遏抑房產炒風真有這麼難嗎?

歡迎會員在此言論自由論壇發表任何題材評論文章。題材跨越地域界限, 希望全球各地會員就當地發生的事與物, 踴躍發表你的評論。讓全球每個角落會員都能分享你言而有物、高水平的評論。會員發表的評論文章屬個人意見, 不代表本網站立場。
editorial
文章: 18892
註冊時間: 週五 7月 20, 2012 2:08 pm

Re: 遏抑房產炒風真有這麼難嗎?

文章editorial » 週四 12月 12, 2013 12:44 pm

1385290080564.jpg
1385290080564.jpg (47.35 KiB) 已瀏覽 6990 次
郎咸平怒吼:十年調控房價失敗,中央必須嚴厲問責!
2013-12-11 12:43:22

郎咸平:呼籲中央政府對房價失控和調控失敗進行問責——2003年之前,基本沒有打壓房價的調控。2003年之後,房價才開始失控。國字型大小的調控共七次,所有房產調控32次。2009年以來五次國字型大小調控都被媒體稱為史上最嚴厲調控。32次調控基本完全失敗。呼籲中央政府對這十年來房價失控和調控失敗進行嚴厲問責。

郭一平:推高房價的人,不管是誰,必成中華民族千古罪人,祖孫八代禽獸不如,全家女人驢日狗操!

高房價不降,中國必亡! (郭一平經典文章)

18大後,房價是漲是降,開發商說一定要漲,大漲,現在沒有漲到位。經濟學家有說漲的有說降的,老百姓也在雲裡霧中……
高房價危害之大,且聽我說一說。

其一,高房價打壓實體產業和文化產業
郎咸平分析高房價時,往往談到高房價對中國實體產業的影響,因為他是經濟學家,卻忽視了對文化產業的影響。

過高的房價,必然加大實體產業和文化產業的經營成本(房價、員工工資等隨房價一併上漲。)浙江溫州的“跑路風波”就是因為,過高的房價使得作為中國製造業代表的溫州企業家艱于經營,便把投入實體的錢拿出來打入了樓市,形成產業空心化。一個上千人的大工廠,辛苦幹了一年,還不如自己的老婆在上海買兩套房子掙錢多,哪個王八蛋還有心經營實體,他媽的逼有毛病不是?

高房價,已經徹底打垮了中國製造業,就連外資企業也在紛紛撤離中國,向更落後的國家和地區轉移。

1937年,平型關大戰。林彪率領的115師,在高處提前設伏,那日軍板垣師團一字佇列行軍,鑽入了我八路軍佈置的“口袋陣”,這仗還不好打嗎?可是,日軍雖然在山腳下,那炮火是相當猛烈,地形上的優勢反而不是太明顯。日本的飛機一來,那炮火更是猛烈!沒有辦法呀,林彪只得下令,我們八路軍沖下去,與日本混在一起拼刺刀,這樣你日本不能連自己的人也一塊用炮彈炸吧?

歷史沒有史學家說的那樣美好,實際上,號稱中國抗戰史上經典戰例的“平型關大捷”,我們也付出了與日本相當的代價,儘管我們精心佈署、占盡地利。
我們近現代的歷史如此慘烈,就在於製造業薄弱!包括今天。戰爭一來,只能“用我們的血肉築成鋼鐵的長城”,這要付出多大的代價呀!不信可以看一下國防大學戴旭的演講,你就知道了,製造業落後必然受欺負!

文化產業哩,在全世界這個文化市場上,假如有100塊錢,美國掙走了34塊錢,歐盟43,日本10,連那個小小的韓國,連中國一個半拉省也不到的面積,也拿走了5塊錢。我們呢?人口基數最大的國家,5000年的文明古國,才掙了4塊錢!

那些鼓吹高房價的人,他們沒想想,文化行業不是一樣掙錢嗎?又不污染環境,又不浪費資源,還能可持續發展。對不對?
世界上任何發達國家,都是靠高端製造業和文化產業支撐的,只有中國,是靠高房價支撐經濟的。那些禽獸官員,那些狗日的“經濟學家”和大學教授,你媽的比,你摸著良心想一想,這他媽的光靠扒房子賣地,能持續發展30年嗎?

郭一平當縣長,城裡地賣光了,郭二平賣郊外土地,郭三平賣農村土地,郭五平,郭六平……野狗日了你們家的老母的高房價吹鼓手們,你們沒想想,這樣幹,土地一賣就是70年產權,那子孫後代吃什麼?中國歷史上發生了2000多次戰爭,1800多次都是因為糧食安全出了問題,也就是說老百姓沒吃的了起來造反!

你們這些鼓吹高房價的人,你媽生下你的時候,腦袋被驢踢嗎?你們咋想的呢?

其二,高房價加速中國貧富分化和腐敗進程
30年來,在中國是權力階層決定財富分配。也就是說,你能掙多少錢,不是你多有本事,而是你控制了多大權力。沒權力的,拿錢與權力合作掙錢。
“一部分先富起來”的人,借房地產之勢賺足了錢,看看今天開發商之背景,沒有人會懷疑我的說法。他們有了錢,以錢生錢,不再創造社會財富,在中國形成了九千萬人的“食利階層”——相當一批人利用蓋房炒房租房100年就有花不完的錢了。
在加速貧富分化的同時,也加速了腐敗。地方政府依賴房地產過日子,這中間有太多腐敗空間,而且數額巨大。看看近年落馬的貪官哪一個逃出了房地產的腐敗?

其三,房地產,加大中國中下層人民與黨和政府對立
地方政府光靠賣地過日子,不賣地馬上發不出工資,使得地方政府無所不為,沒有他們不敢幹的。他們手裡有公檢法司和城管,他們利用國家給他們的專政工具,血腥地向中國老百姓舉起了屠刀,強拆血案天天就有發生。我作過統計,十年強拆發生的暴力事件,比文革期間多2.15倍,這是科學花站關嗎?這是禽獸之行!看看因為強拆,黨和政府在中國人民心目中的形象成了啥?成了敵人!不信現在在網上公開投票試試!我輸了,我在中國最高的樓房上跳下去摔死!我他媽我要是造謠胡說,我摔死活該!
這樣下去,黨和人民如何會一條心!這樣下去,咋不用軍隊維穩!幹的就是禽獸、雜種、驢日的邪事兒,不得人心!只要有一點火星,民眾心中的怒火就燒成一片,這與十年的高房價直接相關。

其四,打壓民族創新力
高房價,使得一代人甚至幾代人為一套房子而拚博,這種動物式的低級需求不能滿足,那麼就沒有機會去追求理想,實現脫離了動物式生活的高級需要,直接壓制了中國的創新能力和民族思想境界的提升。至少讓中國倒退了50年,甚至100年。現在的人的思想境界和道德水準,比20年前高嗎?想一想。
總之,高房價不降,中國必亡!以習近平為首的新一屆領導集體,不會站在開發商的立場上,也不會站在地方政府的立場上,而必然站在復興中華民族的戰略高度上看待房地產問題,果斷地採取措施,堅決地打壓高房價,同時加速中國文化和製造業復蘇,找到新的效益增長點,從而讓中國經濟走入良性迴圈。

editorial
文章: 18892
註冊時間: 週五 7月 20, 2012 2:08 pm

Re: 遏抑房產炒風真有這麼難嗎?

文章editorial » 週二 12月 31, 2013 2:31 pm

樓市調控十年迎來新轉折 多措並舉追夢住有所居
2013年12月31日 00:10 

  12月31日電(房產頻道 孫建永)從2003年出臺的“18號文”算起,我國房地產調控歷史已經走過了十年的歷程。而從不同階段出臺的政策來看,隨著從2010年開始“國十一條”、“新國十條”、“限購令”、“新國五條”等號稱史上最嚴厲調控措施相繼出爐,,樓市調控也被認為是進入了“全面加碼期”。然而,十年調控至今,即便屢屢出臺“史上最嚴調控”,為何其調控效果卻仍是差強人意?

  近年來,限購、限貸等行政化手段的去留問題一直備受爭議,新一屆政府對樓市調控方向也逐漸發生變化。在不少業內人士看來,走過十年調控,未來中國房地產市場的調控思路或將迎來轉變,樓市長效機制也正呼之欲出……

  “安居夢”遭遇高房價

  據中國社會科學院近日發佈的一份調查報告顯示,“安居夢”已經成為城鄉居民中國夢的具體內容。18.8%的人將“改善住房”作為今後5-10年最想實現的個人願望,在各類願望中列第三位,僅次於“收入增加”和“家人平安健康”。

  中國社科院城市發展與研究所原所長牛鳳瑞對中新網房產頻道表示,社科院的調查結果跟我們平時主觀的判斷表現一致。不同於其他的物質需求,住房需求的特點是彈性大,隨著人們收入水準的提高,住房需求也在不斷提升。

  事實上,政府始終在關注全民住房問題,國家領導人也曾在會議多次上強調,要“逐步滿足城鄉居民基本住房需求,實現住有所居。”
  然而,經歷十多年的房地產市場發展,房價卻經歷了快速上漲,居民購房壓力不斷增加。

  日前,國家統計局發佈的11月份70城市住宅價格變動情況顯示,一線城市房價連續三個月同比漲幅超20%,同比漲幅超10%的城市也達到26個。中國房地產學會副會長陳國強對中新網房產頻道表示,各地房價經歷了逐月累積上漲,全年的房價形勢已基本定型,房價漲幅過快城市的年度房價調控目標難以完成。
  面對大城市的工作和住房壓力,很多人無奈逃離“北上廣”,安居夢遭遇高房價的背後,中國房地產十年來調控效果值得深思。

  調控十年 房價屢調屢漲

  縱觀中國房地產市場十多年來的發展,各項“檔”、“通知”等政策條款相伴而生。從2003年的“121文件”、“18號文”,到2004年的“8.31大限”,土地開始“招拍掛”的交易方式;再到2008年下半年政府“救市”,央行自9月到12月份,連續5次下調金融機構存款準備金率和存貸款利率。後來,“國八條”、“國五條”……相繼出臺。

  據瞭解,2004年“8.31”大限後,所有土地必須通過公開“招拍掛”形式交易出讓,基本斷絕了土地私下交易的可能。為此,華遠集團董事長任志強曾在其博客中提到,壟斷的招拍掛土地政策促使房價跟隨土地價格暴漲。

  如今,任志強的預判已經應驗,然而高價地依然頻頻出現,各地“地王”記錄不斷被刷新。僅在2013年,北京、上海、杭州等城市就出現多個“地王”,建房成本增加,房價預期再度上漲。

  中國房地產經歷了快速發展的“黃金十年”,期間房地產開發規模不斷擴大,房產商們“攻城掠地、各路拼殺”,實現爆發式增長,房價水準也一路直上。
  房價屢調屢漲,因此不斷出臺的調控政策也被指為“空調”,
對此,中國行政體制改革研究會副會長、國家行政學院教授汪玉凱對中新網房產頻道表示,不管是此前出臺的“國八條”還是現在的新“國五條”,樓市政策基本都是採取的“一刀切”模式。政府要利用行政手段介入樓市調控,首先要區分不同的城市,出臺有差異化的調控政策,簡單的“一刀切”難免會出現問題。

  年底樓市政策變動引關注

  近年來,限購、限貸等無疑已經成為樓市調控的重要手段。
  而今年第四季度以來,包括一線城市在內的18個城市更是相繼出臺地方調控內容,限購、限貸等政策進一步收緊,樓市再度陷入緊張狀態。

  目前,新一屆政府對房地產調控並未作明確表態,中央經濟工作會議也未對房地產調控進行部署。十八屆三中全會結束後,在《中共中央關於全面深化改革若干重大問題的決定》中提出,要“建立全社會房產、信用等基礎資料統一平臺”,同時“加快房地產稅立法並適時推進改革”。官方表態未提及樓市調控,但多次提及市場化,這也被業內解讀為中國房地產調控或將迎來新的轉機。

  近日,住建部部長姜偉新在全國住房城鄉建設工作會議上指出,要繼續抓好房地產市場調控和監管工作,對北京、上海、廣州、深圳等房價上漲過快的城市要從嚴落實差別化住房信貸稅收和住房限購政策。

  不過,就在薑偉新談話當天,廣州市國土房管局局長李俊夫在提到明年工作打算時表示,2014年要以建立住房長效機制為重點,加大住宅用地和普通商品住房供應,探索逐步取消限價、限購等行政干預措施。兩方對樓市限購政策的表態迅速引發關注,李俊夫的發言也被解讀為“廣州將要逐步取消限購政策”。隨後,廣州國土局發佈通告強調繼續嚴格執行限購。

  調控方向或轉型:建立長效機制
  房地產調控需要怎樣的轉變?有媒體在報導中直言,種種跡象表明,2014年中央政府對房地產的思路已經成熟。更有消息透露,有關房地產調控的長效機制已經形成初步草案,具體方案可能會在明年兩會前後公佈。

  中國社科院城市發展與研究所原所長牛鳳瑞在接受中新網房產頻道採訪時表示,現在的房地產調控已經到了一個新的路口。“我們希望看到中國房地產調控的長效機制,即讓市場發揮資源配置的基礎作用,這是長效機制的本質含義。”

  “市場形成的價格才是真實的價格。”牛鳳瑞說:“房地產以往十年的宏觀調控基本不成功,目標以調控房價為主,但是房價照漲不誤,而且超出人們的預期,說明政策調控方向不正確。現在新一屆政府沒有進一步嚴格調控的動作,而且也沒有進一步強調控制房價。”他認為,過去十年以行政化為主的調控方式,將迎來一個突破,進入以市場為主導的調控模式。

  提到樓市長效機制,中國房地產業協會副會長兼秘書長朱中一對記者表示,應該儘快推進房地產調控長效機制的建立,制定時間表和路線圖,推動房產稅、住房資訊聯網等工作的建設,來穩定市場預期。

  12月27日,專欄作家童大煥在《南方日報》發表文章稱:“ 至於所謂的‘房地產長效調控機制’,最好的辦法就是尊重市場規律。不管採取什麼行政手段,最後一定要受到市場規律的總結算。早遵從市場規律,就會早一點達成供求平衡,進而促進經濟和社會的平衡發展。”

editorial
文章: 18892
註冊時間: 週五 7月 20, 2012 2:08 pm

Re: 遏抑房產炒風真有這麼難嗎?

文章editorial » 週二 1月 07, 2014 9:28 am

中國房價10年瘋漲:走不出“越調越漲”的怪圈
2014年01月07日 07:56:14

“10年了,我還是買不上房,這是為什麼?”和買了房的朋友一起談到房子時,薑曉明常常會這麼問。

有這種疑問的可不是他一個人。10年的房價飛漲,既有投資投機因買房而暴發,也有開發商和地方政府賺得盆滿缽滿,也有很多落寞的人始終買不起房。
10年間,被兩隻手操控著的房價一路高漲,令很多人可望而不可即。一只是看得見的手即政府調控,一只是看不見的手即市場。而這樣翻天覆地的變化,在創刊10年的《中國經濟週刊》中留下了深刻的印記。

不變的十年——“望房興歎”

那還是10年前。

江蘇的薑曉明來到了北京工作,那時他的月收入是2500元,年收入3萬元,他的年收入比北京城市居民人均可支配收入還高。北京市政府公佈的資料顯示,2004年北京城市居民人均可支配收入達15637.8元,比2003年增長12.6%。

這一年,北京二環和三環之間的房子的價格多在6000元/平方米左右,而2004年一季度,北京全市住宅銷售均價為5826元/平方米。以薑曉明的收入來看,他一年的收入在北京三環左右還能買上5平方米,換句話說,還能買個廁所。

當時,我國部分城市的房價已經開始出現上漲的勢頭,但是很顯然,那個漲勢相對還比較平緩。

不過房價的上漲還是入選2004年《中國經濟週刊》評選出的十大民生經濟新聞:據國家統計局月度統計報告顯示,2004年1—11月,我國商品房平均銷售價格為2759元/平方米,同比上漲12.5%。

那是大漲的前夜,有人信誓旦旦,有人充滿懷疑。有的人出手,有的人遲疑。多種因素之下,薑曉明沒有加入買房大軍。當時《中國經濟週刊》的報導寫道:房子仍是老百姓一生最簡單的渴求,無數缺房戶在幻想,何時房子能像家用電器那樣,出現供過於求後的價格下降。?

2004年年初,地產大亨SOHO中國有限公司董事長潘石屹在不同場合多次表示,2004年北京房價肯定要漲。潘石屹認為,北京市政府從2003年12月3日即停止了所有立項、規劃土地的審批,1月9日正式下發檔停止房地產開發專案的審批,這就造成了土地供應的斷代。

潘石屹說,在需求量穩定增長的北京市場,供應量突然減少,價格勢必會上漲。

不過當時也有人對這種說法提出質疑。全國工商聯住宅產業商會一位負責人就向《中國經濟週刊》表示,房價上漲的說法是缺乏依據的。因為房價上漲的關鍵是二手房市場的繁榮與否,現在上海的二手房已經占到整個房地產市場交易的50%,而北京的二手房交易量還不足市場的10%,北京在短期之內不可能像上海等地一樣形成炒樓現象,所以價格不會在短期內炒高。
但在2004年年底,市場即給出了回應。《中國經濟週刊》報導顯示,2004年,近乎瘋狂的房價繼續快速攀升,全國房價迅速上漲,其中北京上漲5%左右,上海上漲21%,寧波上漲19.9%,天津上漲16.7%,南京上漲16.2%,重慶上漲15%,除北京之外,這些城市均創出8年以來的最大漲幅。
到了2005年、2006年,房價上漲的勢頭仍未停止。以北京市為例,2004年一季度,全市住宅銷售均價為5826元/平方米,而到了2006年一季度,這個資料已經變成了7168元/平方米,2006年三季度則更是達到了7825元/平方米。即使是一向被認為房價最高的上海,在2005年也被北京反超。統計局公佈的資料顯示,2005年北京期房均價已經高出上海27元/平方米。

時至今天,房價不帶絲毫疲憊地一路上行。

國家統計局的資料顯示,2013年1—11月份,全國商品房銷售面積110807萬平方米,同比增長20.8%;商品房銷售額69946億元,增長30.7%,這意味著,全國商品房均價為6312元/平方米,相比於2004年的2759元/平方米,全國商品房均價上漲了一倍多。

與此同時,北京的很多樓盤均價上漲均超過5倍,如北京東四環的珠江帝景、太陽西元等專案。

就北京而言,2004年北京樓市均價為5000多元/平方米,目前均價則高達2萬多元/平方米,其成交均價近10年上漲到了3倍。對於薑曉明個人而言,雖然他的年收入也達到了6萬元,比之前翻了一倍,但是10年前他的年收入能在三環內買個5平方米的廁所,而現在他要在北京三環內買房,買不了2平方米,現在,他只能更加地“望房興歎”了。

“越調越漲”的怪圈
與狂奔的房價相比,“看得見的手”政府的調控手段也層出不窮。《中國經濟週刊》報導顯示,早在2004年時,中央即著手調控房地產市場。
2005年3月5日,時任國務院總理溫家寶在政府工作報告中明確提出,2005年“將重點抑制生產資料價格和房地產價格過快上漲”。
央行最先祭出貨幣政策這把利器:從2005年3月17日起,將現行的住房貸款優惠利率回歸到同期貸款利率水準,實行下限管理,下限利率水準為相應期限檔次貸款基準利率的0.9倍。同時,對房地產價格上漲過快城市或地區,個人住房貸款最低首付款比例可由現行的20%提高到30%。公積金貸款利率提高0.18個百分點。

儘管央行的調控舉動在預料之中,但不少市場人士質疑不斷:其一,此次房地產調控並不是從緊縮開發商銀根和土地供給上調控,而是從需求上調控;其二,房地產商對此反應溫和,老百姓卻態度激烈。

2005年3月20日,時任央行副行長吳曉靈在公開場合澄清:央行的房貸新政正是為了遏制房價上漲過快的勢頭,保護百姓購房。
但是,大學畢業後在上海工作的張婷婷(化名)2005年向《中國經濟週刊》表示,她對政府的調控政策有些失望。

在央行出手之前,上海的房地產緊縮政策已經先行。上海市政府規定,自2005年3月7日起,個人購買上海行政區域內普通住房居住不滿一年出售的,銷售時按銷售價減去購入原價後的差額依5%的稅率征營業稅,同時,按應繳納的營業稅稅額計算徵收7%的城建稅、3%的教育費附加和1%的河道整治費。
上海市政府也宣佈,對已經批准但兩年以上仍未開工建設的工業開發區,要堅決收回土地,加大土地整治力度。此舉普遍被媒體解讀為政府調控房價的開始。

然而政府的調控舉措卻遭到部分學者質疑。北京大學中國經濟研究中心的一位專家指出,宏觀調控控制信貸和土地兩個閘門,會導致房地產供給變少,進一步助長房價上漲。事實上,2005年的上海、北京等多個城市的房價繼續在上漲。

“房價到底降不降?看不准,還是再看看吧,說不準會有變化。但今年買房恐怕是沒戲了。”張婷婷沮喪地說。在北京工作的薑曉明也放棄了購房的念頭。
2006年,建設部等多部門出臺了調控措施,其中影響最大的莫過於“90/70”政策。“90/70”政策是自2006年6月1日起,凡新審批、新開工的商品住房建設,套型建築面積90平方米以下住房(含經濟適用住房)面積所占比重,必須達到開發建設總面積的70%以上。

2007年9月27日,央行重拳出擊,規定購買二套房必須首付五成以上,利率上浮1.1倍。

樓市風向逆轉。當年12月, 萬科(000002.SZ)董事長王石 (微博)公開表示“樓市拐點已經出現”,與此同時萬科在全國範圍內扛起降價大旗。2008年3月,潘石屹拋出“百日劇變論”,預計樓市將降至冰點。與一手新盤降價“快跑”相伴,二手房價也開始“跳水”,主營二手房代理業務的中天置業、創輝租售、長河地產等地產仲介相繼爆發經營危機,甚至攜款潛逃。連漲幾年的樓市終於出現價格鬆動。

2008年9月國際金融危機爆發,為擴內需保增長,我國的樓市調控風向發生了變化。2009年,許多樓市調控政策出現了鬆綁,比如房貸首付下調,房貸利率下調。房地產市場就此開始反轉,2009年、2010年、2011年這幾年出現了房價快速上漲。

針對這種情況,中央再次開始從緊調控。2009年起,國內保障性住房體系建設開始啟動。已有資料顯示,2009年至2011年年底,全國共開工建設城鎮保障房2100多萬套,基本建成1100萬套。保障性住房覆蓋面從2008年不足4%提高到11%。但目前保障房僅部分解決了居民的安居夢想,短期仍難平衡市場需求。

2010年4月國務院下發“國十條”,這被業內戲稱為“史上最嚴樓市調控政策出臺”。其中規定,第二套住房的首付款比例不得低於50%,房價過高地區可暫停發放第三套房貸;調整住房供應結構,保障性住房、棚戶區改造和中小套型普通商品住房用地不低於住房建設用地供應總量的70%;確保完成2010年建設保障性住房300萬套,各類棚戶區改造住房280萬套的工作任務。

2011年調控再次升級,北京等地出現了針對外地人納稅滿5年才能買房的最嚴限購政策。而在上海、重慶,房產稅試點拉開帷幕,重慶針對高價盤和別墅,開始徵收房產稅。
2013年3月1日,國務院再次公佈樓市調控細則,進一步提高第二套住房貸款的首付款比例和貸款利率;個人售房嚴格按轉讓所得的20%徵稅。不過,這一次調控中的亮點政策“二手房”出售征20%所得稅的政策只在北京等地落實,全國大部分城市並沒有嚴格落實。
市場一怔之後,從2013年5月,房價再次走勢堅挺,樓市依舊沒有走出一邊調控、一邊上漲的怪圈。

地產商的“轉型”
在政府調控的巨大壓力之下,房地產開發商也在經歷轉型陣痛。
2006年底,一時間在地產市場上叱吒風雲的順馳集團倒掉了。斷裂的資金鏈讓順馳創始人孫宏斌的地產霸業夢碎。從2003年到2004年上半年,順馳可謂全國到處“開花”,在超常規擴張的過程中,引來業界對順馳的關注和議論,其中對順馳資金鏈的質疑最為突出。

2004年,《中國經濟週刊》記者打通順馳北京地區新聞中心的電話,幾經周折,電話轉給了北京地區一位元楊副總,他表示,順馳的資金來源是多管道的,資金鏈絕對沒有問題,主要是靠快速銷售、快速回籠資金實現資金鏈的正常運轉。另外,合作夥伴的錢和金融機構的融資也是順馳資金的一大來源,所以外界對順馳資金鏈的擔憂是多餘的。但他表示不方便回答更多的問題。

但一位業內人士卻質疑說:“那就是挪東牆補西牆,利用不同專案進程之間的時間差,通過資金在多個項目之間的調配,來保證資金鏈不至於斷裂。用一個形象的比喻,這是在玩現金雜技。”

最終,在政府持續緊逼的調控下,順馳的資金鏈持續緊張,2006年,順馳(中國)55%的控股權以12.8億元的超低價轉手香港路勁基建。
令人吊詭的是,隨著金融危機的爆發,2008年底國家出臺一系列經濟刺激計畫後,2009年房價再次走高,讓許多開發商的資金流變得充裕,許多本來已經資金鏈緊張的開發商重獲生機。

順馳創始人孫宏斌事後就說,其實在當年,順馳絕對是賤賣了,“從市場後來的發展來看,假如我再挺過一兩年,那順馳的情況將大為好轉。”

2013年孫宏斌捲土重來。如今身為融創中國(1918.HK)董事長的他,在土地市場十分激進。2013年9月4日,融創中國以7.3萬元/平方米的價格奪得北京農展館地塊。根據《中國經濟週刊》封面報導《2013中國地王圖》的統計,農展館地塊的單價不僅是2013年北京乃至全國的最高價,更是2004年土地出讓制度改革以來的最高單價地王,也是最近20年來成交單價最高的一宗地。

“我其實不是一個激進的人。江湖上都說我激進,我真的不是一個激進的人,我骨子裡是一個偏理性的人,厭惡風險。朋友說人有不知死和不怕死之分,我應該是不怕死的。”孫宏斌如是說。

但是,隨著房價、地價的上漲,有開發商對目前的經商環境深感不滿。如華遠地產董事長任志強屢屢抱怨,地價太高,買不起。最終,華遠地產只得敗走一二線城市,轉戰二三線城市。

而且,見慣市場跌宕起伏,有著“小超人”之稱的李嘉誠,其旗下長和系(長江實業與和記黃埔)則在中國拋售物業。2013年,長和系宣佈,成功以超30億港元的價格出售位於廣州的西城都薈廣場。

這在地產界引起了較大震動,以至於很多業界人士認為,房地產行業並不會迎來新一輪狂歡,而是在衰落前最後的狂歡。王石就在微博上評論道:“精明的李嘉誠先生在賣北京、上海的物業,這是一個信號,小心了!”

但也有開發商對未來的地產市場表示樂觀。當選2013CCTV中國經濟年度人物的綠地集團董事長、總裁張玉良告訴《中國經濟週刊》,十八屆三中全會提出了深化改革的方向和具體思路,這將形成經濟的持續利好。對於中國未來,無論是經濟結構調整的需要,還是新型城鎮化的需要,都需要城鎮化。“房地產開發企業仍是城市建設開發的主體成員之一,是城鎮化的重要力量。在城鎮化過程中,企業應發揮參與、建議的作用。我認為,未來10年,房地產企業,尤其是龍頭企業仍大有作為。”

不管開發商目前是否如履薄冰,但殘酷的現實是,薑曉明有些後悔了,假如當年聽了開發商的話,買了房,現在的生活是不是不一樣了呢?
早在2005年第一期的《中國經濟週刊》中,房地產業被評為十大暴利行業之首。
當時房地產業當選的推薦詞是:“沒有哪一個行業的絕對利潤值,能挑戰中國的房地產業的暴利,沒有哪一個行業的利潤,能超過房地產業的暴利。2002年進入《中國百富榜》的房地產大亨為25人,2003年為35人,2004年為45人。2004年,近乎瘋狂的房價繼續快速攀升,漲幅高達13.4%。”
這樣的推薦詞,至今聽起來也如芒在背。不管如今的地產業是否還有如此的高利潤,但中國百姓的安居夢想還需時日方能實現。而這有待於政府的宏觀調控,市場的健康發展還有開發商的理性開拓。

記者手記
最好的年代,最壞的年代

劉德炳
對於房地產而言,毫無疑問最近的10年是最好的年代,也是最壞的年代。
說最好,是因為有人在這10年通過房子實現了崛起,收穫了榮光;說最壞,是真正的有些人或因為資金的限制,或因為政策的限制,他們10年前買不上房,10年後依然。

即使從首都北京來看,這裡有中國最貴的房子,臨湖、頂級配置、核心區、中西合璧,一平方米賣到了天價。同樣在這裡,還有人住在棚戶區,有人擠在狹窄的房間蝸居,甚至有人居住在木板屋裡。

最讓記者感喟的是,今年媒體曝光出來很多人住在熱力井裡面,而且記者記得,2010年時,由於房價太高,房租太貴,甚至有人用新型建築材料製作了一個蛋屋,一個蛋,一張床,度過一天又一天。

房價漲勢不停,房地產綁架了中國經濟,甚至損害了中國經濟的潛在增長能力,這都是實實在在的事,再不做出真正的改變,失去的只會比上面那些內容更多。
有幸的是,隨著十八屆三中全會的召開,中央再度強力發聲,繼續改革開放,並且,陸陸續續地推出了一些實際的政策,其中有些政策看似距離房地產很遠,但卻大有深意,如果真正執行,誰說房價只漲不跌?

希望這些希望,能照進現實,實現百姓的安居夢住房夢。

editorial
文章: 18892
註冊時間: 週五 7月 20, 2012 2:08 pm

Re: 遏抑房產炒風真有這麼難嗎?

文章editorial » 週日 1月 19, 2014 9:21 am

浙江代表:企業家幹1年掙百萬 妻子炒房賺3千萬
2014年01月19日04:46

  還不如“炒房”來錢快?

  省人大代表呼籲切實減輕實體企業負擔,重振實體經濟

  為何一些企業苦幹精算

  還不如“炒房”來錢快?

  省人大代表呼籲切實減輕實體企業負擔,重振實體經濟
  
   “溫州一家擁有1000多名工人的企業,苦幹精算,一年利潤一百來萬,而企業老闆的妻子在上海買10套房子,8年後獲利3000萬。實體經濟融資難、融資貴,稅負重、生產成本越來越高、利潤越來越少,經營越來越困難;與此同時,房地產業、金融業利潤豐厚。”

  在兩會上,省人大代表、溫州管理科學研究院院長、溫州中小企業發展促進會會長周德文呼籲“重振實體經濟”。

  柳市鎮規模以上企業

  70%以上利潤

  用於開發房地產

  實業是經濟的基礎,只有實體經濟的發展才能真正增加社會財富。沒有實體經濟的發展,社會和諧穩定就缺少了基石。建設美麗中國,實現中華民族偉大復興的“中國夢”,需要實體經濟健康、穩定地持續發展。

  然而,最近幾年,我國實體經濟“空心化”、資金脫“實”向“虛”現象嚴重。周德文代表以溫州為例,舉了一些例子:一些傳統優勢產業出現萎縮,制鞋業2003年有一定規模的達4000多家企業,如今降到3000家左右;緊固件行業,幾年時間也消失了1000多家企業;金屬打火機,鼎盛時有500多家企業,如今只剩下幾十家了……

  “溫州民間資本豐富,但大多游離實業之外;還有相當多的實體企業也出現‘離製造業’傾向。有一項調查材料顯示,‘低壓電器之都’柳市鎮規模以上企業70%以上利潤不再投資本地產業,而是用於開發房地產;有些老闆把企業作為融資平臺,拿信貸資金去炒房、炒地皮。類似情況,在浙江和全國各地都存在。”

  產生實體經濟“空心化”、資本脫“實”向“虛”問題的原因,主要是由於勞動力價格和原材料價格不斷上升,融資難、融資貴,稅負重、生產成本越來越高、實體經濟的利潤越來越少,經營越來越困難,部分行業發生大面積虧損,一些企業不得不減產、停產甚至倒閉。

  政府應轉變發展思路

切實減輕實體企業負擔

  周德文認為,過去幾年地方政府過度注意房地產對經濟的拉動作用,過度看重房地產對GDP、財政收入的貢獻,炒房價、炒地價,房地產開發商的暴利吸引了大量實體資本流向房地產業,導致實體產業“空心化”。

  政府轉變發展思路,建立長遠目標,對於回歸實體經濟是關鍵,要在減輕稅負上做好文章,這是“治本”之舉。“去年8月1日起,對月銷售額不超過2萬元的小微企業暫免徵收增值稅,使600多萬戶小微企業受益。但這一免稅政策,絕大數實體企業,尤其是製造業企業享受不到(因為做實業、製造業一般月銷售額多會超過2萬元),應當進一步加大力度。”

  周德文還呼籲,減稅的方式應多樣靈活,對微型、小型和成長型企業進行異質稅收,實業企業與非實業企業有所區別。減稅形式也不必拘泥於一種形式,取消類似稅種、直接減稅、降低稅率、縮短折舊時間等,只要對中小企業成長有利,都可以拿來一用。

  “另外,某些隱形稅賦,各種拿得上檯面和拿不出檯面的審批費用,也讓中小企業叫苦不迭,國家應加強力度剷除各類不合理隱形稅賦,實現稅收的透明化。”周德文說,除了減輕企業稅負,政府還應在完善市場交易環境方面採取多種舉措來降低企業交易費用。

editorial
文章: 18892
註冊時間: 週五 7月 20, 2012 2:08 pm

Re: 遏抑房產炒風真有這麼難嗎?

文章editorial » 週一 2月 24, 2014 2:23 pm

郭一平:2014大變局,不是嚇你的,一說你明白

(本文由東山居士根據郭一平的文章整理而成。)

現在,大家的感受是不是這樣的:啥都貴,啥都漲價,啥生意都難做,啥需求都拉不起來,錢不算錢,錢還難掙。

前幾天, 我給單位的幾個同志講話,對他們說:“2014年,一直到2015年,可能是我們最難過的兩年,什麼樣的事件都可能發生。最可怕的是,跟你們關係密切的是:物價還有一輪甚至幾輪大漲。如果是寶馬漲價,那問題不大,可是,糧食、青菜、衣服等與人民生活息息相關的物品漲價,才是讓你們最為揪心的。因此,你們好好跟我學,我好好教你們,多幹些活,我加快漲工資的力度。”

說完以上這段話,大家納悶兒。

“郭老師,你一向是不預測未來的。你說過,中國是個奇怪的國度,幾乎所有的書上寫的理論,都解釋不了中國的事情。”
我說,這次不一樣了。
我為什麼說以上話,大家不妨分析一下。

2003年以來,我們的政府,幾乎是靠賣地支撐著的。百分之七八十的GDP就是鋼筋、水泥。再加上,前幾年的四萬億投資的錯誤決策,讓我們的政府,背負著天量的債務。郎咸平講的“我們的政府破產了”,這決不是危言聳聽。

你想想,上屆政府沒幹正事,賣地賣了10年,城市裡土地賣光賣淨了,開始賣郊外和農村土地。要是下一屆也這樣幹,非出大亂子不可。
這一屆政府難呀!

要是繼續賣地過日子,肯定不行。不賣地,靠發展文化事業與科技研發吧,這些事兒慢,一時間又弄不來錢,公務員工資就發不了。別說發展高科技,就是低端製造業,從蓋工廠到投產,再到贏利,沒有六七年根本不行。(這也是前任光賣地的原因,也是地方長官誰上臺都不幹正事,光扒房子賣地的原因。)
這一屆政府,要是維持著高房價,繼續賣地,把泡沫維護好,的確困難。而且要是這樣做,到了2015年會發生崩潰性的危機,收拾就收拾不了。
怎麼辦?這屆政府聰明的話,上臺後,捅破這個泡沫,轟地房價降了,銀行就會倒閉(中國經濟最危險,但中國的銀行贏利能力是全世界最好的,因為有高房價撐著),企業破產,失業率上升,公務員工資發不了。

有一條是郎咸平想不到的。中國政府肯定不承認破產。

槍桿子往你面前一放,他媽的誰說我破產了,然後開動機器印票子。這樣公務員的工資就有保障了,我們的政府就不“破產”了。建國後幾次物價的大漲,都是因為政府亂印票子造成的。不信可以上網查一下。

這和美國不一樣。美國要印票子,奧巴馬說了不算。但中國情況就不同了。

因此呀,我們要做好準備,多存些糧食少存錢。

也不要想著房價一直這麼高下去。因為高房價是政府推高的,開發商是政府打工仔。你沒想,開發樓盤離不開土地和錢,國土局和銀行哪個不是政府的下屬機構。說房價,不要提經濟規律,而要講政治格局。這幾年,包括郎咸平、易憲容、曹建海,牛刀……你看看誰把房價的走勢說准了?
為啥?房價走勢,是政府左右著,就不是你們這些經濟學家談論的話題。我說白了。

上一次經濟危機,是來自於美國。美國次貸危機爆發了,而我們外向性的“血汗工廠”生產出來的東西人家不要了,從而導致我們的日子難過。
但是,我們自己的危機還沒有來到。我們自己的危機比上一次嚴重得多。只是上屆政府利用高房價“維持泡沫不滅”。

上屆政府不可能降房價。為啥?一降,泡沫崩了,不好交班。他們只得“維穩”吧。今天鬆開口子,讓房價漲;明天趕快收住。松松緊緊,緊緊松松。
偷偷告訴你,只要不買房,你才是看透了真相的人。偷偷告訴你吧:開發商叫你爹,你也不要買房!五年內,房價狗屁不是。當年一部手機好幾千,今天多少錢?200塊錢買個照樣用,功能比十年前的還要好。

江蘇無錫,不讓賣地,地方政府連公務員工資就發不了。瀋陽,地方政府沒錢,不讓賣地,只能上街搶錢,弄得百萬人口的大城市商家罷市。又有,高層允許雲南、上海發行地方債(政府沒錢,又欠一屁股債,工資發不了)……這種種跡象表明,房地產不能持續發展,地方政府炒地,開發商、炒房客炒房即將成為歷史——因為,讓誰執政誰也不能任由房價瘋漲下去。

就現在的房價,如果不漲(且不說下降),就沒人炒了。要是沒人炒了,就是降一半,老百姓也照樣買不起!那麼,房價就一定會回歸到原本的價位。不就是磚頭瓦塊嗎?

你想吧,炒家不炒了,即使降一半老百姓也買不起,那結果是什麼?

這一任有可能在上臺不久,捅破泡沫。那時候,我們所有的問題都來了,危機來到了。但這也不是壞事。雖然一時間困難,但在低起點上真抓實幹,成績的效果也是明顯的。何況,也告訴人民,告訴歷史,這場危機不是我這一任的事情。

在巨大的泡沫上跳舞是危險的,我想這一任政府會採取聰明的選擇。郭一平這話撂這兒——這兩年會變化很大,你我都不敢想。
目前,他們正在刺破上任吹大的泡沫,高房價時代即將結束,物價也將會普漲

editorial
文章: 18892
註冊時間: 週五 7月 20, 2012 2:08 pm

Re: 遏抑房產炒風真有這麼難嗎?

文章editorial » 週四 3月 13, 2014 11:18 am


京滬房地產走向香港化

聶日明03月12日 21:20

房地產 香港化 土地批租

摘要 : 京滬與香港越來越相似,京滬正走香港化,走在通往香港的道路上。這種相似不僅僅體現在奇高無比的樓市上。首先,是居高不下的生活成本與商務成本,城市的准入門檻不小。高生活成本是高房價的結果,房價高使得地產業的租金也會連年攀升,有戲言,“香港的一盤菜中一半是房租”。京滬何嘗不是如此,所謂“帝都大,居不易”,根本原因就是房價過高。

經過2013年的瘋漲,京滬樓市在2014年初出現了短暫的平靜,由於春節期間、房產按揭貸款收緊、賣房人與購房人觀望等多種因素,京滬樓市的交易量大跌。現在大家關心的是,2014年京滬樓市的行情如何?年輕人更關心的是,他們要遠離大城市,還是進入大城市?“京滬大,居不易”,房價高是最重要的因素,但發展機會還是京滬多。是走還是留?這成為2014年新年伊始的一個熱門的公共話題。

近些年,中國房價整體上行,僅中央政府層面推出的房地產調控政策就不計其數,結果卻不彰顯。而漲的最兇猛、絕對價格居高不上的城市非北京與上海莫屬。2013年,以京滬廣深為代表的一線城市,房價同比上漲超過20%。

禧泰資料顯示,2014年1月,北京房價平均為37439元,2013年北京城鎮職工的社會平均工資(社平工資)為5223元,7個多月的工資才能買1平方米,哪怕60平方米的房子,夫妻倆也需要17餘年不吃不喝才能買的起。同期在上海,已經形成內環、中環、外環的房價分別為7萬、5萬、3萬的格局,禧泰資料顯示,2014年1月,上海房價平均為29974元,2013年上海的社平工資為4692元,6.4個月能買1平方米,夫妻倆買60平方米的房子需要不吃不喝工作16年。

就具體樓盤價格來看,京滬兩地不同區域的房價差別也很大,雖然京滬樓市總體單價尚在很多買家的接受範圍之內,但稍微靠市中心或者附帶優質公共資源的樓盤,房價就遠非一般人所能接受。單價超過8、9萬元的樓盤在京滬的核心區域比比皆是,其中尤以北京為最。社區位置一旦涉及義務教育學區,價格更是高不可攀。

香港化以及何為香港化

華人地區,在香港置業頗為不易,香港樓價一向也是華人地區的房地產標杆。但如今香港島的樓盤單價不過每平10.5萬人民幣(約為1.3萬港幣/尺),相當於北京中關村帶優質學區的樓盤價格,而新界的新樓盤則在每平4萬人民幣波動,相當於上海中環靠近內環的新房價格。京滬房價趕上甚至超過香港並不是什麼難以想像的事情。

不得不承認的是,京滬與香港越來越相似,京滬正走香港化,走在通往香港的道路上。這種相似不僅僅體現在奇高無比的樓市上。首先,是居高不下的生活成本與商務成本,城市的准入門檻不小。高生活成本是高房價的結果,房價高使得地產業的租金也會連年攀升,有戲言,“香港的一盤菜中一半是房租”。京滬何嘗不是如此,所謂“帝都大,居不易”,根本原因就是房價過高。

其次,階層固化,底層青年上升空間不足。高房價致使現存不動產所有者具有先發優勢,巨大的房價收入比,使得多數青年無法不借助父母而獨立買房,有錢才能買房,房價跑贏收入,不斷攀升的房價產生的財富效應,進一步惡化了貧富差距,阻礙了階層流動。

年輕人嚮往大城市,因為這裡發展機會多,但持續上漲的房價,將使他們窮盡一生也無法在京滬立足。很有可能的結局是,他們在京滬習得了手藝,見過了世面,回老家發展。在目前社保跨省無法轉移的情況下,他們的大好青春,算是替京滬做貢獻了。

京滬香港化,不僅僅是現象的相似,更是城市發展邏輯的一致。通過壟斷一級土地市場,實行土地批租,用批租獲得的收入進行城市建設。這種方式雖然解決了短期城市發展的融資困境,但也讓政府成為市場的一個經營主體,市場的公平性被打破。

香港房價漲的最早,但也不是什麼太悠久的事情。香港房價崛起,源於嚴格的土地管制,1984年的《中英聯合聲明》列明英方於過渡期內(1984年-1997年)每年只可賣出50公頃土地,初衷是中國擔憂英國超售土地,使得未來香港無地可賣。這一政策客觀上限制了土地供給,成為香港房價長期上升的基礎,也讓港府成為既得利益者。2003年前後,香港樓市慘澹,傳統的“常規賣地”令土地供過於求,出現“流拍”,為此政府從2004年開始竟採用“勾地”機制來維持地價。

香港是彈丸之地,總面積僅1100平方公里,略高於上海的1/6,略低於北京的1/15,但人口卻高達700萬。人口密度本來就很高,但75%的土地因歷史、地理環境及政治等原因,仍屬郊野地區。全區已開發的土地面積不足10%,土地浪費的令人難以想像。而這些都可以歸結到香港的“土地批租”制度,以此形成的既得利益群體沒有絲毫動力去放開土地供應,平抑房價。

北京與上海也是如此。2013年一、二線城市的房價大漲,根本原因在於住房需求增長了18%,而住宅土地供應量同比卻下跌了13%。在這一年,全國土地出讓金總額超過3萬億,是2012年的150%。2013年上海的住房用地供應計畫為1000公頃,低於2005年以來的7年間土地平均年度實際供應量。但上海的土地出讓金收入近2130億元,超過2010年的歷史峰值。

再來看北京,其住宅土地供應近些年的多數年份也是逐年遞減。2011年時,北京市為常住人口2000萬人,房地產開工面積是1639.5萬平方米。而同期的鄂爾多斯,房地產開工面積達1009.4萬平方米,是北京的6成,而它的人口不足200萬,是北京的1成。
土地批租制度下的土地供給毫無疑問會被抑制,只有這樣,才能獲得壟斷利潤。對一個人口淨流入的城市來說,一面是需求增長,一面是土地供給饑渴,房價上漲絲毫不意外,差別也只是漲得“很快”還是“非常快”。相比大多數二線城市,京滬的住宅土地供應量相對于其常住人口規模來說,都太少了。

為了維持名義的地價,北京對土地用途管制保持了高壓態勢。想想,北京人口相當於上海的8成多,而面積是上海的2.5倍,大量的土地是以未利用地和農村集體土地的形式存在的。農民偷偷的將農地租給開發商,建成樓盤,再以市價一半甚至更低的價格賣給城裡人,俗稱“小產權房”,包括太玉園等知名的小產權房社區。如果這成為潮流,勢必會抑制國有建設用地的價格,坐大以後更可以挾民意轉正、合法化。因此,在清理小產權房上,北京表現的最堅決,2013年下半年,北京累計清理了近400萬平米的小產權房。

有趣的是,北京和上海人口流動上與香港也有異曲同工之妙。香港對於包括大陸在內的其它區域,是獨立的經濟體,雖是自由港,但進出要算出入境。境外人士不能在香港打工,在香港,除了菲傭,境外人只能通過在本地讀大學後就業,或者通過優秀人才引進計畫進入。這使得香港可以持續不斷的獲得優質人才流入,這是香港的競爭力所在。

京滬是大陸的一個省級單位,人口流動、就業原本是不受限制的,當然也無法拒絕低端勞動力的流入,而後者有可能是社會治安的不穩定因素。但現實中,因戶籍的存在,京滬兩地可以選擇特定的人口流入,通過治理群租及地下室出租、暫住證(居住證)等,逼退低端勞動力,通過金融人才公寓等吸引高端人才進入,同時以居住證等制度篩選流入人口。據上海金融與法律研究院的研究,京滬兩地人均勞動生產率、人均GDP遠高於其它區域,這正是流動人口區別化管理的結果。

京滬兩地再輔以嚴格的社會管控、網格化管理,使得兩地的社會治安全面好於其它一二線城市。京滬既享受了大國的優勢(充沛的勞動力、全國統一市場等),又避免了過度的公共服務供給(不對外地人子女提供教育)造成的財政負擔,還抑制了大城市的高犯罪率。京滬兩地在人才引進上所得的好處較香港都有勝出。

拋開土地批租制度不談,京滬的房價未來仍將處於高位,即使全國房價下跌,京滬的房價也將具有更強的抗跌性並最早復蘇。主要原因在於,中國正走在東亞及東南亞城市發展的主流道路上,特大城市及城市群將成為中國城鎮化的主要形態。京滬兩地作為中國最重要的政治和經濟中心,經濟集聚效應明顯,正所謂“全國人民買北京”、“華東人民買上海”。

在這一視角下,算北京和上海常住人口的購買力是沒有意義的,而應該擴展到全國視角下的潛在購房者。按甘犁主持的“中國家庭金融調查”的統計資料,2011年,全國年收入前1%的家庭,年收入超過55萬,以家庭雙職工計算,人均月收入近2.3萬,是北京社平工資的4.4倍,是上海的4.9倍,買房壓力大大降低。而東部城市年收入前1%的家庭,年收入超過110萬,財富前1%的家庭財富超過1000萬,買房壓力就更小了。

以前香港的房價是這樣漲起來的,今天的京滬也是如此。而京滬港的本地居民,在面臨外地精英的衝擊,逃不開兩種命運:一是一夜暴富;二是逐漸被邊緣化。前者得益於拆遷補償或是房產升值;而後者意味著,當大商務區拔地而起,小型服務業的生存空間就會被擠壓,若本地人無法實現自身能力的躍升,那麼,只能被排擠出高端就業崗位。

香港化以後?
對京滬而言,香港化非他們的意願,只是城市發展邏輯的結果。城市發展的香港化對於城市本身也是有利有弊。但從中國整體的均衡發展以及城市香港化的代價而言,卻有很多可以商榷的地方。京滬的房價確實有其高的理由,但像當前如此之高,卻不正常,北京2014年1月房租約65元每月每平方米,年租售比僅略高於2%,48年的租金才能覆蓋房價。而單價高於均價的樓盤,其租售比更低。

首先,京滬之所以可以人口淨流入,一方面是經濟集聚的結果,在這裡工作機會多、個人成長快,另一方面也是因為兩地就業環境好、法治昌明,利於有能力的人的發揮。除了這些優勢以外,傳統計劃經濟體制給京滬留下來了大量的遺產,如優質的醫院、醫生,全國知名的高校、義務教育資源,齊全豐富的交通基礎設施。在京滬,只要個人有能力,達成意願的可能性更高、更快。

這些是其它城市所不具備的,現有的政治體制,也不可能在其它城市再造北清複交這樣的名校,協和、華山這樣的醫院也同樣如此。京滬的政治地位和經濟實力,更讓他們可以提供優質的社會福利,例如全城2元的地鐵票價、廉價的水電煤供應,在這裡個人獲得住房按揭貸款、辦理信用卡較一般城市更容易。這些非市場化行為惡化了區域發展不均衡,往往出現同一塊地,在北京的一側值1萬元一畝,在河北這側就只值5000塊。

更需要正視的是維持香港化的成本,除了區位與經濟集聚等自然稟賦和市場原因形成的優勢以外,京滬兩地的房價是建立在優勢公共資源的不可替代、政策優惠的窪地和壟斷的土地供給,這些因素都有可能在未來出現變數。一旦形勢逆轉,房價離崩潰也就不遠了,為了防止出現這種局面,京滬只能被動地維持這種差異。北京的2元地鐵票價坐遍北京需要市政每年補償超過100億,這不僅僅是代價,更是一種不公平,擠壓了其它城市的人口淨流入和發展的機會。

此外,京滬房價長期保持快速增長,會產出金融擠出實業的現象,嚴重打擊創業與實體經濟。這對京滬來說,才是致命的。創業十年,不抵買房一套。有能力而沒有原始積累的人,在這個城市不吃香,而沒能力、肯啃老只會買房的人反而大賺特賺,會打壓創新、催毀城市的創業激情,這樣的城市是沒有未來的。

相形之下,年輕人在京滬沒機會,反而是一個小事情。京滬這時變成真正的“上海灘”,成為年輕人淘金、闖灘的地方,賺到錢、能立足則留在京滬。留不下來,就當成鍍金之旅,靠在京滬的經驗,在其它城市打拼。

詭異之處在於,香港化的過程是一個棘輪,一旦進入,只能繼續強化,而無法退出。香港化下的京滬兩地,大量的原住民和新進房產所有者成為既得利益群體,他們不允許房價出現些許的下跌,而政府與銀行基於財政收入穩定和金融系統的穩健性,同樣不允許房價進入下降通道。表面上來看,受損的只是新進京滬的外地人,由於他們零散而弱小,很難集聚起政治力量去改變這一政策。

單純從邏輯上來看,破局香港化,斬斷政府伸出的干預之手是關鍵。首先政府應該跳出土地市場,不再成為市場的參與者。這樣才能打斷香港化過程最重要的一根鏈條。其次,從中央政府角度,給出地方政府足夠的自治權,消除京滬作為政策優惠窪地的優勢,不再人為對資金、勞動力的流動設限。這時房地產才能不再成為穩賺不賠的買賣,資金才能從房地產流向實體經濟,京滬的經濟才能更具活力。只是政府能自斷手腳、走出這一步嗎?

editorial
文章: 18892
註冊時間: 週五 7月 20, 2012 2:08 pm

Re: 遏抑房產炒風真有這麼難嗎?

文章editorial » 週四 4月 24, 2014 11:50 am

業內稱大型房企不敢大肆降價 怕影響跟地方關係
2014年04月23日 23:12
 
   萬科被罰凸顯房企降價難題

  陳小瑛

  業內人士稱“寧波某區領導打招呼不讓降”

  萬科集團董事局主席王石[微博]近日公開表示,2008年因為樓盤降價,萬科被南京市政府罰款4000萬元。此言一出,一石激起千層浪。南京市物價局隨即發出聲明:對於突破商品房最高銷售價格的開發企業曾作出過行政處罰,但從未對降價銷售的企業作出過處罰,不存在降價罰款。

  實際上,萬科被罰事件要從南京特殊的“一房一價”政策說起。2007年5月,南京市物價局、房產局等五部門聯合發文明確樓盤銷售實行政府指導價。同年,萬科光明城市花園三期部分房源高出政府對該專案的指導價7728元/平方米,由於當時市場火爆,上探到10000元/平方米仍銷售一空。最後僅剩兩棟樓王時,定價十分尷尬,為了在均價上達到南京物價局的要求,萬科決定以7000-8000元/平方米的低價出售,這種低於前期售價的行為引發三期業主不滿,業主要求萬科給予補償,並要求南京市物價局對萬科此前高價售房的行為進行處罰。

  也就是說,當年萬科兩棟樓王不降價便違反政府規定,降價又會引發已購房的業主不滿,陷入了進退兩難的困境。
  “南京市政府確實開了罰單,不過萬科降價的原因很複雜,老闆(指王石)可能是記錯了。”萬科一位內部人士告訴《華夏時報》記者,公司並不願重提此事,以免影響地方分公司與政府的關係。

  儘管此事有其特殊性,但大型房企降價在地方上引起的反彈並非孤例。王石在接受媒體採訪時稱,另有幾個重點城市因萬科降價,進駐萬科查帳、查稅。2008年有地方政府召集房企開會時,主題可以概括為“不許降價,遠離萬科”。

  上述萬科內部人士向記者透露,如今萬科不敢輕易提降價,一方面害怕前期業主鬧事,另一方面也怕得罪地方政府。

  業內人士則表示,由於調控任務,地方政府有控制房價上漲的壓力,但從自身利益出發,地方政府顯然更不願意看到房價下跌。

  “最近寧波某區有樓盤想降價,但區裡領導考慮降價造成的負面影響較大,所以和房企打了招呼,就沒降成。”浙江一房地產資深人士告訴記者,最後這家開發商只好選擇了偏遠的一個別墅專案降價,因為產品受眾群體較窄,且地段偏,降價負面影響較小,地方政府只好睜一隻眼閉一隻眼。

  長沙一開發商行銷人士表示,“大型房企不敢明目張膽降價,還有多重考慮。小房企影響力不大,地方項目也不多,但像萬科、保利這樣的龍頭房企在一個城市就有多個專案,如果降價對市場影響會很大。”
  “現在地方政府找開發商座談,一般只會邀請一些有代表性的房企去,小房企根本不在邀請之列。”上述人士稱,
  業內人士透露,長沙、杭州、寧波等地方政府召集開發商座談時,都談到開發商不要輕易降價拋盤,以免引起市場悲觀情緒蔓延。而有的地方政府甚至不允許開發商明著打出降價宣傳牌,甚至發出口頭指令,讓地方媒體少報導樓市降價方面的消息。

  4月18日,浙江省長李強主持省政府常務會議時,要求輿論宣傳要吹響“衝鋒號”,傳遞正能量;要抓好風險防範,特別要防範房地產業有大的波動和企業互聯互保可能引發的金融風險。4天后,在杭州市政府舉辦的一季度經濟形勢分析會上,杭州市發改委提出建議,要建立房地產企業重大調價政策預報制度,房企在重大調價發佈前,必須通報市有關部門

  長沙市住建系統有關負責人對記者表示,政府不會對房企降價做出處罰,但會引導房企保持樓市穩定的信心。

  “對降價進行處罰應該不會,明著降價拿不上檯面,但得罪了政府,以後在專案審批上、稅收上,會遇到很多不必要的麻煩。”湖南一家房企老闆直言,“政府不許降價,房子賣不出去,開發商資金難以回籠,大房企還好,但中小房企拖不起,如果資金鏈斷裂了,政府會出錢救嗎?明顯不可能,最後吃虧的還是企業。”

  “不管是不准漲價還是不准降價,地方政府都是從自身利益考慮,漲價引發民眾不滿會影響社會穩定,降價又會導致開發商不想拿地,土地如果賣不出去或賣不出好價格,顯然會影響地方的財政收入。”上述房企老闆進一步表示。

  目前,在明降阻力重重的背景下,一些房企選擇了暗降的方式,如推出特價房、墊首付、送精裝修等。對這些變相降價的行為,開發商一般只承認是樓盤促銷,卻始終避談降價。

editorial
文章: 18892
註冊時間: 週五 7月 20, 2012 2:08 pm

Re: 遏抑房產炒風真有這麼難嗎?

文章editorial » 週一 6月 02, 2014 11:24 am

不動產登記條例支持以人查房 禁止官員瞞報房產
2014年06月02日 06:22

  “以人查房”寫進不動產登記條例 或將引房產拋售潮

  支持以人查房 禁止官員瞞報房產

  國土部計畫上報修訂版《不動產登記條例》

  近日,國土資源部(以下簡稱“國土部”)正計畫上報《不動產登記條例》(以下簡稱“《條例》”)給國務院,不動產資訊登記資訊管理基礎平臺將與官員財產申報資訊等系統並軌,官員瞞報登記資產資訊將被“刹車”,“依法以人查房”已被寫進《條例》第6章第72條,全國實行不動產登記資訊管理實行互通互享更是“板上釘釘”。

  有限制開放“以人查房”

  5月28日,記者拿到最新修改的《條例》,總共8章84條。《條例》不僅令官員財產申報資訊系統確切化,更與婚姻登記資訊等系統“並軌”和“共用”,這將對現存婚姻制度、官員財產制度等產生重要影響。

  其中最敏感的“以人查房”問題在《條例》中第6章第72條得以體現,第72條的主旨是秉承“依法查詢”的原則對社會職能服務部門開放查詢服務系統,同時有限制地放開個人“以人查房”查詢服務系統。

  具體內容如下:“國家實行不動產登記依法查詢制度。權利人、利害關係人以及取得權利人同意的單位和個人可以申請查詢、複製登記資訊。人民法院、人民檢察院、公安機關、國家安全機關、紀檢監督機關等有權查詢與調查,處理案件有關的登記資料,不動產登記查詢的具體辦法由國務院國土資源部門起草。”

  預計今年年底出臺

  《條例》第74條給予明確規定:“市、縣國土資源管理部門、對不動產登記資料共用單位以及工作人員需對不動產保密。市、縣國土資源管理部門依法提供查詢服務,不得涉及國家秘密和依法受保護的商業機密、個人隱私。”

  截至發稿時,國土部正在提交《條例》給國務院法制辦,因為不動產登記任務的緊迫性,有國土部不願透露姓名的官員預計國務院法制辦最晚於2014年年底出臺,但因為涉及眾多部委利益,他擔心《條例》會像《土地管理法》(修訂案)一樣被擱淺多年。

  影響

  或有官員恐慌性拋售房產

  偉業我愛我家副總裁胡景暉預測《條例》將促使部分人員進行恐慌性拋售,從而促進未來房地產市場新房、二手房、租賃市場的有效供應量。這樣的局面在記者調查中得以呈現,5月28日,記者通過調查北京存量房市場,發現網上出現大量“官員拋售300萬以上的房屋”資訊,多數以低價拋售,比如北京市朝陽區東三環建外SOHO一處房產以30000元/平方米(建外SOHO存量房均價35000元/平方米)的價格拋售150平方米房屋,記者從多位元房產經紀人獲悉得知,“該業主是一位山西籍官員,正在辦理移民美國的手續,所以準備將這套房屋拋售。”

  “偽富豪”騙婚將難如願

  房產情況不僅僅在官員財產申報呈現,更會在民生問題上面“亮相”。比如男女雙方在民政局登記結婚前只要經過雙方認可,輸入權屬人姓名和身份證資訊,就可查詢其聯網城市內所有同一權屬人名下的不動產產權變動情況、交易情況和有關價格資料等,若有“偽富豪”騙婚則立馬“原形畢露”。

  同樣,離婚發生不動產爭奪時,民政局就能馬上查詢到婚前婚後的不動產詳細資料,既保護了私人物權也提高了辦事效率。“不動產登記是基礎性資訊,若兩人感情基礎良好,這些查詢制度不會成為破壞兩人感情的推手,但對用不動產換來的婚姻是不小的衝擊。”北京京鼎律師事務所律師杜兆勇表示。

editorial
文章: 18892
註冊時間: 週五 7月 20, 2012 2:08 pm

Re: 遏抑房產炒風真有這麼難嗎?

文章editorial » 週四 7月 24, 2014 9:43 am

打工20年無力置業 河南房奴自殺亡

河南一名四十五歲男子,因打工廿年也買不起樓,又面臨租住單位被拆、難覓便宜居所的困境,患上嚴重抑鬱症。男子對無法給家人安樂窩感愧疚,日前絕食六天後到河邊割腕自殺,幸獲救送院。事後他雖含淚答應妻子要好好生活,卻再踏上絕路,四天後跳樓身亡。死者遺孀悲痛道:「其實買不買房無所謂,我們過日子就圖個安心。」網民慨嘆這是內地樓價持續高企的房奴悲歌。

二三線城市盲建 遍布「鬼城」

中國樓市怪象叢生,一線城市樓價飛漲成為「貴城」,農民工以及年輕人慨嘆,打工一世也無法實現置業夢。然而另一邊廂,部分二、三線城市盲目建房炒賣,城區淪為單位空置、人迹罕見的「鬼城」。


為購蝸居拚命 莞的哥過勞死

內地基層百姓工作艱苦,為完置業夢捱騾仔卻易捱出病來,過勞死事件更時有發生。東莞市早前就有一名的士司機,為給兒子買樓攢首期,沒日沒夜拚命工作,結果連續工作廿四小時後,累倒在出租屋內廁所中。經調查疑因過度勞累致死,上百名同行其後駕的士為他送行。

editorial
文章: 18892
註冊時間: 週五 7月 20, 2012 2:08 pm

Re: 遏抑房產炒風真有這麼難嗎?

文章editorial » 週六 8月 16, 2014 10:31 pm

內地反貪首次大規模查賣地收入 (17:21)

中國首次全國土地財政大審計將開始,預計於兩個月後揭露各地在土地領域的腐敗現象,一些人或許會因此要下馬。

《經濟觀察報》報道,這次土地管理利用情況專項審計由國務院主導,審計範圍一直下到縣級。主要針對2008年至2013年五年內的土地出讓金收支、土地徵收、儲備、供應、整治、耕地保護及土地執法情況進行審計,涉及機關包括財政、國土資源、住建、發改委、林業、農業等在內的多個系統。審計署的18個特派辦將全程參與。

報道並引述南部省份一位知情人士說,審計方案由審計署特派辦人員攜帶,沒有下發到省,每個審計小組都會有特派辦的工作人員。
報道指出,這將是中國首次全國性土地管理工作審計,其中土地出讓金問題最為民眾關注。

土地出讓金收入在中國國有土地使用權出讓收入中的比例,一般達到九成以上。
(中央社)


回到「公開討論區」

誰在線上

正在瀏覽這個版面的使用者:沒有註冊會員 和 11 位訪客