調控觸礁

文章samuel » 週日 2月 27, 2011 11:12 am

諸侯聯手抗令 樓市調控觸礁

「兩會」召開在即,樓價飛漲勢成焦點,國務院近日與各省簽訂軍令狀,務保年內建成一千萬套保障住房。中央用鐵腕調控樓市,但地方陽奉陰違,軍令狀無非一紙空文,就像年初國務院出台調控樓市的「新國八條」,硬性規定大中城市在二月中旬前出台限購令,結果這一撒手鐧遭到近八成城市抵制而觸礁。
今年一月,國務院再推八條調控措施,重中之重為各地必須限制居民購買物業。根據「新國八條」的要求,七十個大中城市應在二月二十日前落實限購細則,如今期限已過,僅有十八個城市落實限購細則,五十二個城市不理會不表態,其中包括重慶以及海口、杭州等樓價飆漲城市。

諸侯聯手抗拒中央政令,這在中共主政的六十多年中極為罕見,事件表明,中央與地方的博弈由暗處走向公開,中央的行政權威敵不住地方利益的挑釁,當局調控樓市的大政方針極有可能再次泡湯。

漏洞百出 無牙老虎
地方敢與中央較勁,根子在一個利字。當年爆發金融海嘯,樓價稍有鬆動,各地政府心急火燎,還沒等中央開口,救市已雷厲風行;如今樓價屢創新高,北京下達限購令,各地卻視若無睹,紋風不動,這足以證明,房地產行業已與政府融為一體,榮辱與共。從出糧到吃喝玩樂,從升官到GDP政績,當官的已離不開土地和樓市,讓樓市降溫無異於斷了自己的財路,誰願意「自殘」?

諷刺的是,中央下達限購令後,全國沒有幾個城市承認當地樓價高、漲幅大,大部分城市保持沉默,企圖以此躲過「限購」一劫。即便在廣州,當局也稱「跟其他一線城市比,廣州房價比較合理」。這就叫做一線城市看京滬,二線城市看一線,三線城市更不急。眾多城市不限購,中央只能讓「新國八條」飛。

其實,即便在「聽話」落實限購令的城市,限購也不過是掩人耳目的把戲。北京、上海規定非戶籍居民購首套物業,須提供連續幾年的納稅證明,否則須繳房產稅,但你有政策,我有對策,發展商隨即推出「為買樓者補納稅證明」、「買樓送五年房產稅」等促銷手法,名限實不限,當局也只是睜隻眼閉隻眼。

總而言之,限購令其實就是無牙老虎,國務院對諸侯抗令不敢動真格。當局既沒有講明不限購受何處分,也沒有殺一儆百,問責相關官員。據稱抗令的最大代價只是「市長被約談」,誰相信「約談」能嚇人,限購令不觸礁才怪。

樓價飆升引發民怨滔天,當局不得不加大調控力度,問題是限購令、軍令狀治標不治本,形同虛設。去年「兩會」,中央領導誓言會調控房價,話音剛落,樓價便應聲狂漲,難道今年還要重演這一幕?

samuel
文章: 2017
註冊時間: 週五 8月 06, 2010 1:29 pm

溫家寶總理:房價

文章samuel » 週日 2月 27, 2011 12:34 pm

溫家寶總理:房價

2月27日上午,中共中央政治局常委、國務院總理溫家寶接受中國政府網、新華網聯合專訪,與廣大網友線上交流。 新華社記者 龐興雷 攝
我還有信心。如果我沒有信心,不去努力,那就是失職,就是對人民的不負責。我不僅要做這樣的表態,而且要付諸實際行動。
從去年到今年,我們一共先後出臺了三次調控措施。應該說這三次調控措施總體上越來越有力,越來針對性越強。我們現在懂得了要把房價過快上漲的勢頭控制住,使房價能夠保持在一個合理的水準。

第一,必須增加有效供給。大家知道,去年我們投資興建了保障性住房590萬套,竣工370萬套。今年,我們將要計畫建設保障性住房和棚戶區改造住房 1000萬套。當然,我知道許多線民提出了資金如何落實、土地如何落實,保障性住房建設以後管理、監督和退出機制如何建立?這些都是我們應該現在就加以研 究並且做好準備的。前不久,國務院主持各地與中央簽訂了保障性住房的責任書。關鍵不在一張紙,而在於決心。有了決心就會有資金,就會有土地,就會有辦法。 沒有決心,眼前到處都是困難。我想中央已經下了這個決心,我們計畫在今後五年,新建保障性住房3600萬套。保障性住房應當以公租房和廉租房為主,再加上 棚戶區改造,不要走偏方向。保障性住房達到3600萬套以後,在住房的覆蓋率可以達到20%,這將有力地緩解住房的壓力,特別是解決中低收入和新參加工作 的大學生住房的要求。

第二,還是要下決心毫不動搖地抑制投資和投機性住房需求。我們採取經濟和法律手段,以及必要的行政手段,主要是用差別化貸款利率、稅率以及土地供應政策。我相信,我們經過一段時間的努力,我們會在抑制投機、投資用房上見到效果。

第三,要管好市場。政府管好市場主要是用法律和經濟的手段防止捂盤惜售,圈地不用。
在這裡我也想說一點對房地產商的話,我沒有調查你們每一個房地產商的利潤,但是我認為房地產商作為社會的一個成員,你們應該對社會盡到應有的責任。你們的身上也應該流著道德的血液。
我知道處理房價問題要分清政府應該管的事和市場應該管的事情。對於政府應該管的事情,我們毫不含糊;對於市場應該管的事情,我們也要密切加以關注,充分利用市場對資源配置的合理作用。同時,抑制那些不合理的房價。
這件事情真難啊。有人說我“灰心”了,其實我沒有“灰心”。我相信,只要我們把群眾放在心上,我們一定會實現調控目標。
這 裡我還想講一點國情。這是事物的另一個方面,也是有人很少提到的一個方面。那就是我們國家是一個人口眾多、土地稀缺的國家,住有所居並不意味著每人都有自 己的住房。據調查,1998年,當時人均住房只有17平方米,去年人均住房達到33平方米,不能不說人們的住房多數得到了改善。

第二,中國家庭擁有自己的住房率是比較高的,家庭自有住房率高達80%。據北京統計,擁有住房最低的平均年齡僅有27歲,這在世界上連發達國家都是比較少的。
房屋是一個剛性的需求,這一代人解決了下一代人還需要。不斷地有參加工作的人,不斷有大學畢業生,不斷有結婚的人。
因此,我講這一點就是希望我們群眾理解,中國要有適合自己國情的住房政策。我提倡小戶型,但功能要齊全。而且從現在建設就應該注意節能環保,不要貽誤這個時機,這不僅對住房,而且對中國的建築業的發展都會起重要作用。謝謝。

editor
文章: 11
註冊時間: 週五 2月 18, 2011 4:47 pm

Re: 遏抑房產炒風真有這麼難嗎?

文章editor » 週日 2月 27, 2011 4:37 pm

(三)

網友問:
這次京15條引發了租金上升, 租戶反成調控政策受害者?

《小市民》答:

這是必然的, 反映政府調控政策漏洞。

京15條是在全國這個房產大賭場, 幾乎全民陷入瘋狂狀態下出台。
這是空前絕後的, 從來沒有一個國家國民曾這樣豪睹過, 所涉金錢如此龎大, 人數如此眾多, 參與階層包括國企、地產商、銀行、保險公司、基金、貪官資金、民營公司、公務員、外資、國民積蓄等等。澳門這個東方拉斯維加斯合法賭場與國內房產賭場比較, 真是小巫見大巫。

當國內房產價格比美國還高, 自然帶動租金上升。高樓價帶動租金上升, 高租金又能支持高樓價, 高租金又誘導人去入市房屋市場, 更會迫使租戶買樓。這樣惡性循環, 相輔相成, 房價就不斷水漲船高, 參與者目前都能蠃得暴利, 不斷追逐, 直到泡沫爆破方休。

如果政府在調控政策出台前或一併推出:

《租務管制法例》及《租務審裁處》

(1) 凍結租金上升。主要針對租約到期業主, 如要加租需獲租務審裁處批準。租約期滿業主如不續約, 需預先半年向審裁處提出不續約理由, 如收樓理據成立並獲批準, 方能收回樓房。

(2) 成立租務審裁處, 審理業主加租申請。制定加租甚至減租基數, 審理租務糾紛。是租務市場調節機構。

(以上只是簡單説明, 詳情可參考前香港或澳門租務管制法例)

一般如果業主收樓理由是自住, 方能獲批準。租約未到期的樓房不得出售。

租務管制法例使業主不能隨便加租, 又不能隨便收樓, 對穩定樓房市場起關鍵作用。管制嚴緊適度恰當, 但其嚴緊度足使業主感到買樓收租不及投資實業好, 租出去的樓房不容易收回, 或當房價好但因末能收回卻不能炒賣, 從而引導市場資金流向實業。

小市民 (春雨草)
25-2-2011

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最後由 editor 於 週二 3月 15, 2011 9:43 pm 編輯,總共編輯了 1 次。

samuel
文章: 2017
註冊時間: 週五 8月 06, 2010 1:29 pm

住建部:政府將調控大城市房屋租金

文章samuel » 週三 3月 09, 2011 5:44 pm

住建部:政府將調控大城市房屋租金
2011年03月09日 10:02

十一屆全國人大四次會議新聞中心將於3月9日(星期三)上午9:00在梅地亞中心多功能廳舉行記者會。住房和城鄉建設部副部長齊驥、房地產市場監管司司長沈建忠、住房保障司司長馮俊將就“保障性住房建設和房地產市場調控”的相關問題回答中外記者的提問。

[沈建忠]:下一步的措施,我想租金的調控應該也是房價調控的一部分。首先,各級政府、各個部門都有責任來重視這項調控的工作。可能大家也已經注意 到,昨天我也拿到報紙,像北京市市委書記在人代會上已經明顯表態,出租房的租金政府要調控,還講了北京要形成以出租房為主的住房供應體系,出租房的比例要 達到60%;另外,北京也在研究加強出租房制度建設方面的工作。這都是積極的信號,地方政府已經在採取措施。

[沈建忠]第二方面,要加大供應。租賃的需求應該是一個剛性的需求,調控要更多地強調增加供應。今年大家已經注意到,除了我們廉租房要加大建設力度以外,公租房要加大建設力度,今年要大規模地建公租房。這樣就會解決相當一部分租賃需求,特別是中低收入群體的需求。我們已經注意到,最近重慶市16000套公租房拿出來搖號,市場反映非常好,租金已經得到明顯控制。
[沈建忠]還有一些地方利用城中村改造建設的安置房、回遷房,給農民補償以後,鼓勵有兩套三套的人,把多餘的房子拿到租賃市場上來。我們還有一些其 他的辦法,比如在一些特殊的地段,包括一些學區、地鐵的周邊,通過規劃的手段,增加一些適合出租的中小套型的住房建設,提高這類地區這類出租住房供應的比 例。

[沈建忠]除了這些供應管道以外,我們還要從社會化、市場化的房源管道來想辦法。現在各地都有一些很好的辦法。比如我們調查的,有一些省市利用一些工業園區的生活用地,來集中建一些外來務工人員的租賃住房,規模較大,由一些專業性的公司來投資經營,效果較好。

[沈建忠]協力廠商面,我們要加強市場監管。最近我們部裡已經出了兩個部令,《房地產經紀管理辦法》和《商品房屋租賃管理辦法》,這兩個辦法都對出租房的管理、仲介機構、仲介人員的管理有規定。當前的工作主要是抓好落實,發現有哄抬租價、欺騙老百姓等違規行為的,就要嚴肅查處。

[沈建忠]我們還有一個很重要的任務,就是加強長效機制的建設,特別是中長期政策的研究。主要有幾個方面:
[沈建忠]一是目前正在修訂的《房地產法》,這是“十一五”期間開始修訂的一部重要法律。我們正在考慮加強對租賃內容的完善和調整,特別是對租客的 權益要給予保障。我們也研究了國外的一些經驗和辦法,國外在這方面都有比較強的法律規範。另外,還要配合一些城市搞房產稅的試點,在租賃的稅負方面做一些 研究,基本的想法就是規範,稅負要合理,征管要嚴,要有利於出租,也有利於租賃市場的穩定發展。[2011-03-0910:13:24]

[沈建忠]二是鼓勵一些企業,特別是一些專業性的公司來做出租住房的經營業務。這方面的問題主要是中長期的融資管道還不暢,所以我們要結合當前正在 開展的證券化的試點、投融資的一些試點,來打通管道,拓寬融資管道,為我們中長期的融資開闢新管道。[2011-03-0910:13:48]
[沈建忠]此外,我們還要探索一些更多擴大出租房源的方法和途徑,比如有些地方正在探索的,集體土地將來可不可以讓農民來入股,自己來建,自己來管理,然後作為出租的房源,來解決一些城郊接合部或者中低收入群體的租房問題。[2011-03-0910:14:05]

samuel
文章: 2017
註冊時間: 週五 8月 06, 2010 1:29 pm

溫家寶談三管齊下治理房價:控制貨幣流動性

文章samuel » 週一 3月 14, 2011 11:30 am

溫家寶談三管齊下治理房價:控制貨幣流動性
2011年3月14日 10:55

  東方網全國兩會報導組3月14日北京報導:14日上午10時,國務院總理溫家寶在人民大會堂三樓“金色大廳”會見採訪十一屆全國人大四次會議的中外記者並回答記者的提問。
  [溫家寶]至於房價,我們也是三管齊下。

  第一,還是要控制貨幣的流動性。我想補充一點,對於物價這一點也是重要的,也就是說消除房價物價上漲的貨幣基礎。
  第二,運用財政、稅收和金融的手段來調節市場的需求;
  第三,加強地方政府的責任,無論是物價和房價,地方都要切實負起責任來。也就是說“米袋子”省長負責制,“菜籃子”市長負責制,房價也由地方來負主要責任。


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