遏抑房產炒風真有這麼難嗎?

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文章: 18897
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Re: 遏抑房產炒風真有這麼難嗎?

文章editorial » 週一 10月 06, 2014 9:45 am

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抗議民眾晚上舉行「怒躺帝寶」儀式,並高唱《海闊天空》,激勵士氣。
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台2萬無殼蝸牛 豪宅外露宿
抗政商炒高樓價 政府:將助返鄉買樓


台灣反炒樓團體前晚在台北豪宅區發起「巢運」集會,抗議樓價高企,要求把土地從貪官奸商手中奪回,約兩萬民眾參與露宿,集會人士在現場高唱《海闊天空》激勵士氣。昨日台灣內政部稱,將推動「均衡城鄉發展方案」,降低年輕人返鄉就業買樓壓力。

逾百團體發起 高歌海闊天空
這是繼太陽花學運之後,台灣再次出現大規模社會運動。「巢運」由台灣逾百個團體組成,緣起於25年前的「無殼蝸牛運動」。從1987年起的短短一年半時間內,台北樓價曾急飈2倍,無殼蝸牛於1989年以「住者有其屋」為訴求,夜宿忠孝東路,成功吸引逾20萬人參與。

同樣的景象前日再現仁愛路豪宅「帝寶」前,巢運組織者統計遊行人數約有兩萬人,下午3點半,由「老蝸牛」帶領,從忠孝東路老戰場展開「蝸牛之路」,一路向仁愛路移動。「帝寶」內的住戶紛紛駕名車駛離。台北警方派出近百名警察在場維持秩序。

巢運總召集人彭揚凱表示,選擇「帝寶」外露宿,是因為這是全台灣最貴的地段之一,也是台灣政商炒地的象徵。他指摘政府和發展商長期製造謊言,稱「房地產是經濟火車頭」、「房價漲代表有政績」及向年輕人灌輸「房地產是最值得投資的標的」。他高喊,「我們不能繼續受騙,台灣土地屬於人民!請將台灣的土地從貪官跟奸商手中奪回來!」
逼市長參選人「九合一」前表態

抗議民眾晚上進行「怒躺帝寶」儀式,搭建象徵人民才住得起的「地寶號」,並高唱《海闊天空》,激勵士氣。而台中亦有數十人在市長胡志強的豪宅外遊行,抗議樓價與收入脫節。巢運提出五大訴求,包括將居住人權寫入憲法,又公開未表態支持訴求的六都市長參選人名單,逼他們在下月的「九合一」選舉前表態。

儘管巢運謝絕政治人物參與,但包括太陽花學運領袖陳為廷、台北市長參選人柯文哲都來到現場。原住在「帝寶」的國民黨台北市長參選人連勝文則早於9月下旬搬家,避開「巢運」。

須不吃喝15年 置業較港難
台北市樓宇呎價3000至4000港元,豪宅則達7000港元,表面看較香港便宜,但台灣內政部調查顯示,若將平均收入列入計算,台北居民要連續15年不吃不喝,才可置業,排全球第一位,較香港的14.9年還要長。

內政部昨日回應巢運表示,將積極推動「均衡城鄉發展方案」,明年1月起投入200億元台幣,分4年優先補助10至15處具發展潛力的鄉鎮,吸引至少6萬年輕人返鄉,提供在地就業,進而降低都會買房的壓力。

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文章: 18897
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Re: 遏抑房產炒風真有這麼難嗎?

文章editorial » 週六 1月 31, 2015 5:53 pm

中國房價暴跌即將崩盤:真相令全世界害怕

發帖者:黑貓

發帖時間:2015-01-31 09:57

最近,央行發佈通知,要求積極支持居民家庭合理的住房貸款需求,對擁有1套住房並已結清相應購房貸款的家庭,為改善居住條件再次申請貸款購買普通商品住房,執行首套房貸款政策;首套房貸利率下限為基準利率的0.7倍。

市舉措。中國房價下跌,一直被世界的媒體關注著,美國媒體就曾經發表文章《中國房價連續下跌三個月全世界都怕了》。

  中國房價下跌,所以會引發世界的關注。雖然現在住房在大部分人眼中屬於必需品,但中國房地產規模太大了,而且中國房地產的泡沫也太多,如果中國房價下跌導致中國房地產崩盤,不僅會給中國經濟帶來災難,而且會給世界的經濟帶來災難性。

  本來,美國次貸危機對世界經濟的影響的還沒有清除,如果在這個時候,中國房地產泡沫破滅,對世界經濟的影響不僅僅是雪上加霜了,就是說雪上加冰也一點不為過

但是,央行和地方政府出臺救樓市的舉措,就如同飲鴆止渴一樣,不僅不能夠挽救中國樓市泡沫破滅帶來的危機,而且還會給中國乃至世界帶來更大的危機。

 中國房地產的危機,是中國房地產嚴重的泡沫造成的。央行和地方政府為了避免泡沫破裂,出臺救樓市舉措,雖然能避免樓市泡沫在短期破滅,但卻會為中國樓市的製造更大的泡沫,為中國將來經濟製造著更大的危機。這就如同地下的岩漿,被壓制的越久,形成的火山噴發威力越大。

 本來,中國房價下跌,中國房地產泡沫破裂,已經讓全世界害怕了,中國出臺救樓市政策,雖然可能勉強度過眼前的危機,但卻為世界孕育著更大、更危險的危機,全世界能不更害怕嗎?

  中國樓市已經為中國的經濟鑄成大錯了,樓市崩盤危及中國經濟已經不可避免,救市更是錯上加錯。現在能做的只能是研究如何減少泡沫破滅對中國經濟的衝擊,減輕對中國經濟的破壞,而不是設法讓泡沫延遲破滅。

  這就如同一個膿瘡,它對人的危害已經鑄就,徹底挑破儘管會有陣痛,但只有這樣才能好的更快一些,包起來是不僅不會好的快一些,而且會讓膿瘡長得更大,對人的危害會更大,甚至還可能要了人的性命。

  中國樓市已經為中國的經濟鑄成大錯了=

  中國房價下跌,不是因為中國人缺乏購房的能力,而是因為中國的房價被炒得太高了,房價嚴重超出實際價值。所以央行放寬房貸,鼓勵老百姓去買高價房,是要用老百姓的未來去救地產商,讓老百姓一輩子被地產商綁架

  中國的房價被炒得太高了

  樓市泡沫破裂,房的價值迅速貶值,最直接受害的是購了房的普通老百姓,他們不得不一輩子節衣縮食去還銀行的貸款,一輩子變為房奴,而銀行則面臨著不能收回房貸而破產,國家的財產將面臨巨大的損失。

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文章: 18897
註冊時間: 週五 7月 20, 2012 2:08 pm

Re: 遏抑房產炒風真有這麼難嗎?

文章editorial » 週六 1月 31, 2015 7:57 pm

油價暴跌釋放重大信號:中國房地產將面臨崩盤

發帖者:kamper

發帖時間:2015-01-31 14:14

從去年年底開始,全球油價出現大幅下滑,很多人心中升起一個大大的問號:油價暴跌對中國的房地產又會有怎樣的衝擊呢?

筆者閑著無聊上網查了一下從2000年到2012年的房地產峻工的房屋面積情況, 真是不看不知道,一看嚇一跳!中國近12年來的房地產峻工面積竟有300多億平方米!!!這是什麼概念?

如果按一套房子100平方米來算,這12年間,中國新建成的城市住宅房子有3億多套房!!!按一套房子住3口人來算,中國城市目前已有的新房子竟然可以居住9億多人口!!!

要知道中國現在全國的總人口才11億多,(官方的13億人口資料是有很大水分的,因為有很多流動人口被重複統計了,還有很多是有多個戶口的克隆人。

實際人口數絕對沒有13億的,撐死了11億多)。城市人口才6億多。換句話講還有一億多套房是空置的無人「鬼城社區」。難怪新政府急啊!



按一套房子100平方米來算,這12年間,中國新建成的城市住宅房子有3億多套房

這麼多房子賣不出去,背後的房地產大財閥們給政府施加的壓力大啊!這就不難理解這陣子大談城鎮化和出臺樓市新政的原因了。

按目前房地產的發展勢頭,到2015年,中國開發商建成的新房子總套數,(2000年至2015年建成的房子)將達到嚇死人的5億多套。

按一套房住3個人,可容納的城市居民總人數將達到15億人口。 這意味著將來就算把所有的非洲黑人全遷到中國來都住得下。房地產不崩盤才怪呢!

到時可能100塊錢一平米的房子都會沒人要了!除非賣給鬼。中國真的實在沒這麼多人口來接盤啊!

無論中國的房價怎麼漲,總會有一些房地產泡沫即將破裂,房地產市場馬上崩盤的聲音。普通購房者懼于這些聲音遲遲不敢下手,畢竟對於大多數人來說買房花費了自己大半生的積蓄。

興業銀行首席經濟學家魯政委表示,過去15年那樣房地產價格高速上漲同時投資也快速增長的黃金時期已經結束了。不過,不漲並不意味著下跌。

其表示,據個人判斷,在未來幾年裡比如說一到兩三年的時間裡房價不會馬上下跌。

從房價的上漲來說,在過去的15年裡從1998年開始一直到2013年,差不多15年的時間裡房價一直在比較快速地持續上漲。

  15年就是一代年輕人的老去,從2012年開始如果說以16歲-60歲統計,中國的勞動人口已經開始出現下降。
差不多15年的時間裡房價一直在比較快速地持續上漲

從這個意義上講,真正未來能夠被城鎮化的人口相對於上一撥的嬰兒潮時期來說,其實已經開始在走下坡路。

康宏中國首席經濟學家楊晨也表示,目前不論是從剛需上來講,還是基於地方財政收緊的局面,都不支撐房價下跌。

楊晨認為,此前一些地方的樓市「限貸」是很不公平的做法,不加區別的一刀切誤傷了很多剛需購房者;另外,我們不得不面對一個事實:房地產市場的低迷會影響整個國民經濟健康發展。

渣打銀行的經濟學家在最近的評論中說:「對房地產部門而言,最糟糕的情況也許還沒結束,但我們未發現有跡象表明,情況會突然惡化到‘降價大拍賣’的程度。」

  事實上,如果剔除通貨膨脹的因素,十年後中國最便宜的東西有可能就是房子。

  2014年對擁有兩套住宅的家庭,人均建築面積80平方米以上的部分,視為奢侈性住宅消費,每年按市場評估價徵收1%-3%的房產稅,且沒有減除額;

家庭第三套住宅,每年徵收4%-5%的房產稅,且沒有減除額;

家庭第四套及以上住宅,每年徵收10%的房產稅,且沒有減除額;

取消原《房產稅暫行條例》有關個人住宅可按租金收入的12%繳交房產稅的規定;

所有商業房產,每年均按租金收入的12%繳交房產稅,財政部、國家稅務總局另有規定的除外。

家庭僅有的一套自住住宅,免征房產稅。

  2014年12月31日以前,全國所有城鎮都必須將其紙質房產檔案錄入電子資訊庫,並建立本地的住房資訊系統;

2014年12月31日以前,全國所有地級以上城市的住房資訊系統都必須與住建部聯網,不得以任何藉口推延;
2014年農業部將選擇兩省試點農村土地確權登記頒證。

於是,人們終於懂了:十年後中國最便宜的東西有可能就是房子。

說十年後房子便宜,是相對人均收入而言的,比如現在人均月收入是3000元、房屋均價是每平方8500元,而十年後人均月收入是1萬元時,房屋均價可能是每平方12000元,相對而言,房屋的價格當然比現在便宜多了,因此,現在高價買的房屋放到十年後非但不保值增值,還會嚴重貶值!

現在高價買的房屋放到十年後非但不保值增值,還會嚴重貶值

對比古今中外房價,中國現在的房價處在房價最高時期,以目前的房價,一個年收入8萬元的家庭,全家不吃不喝整整15年才能買得起一套100平米的三居室普通商品房,這個代價是非常高的。

房價如果繼續上漲,社會各方面都無法承受,既然無法承受,房價就失去了上漲的動力,也就是說現在的房價,相對老百姓的收入來說確實已經到頂了。

中國已經實施了十幾年的「土地財政」政策,隨著「地王」時代的結束,「賣地財政」越來越難以為繼,政府部門開始轉變思路,將逐漸從「土地財政」向「物業財政」模式轉變,也就是向房屋持有人徵收’物業稅」的方式取得新的源源不斷的財政收入,這無疑會增加房屋所有人的持有成本,降低房屋作為家庭財富的吸引力。

那些目前全國經濟發達的地區,持續吸引外來人口流入,是促使房價不斷走高的主要因素之一。

但是隨著區域經濟開發步伐的加大和產業資本向欠發達地區的轉移,經濟發達地區的總人口在十年內會出現此消彼漲的趨勢。

  2010年開始的「用工荒」已經是一個苗頭,預計十年內經濟發達地區的外來人口將會是負增長的趨勢,人口的負增長當然會導致房屋需求減少,進而促使房價下降。

中國已經實行30餘年的計劃生育政策是終結房屋價格上漲的最強有力的殺手,支撐房價不斷上漲的最根本的動力還是「鋼需」,即「新人」的需要,可是由於國家的計劃生育政策,使得「新人」的數量逐年減少。

事實上中國社會現在已經步入「老齡化」國家,再過十年,中國社會將會更加衰老,年輕人將成為「稀缺」一代,對房屋的需求將會大幅度降低。

再過十年,中國社會將會更加衰老,年輕人將成為「稀缺」一代

目前的社會中堅是60後、70後的這批人,這些人的消費能力和購買力無疑是整個社會中最強的,市場上購買別墅和豪車的基本上都是這批人,這些人中的許多人現在擁有不止一套高級商品房。

而這批人的後代恰恰都是「獨一代(獨生子女一代)」,十年後「獨一代們」也長大成人了,這些「獨一代」從父母和祖父母那裡繼承的房屋將達到「人均三套房」的水準。

指望同為「獨一代」的同齡人互相「接盤」無疑是天方夜談

請問「獨一代」如何消耗這些房屋呢?只能或租或賣吧?可是指望同為「獨一代」的同齡人互相「接盤」無疑是天方夜談!

十年後,中國的老齡人口比例將達到25%,可能會有大量老年人住進老人院(「獨一代」以一對四,無力照顧這些老人),老人們住進老人院後會產生大量空置房屋,也許今天的許多老新村在十年後因人氣太少將淪為「鬼村」。

鑒於以上所述的原因,房屋將不會成為財富保值增值的手段,那些做了幾十年房奴的人等來的將是房屋的貶值,現在高價買房的人換來的很可能是無限的悔恨。

此外,根據中國大陸的法律,房屋的產權分兩部分,一是土地的使用權,二是房子的擁有權,並且因為房屋是建在土地之上的,所以房屋與土地不可分割,要出售,一起出售,要抵押,一起抵押。

房產的土地只是使用權,而不是擁有權,並且這個土地使用權是有期限的,不是可以佔用到地老天荒,海枯石爛的。

時間根據土地性質有所不同,居住用地70年;工業用地50年;教育、科技、文化、衛生、體育用地50年;商業、旅遊、娛樂用地40年;綜合或者其他用地50年。

同樣,這樣要注意,是最高70年、40年和50年,而不是一律最高年限。

中國住房是最高70年、40年和50年,而不是一律最高年限

上海浦東有個所謂的環球金融中心,曾經停工八年,如果使用期限是50年,考慮到施工、裝修等時間,等建好,真正的使用時間可能只有40年。

房子的貶值不光表現在因其不斷陳舊的貶值上,新房子採用新的技術,更實用的房型,也會讓舊房子相對貶值。

中國房屋建築技術含量是非常低的:中國一立方米房子的耗能、耗電是日本的3倍。

另外有些方便生活居住的設計,也是從無到有的。比如上海不少老的社區門口都有淨化水的裝置,可以用來接淨化的水,可是新的房子,這樣的水直接通入居民家裡。這也一定程度上造成老房子的貶值。

就因為房子會貶值,所以所有企業都對房屋提折舊,根據中國的《企業會計準則》,折舊期一般是20年。難道住房就不會貶值?不該提折舊?

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文章: 18897
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Re: 遏抑房產炒風真有這麼難嗎?

文章editorial » 週五 10月 16, 2015 12:11 pm

《別讓李嘉誠跑了》 作者:要摧毀地產霸權
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針對長和系主席李嘉誠的《別讓李嘉誠跑了》一文,上月在內地引起巨大爭議,最終李嘉誠更作出近2,000字回應反擊。文章作者羅天昊昨日透過微博發文,解釋早前撰寫該文的原因,自稱「深度分析香港貧富分化、階層固化等困局的根源」,又指文章並不針對個人,「人和事均為注釋義理」。


籲深化改革 不針對個人
不過,他未有解釋先後在標題及內文的「別讓李嘉誠跑了」句子中,到底如何「注釋義理」。
羅天昊稱,自己五年前「即預見香港之瑕」,今年「重新修訂」,以長實上海賣出地產的新聞為引,以對香港富豪的建議為尾,就成為這篇引發巨大爭議的文章。而文章核心部份「深度分析香港貧富分化、階層固化等困局的根源;反思治理失誤,以及經濟豪門化對國家的戕害;呼籲轉變治理思路,深化國家改革。」羅天昊,又指文章並不針對個人。
然後他再繼續抒發己見,表示十幾年來大陸及香港均出現日益嚴重的貧富分化,部份人的獲得財富是來自腐敗、壟斷和特權,「細看全文,應知作者呼籲更徹底的改革。」他指出,中國富豪榜中前十大半都是地產商,房價上升「榨乾了民眾的財富,甚至洗劫了一家幾代人的財產」,導致消費乏力,實體經濟萎靡,要求摧毀地產霸權,「方可為中國經濟鬆綁,振興實體經濟。」

曾致電長和發言人回應,惟未有人接聽。
上月新華社批准成立的「瞭望智庫」,發表《別讓李嘉誠跑了》,指摘李嘉誠在「中國經濟遭遇經濟危機的敏感時刻」多次拋售內地資產撤資,又指「以李嘉誠為代表的香港富豪」未有兼顧民生,回報窮人,亦未有盡商界領袖責任穩定香港,在國內引起熱議。

上月底,長和回應強調李嘉誠並非撤資,又強調公司並無囤地,在內地的土地儲備,有九成是透過拍賣所得,超過九成會在物業落成後出售,並增加內地零售店舖數目,並無減少內地的投資。長和又指,李嘉誠基金會創立至今已捐出170億元,其中有87%用於大中華地區,反擊外界質疑李嘉誠不愛國的質疑。

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文章: 18897
註冊時間: 週五 7月 20, 2012 2:08 pm

Re: 遏抑房產炒風真有這麼難嗎?

文章editorial » 週五 12月 23, 2016 7:59 am

房子是住的

中央經濟工作會議最引人注目的新政策是:房子是用來住的,不是用來炒的。在這新定位之下,政府要綜合運用金融、土地、財政、投資、立法等手段,研究建立一個新的基礎性制度和長效機制,支持合理自住購房。

這個新定位,打破自九十年代美國為首的金融資本所宣揚的房地產發展神話。在過往歷史,經濟發展乏力,往往走往金融化的泡沫、尤其是房地產泡沫來支撐資本主義的繼續擴張。但金融化的房地產泡沫主要是無中生有的投機,必然帶來大的金融危機、經濟危機。在資本主義國家,經常是抑壓房地產、維護實體經濟,自有住房的神話是金融與房地產界營造的假理想。以德國為例,自有住房的比例低,也無阻它的經濟穩定發展。

即使在香港殖民地時代,港英是以大建公屋和實行嚴格的租務管制來打壓房地產發展,目的是社會穩定,經濟穩定。只是在中英談判,英國準備撤走時才突然放鬆管制,減少公屋供應來營造房地產的發展,也只是在這個時候才製造出買房自住的新理想。

中國改革開放初期是學香港,結果是不停地搞房地產,最典型的例子是深圳在八十年代以房地產與走私起家。自此以後,在內地房地產企業、土地財政的地方政府以及相關的中外經濟學家吹噓之下,房地產成了中國發展的支柱,以房地產泡沫作為政績和經濟競爭力。今次中央經濟工作會議還未打破買房自住的迷執,但撇除住房作為投資投機的工具已是一大進步,且看執行如何。

陳文鴻

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文章: 18897
註冊時間: 週五 7月 20, 2012 2:08 pm

Re: 遏抑房產炒風真有這麼難嗎?

文章editorial » 週三 1月 11, 2017 7:30 am

警報拉響!三四線城市,房地產泡沫正在一個一個破滅
評論
2017-01-09 22:25 

在2017中國首席經濟學家論壇上,國泰君安首席經濟學家林采宜在演講中指出,中國房地產存在泡沫,這點沒有爭議。一線城市雖然泡沫不小,但是泡沫不見得說破就破,二線城市看運氣,三四線城市的泡沫已經在一個一個破滅。

本輪上漲主要是投資性需求
現在一線城市,租金房價比基本低於2%,而目前中國無風險收益水準約為2.4%,即,地產上漲是投資大城市房地產的唯一收益。
而之所以還有人投資,一個因素就是資產荒,安全的高收益資產越來越少,實體經濟資本回報率不斷下降。更多錢因機會成本較低,就進入房地產市場,去博取房價可能上漲的收益。

另一個因素是資本流動不自由,在人民幣貶值預期的壓力下,缺乏海外資產配置的充分管道。只能在國內資產裏選擇,而相對安全的就是一二線地產。
這所有因素表明,最近兩年房地產的暴漲主因不是人多地少,不是消費需求,而純粹是投資性需求。
而這投資性需求,是寬鬆的流動性+資產荒+資本外流的不便利,這三個因素共同構成大量閒置資產,並最終不得不流向地產。
所以作為投資性的房產本質上和股票沒有什麼區別,房市和股市是一回事,只是週期不一樣。

三四線城市:泡沫已在一個個破滅
林采宜認為,不同城市有不同前景,對北上廣深這些一線城市,按擴展規律還是有擴張空間的。東京、紐約人口集中度就比京滬還高。一線城市因醫療、教育等各方面因素不斷吸引人口集中。
所以一線城市雖然泡沫不小,但是泡沫不見得說破就破。
二線城市就看運氣。目前二線城市的機會在於一線城市的溢出效應,這種溢出效應來自於其交通效率和人口轉移。
三四線城市林采宜認為機會是很小的,三四線城市去庫存將非常艱難。
中國有293個地級市,361個縣級市,還有一千多個縣,而統計數據遠沒有覆蓋這些。三四線實際庫存數量遠大於統計。
另一方面,因為教育醫療等各方面福利設施的差異,人口都在往一二線流動。這在構成對大城市需求支撐的同時,也意味著三四線沒戲了:房更多,人更少。
所以對三四線城市來說,泡沫已經在一個一個破滅。
面對樓市,我們一定要足夠冷靜、理性!
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如圖,中國大陸城鎮居民的住房自有率達到了87%,農村更高達96%,未來還有空間繼續提升嗎?相對於一些發達國家,美國現在也不過只有65%,英國66%,德國因為政府提供了大量的公共房屋支撐,只有53%。
不得不思考,為什麼在這麼高的住房自有率的情況下,我們已經說到地產的黃金年代過已經去的情況下,地產市場還會大幅提升?過去到底發生了什麼?
說到房產市場變化,我們不得不說從2014年開始,政府對房產的態度從持續打壓變成了一定程度上的支持,因為經濟下滑了,很多地方房子庫存太高,賣不出去了。所以政府的態度從打壓變成了支持,最近看到他的態度現在又開始慢慢轉向一定程度的抑制。
以深圳為例,在過去一段時間裏面,房價的變化是怎麼樣的?

南山同比增幅是74%,福田是87%,鹽田是78%,寶安是55%,羅湖是40%,龍崗是78%。整個深圳的漲幅大概在50%左右,坦白說,這是我從業以來看到的最快的單個城市的漲幅。
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上一輪漲得最快的地方是上海,是2009年的上海,當時正好是2008年金融危機之後,中國政府出臺了經濟刺激計畫,所以上海出現了一個快速的房價上漲。但是這一輪深圳的漲幅是超過上一輪漲得最快的上海。

上海從土地市場來看,我們看到也有一些變化,如圖,2010年,上海的市場很熱,土地市場也很熱,所以成交的土地單價達到了9000塊,當時的漲幅是50%,2011年市場下來了,土地成交單價是7000塊左右,漲幅只有17%,2012年市場照樣很熱,土地還是只有7500左右,漲幅是15%。
2013年市場已經開始走熱了,所以成交單價到了11000左右,溢價率到了35%。2014年市場走弱,所以土地的平均成交均價幾乎沒有變化。到2015年,成交額比2014年漲了50%,溢價率達到38%。

大家看到一個比較有意思的現象,上海政府很聰明,在市場熱的時候多賣一些土地,2010年很熱,我多賣一點,市場不好我就少賣一點,市場再不好我再少賣一點,市場熱了我再多賣一點。
唯一的例外是2015年,市場很好,但是我賣出的土地依然只有前一年比較弱的時候的六成左右。
為什麼?原因在於2013年底出臺了《新城鎮規劃》,其中要求特大型城市控制土地規模,所以大家都聽到了,在北京也好,在上海也好,我們開始趕人了,另外一個方面就是控地了。

在土地市場、在住房市場快速上漲的情況下,我控制了土地供應,情況會怎麼樣?
所以我們就看到情況就是“地王”頻出,這是上海過去一段時間土地成交的狀況,我們可以看到哪怕在遠郊區都出現了快速的上漲,而在市中心,我們可以看到,融信拿的這塊靜安區中心社區這一塊地塊,名義樓盤價是10萬塊,但是拋去不能賣的,包括保障性住房,實際估算下來成交價在14萬,而周邊的樓盤當時的成交價也不過就在八九萬左右,這確實是一個非常驚人的變化。

同時,在可售住宅和去化週期方面,市場也發生了劇烈的變化,在市場最冷的時候,2014年的年底,我們看到上海可售的住宅的存量達到92000套,現在不足當初的一半。2014年底、2015年初的時候,我記得當時我們跟上海政府開了一個“怎麼樣解決房地產低迷,怎麼樣把房子賣出去”的會。
當時我記得有一位房企的老總作了這麼一個表述,他說不管大家怎麼看,反正我覺得這個房市是到頭了,所以他做的一個舉動,他說我把我自己住的房子賣掉了,我去炒股。我不知道他炒股的收益怎麼樣,但是他賣掉的那套房子大概在後面應該漲了不止50%,另外一個很大房企的行銷總監當時也說,我從業20年,這是我見過的最冷的冬天。
但是沒想到,大家都萬萬沒想到的情況是在最冷的冬天之後,市場就迎來了一個快速的上漲。
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這個是2007年到2015年上海樓市的平均走勢,黃線是它的月成交價格,黃色虛線是12個月的平均移動價格。
這個圖表我們可以清晰地看到,每一輪調控都是有效的,每一輪調控都深深地打擊了未來3-6個月的成交,可能也進而引起了當時的一個短期價格。不過從長期來看,調控幾乎對成交價格是無效的,它並不能改變房價上漲的趨勢。
知道了現狀、過去,我們其實最關心的其實是未來
跟大家聊一聊未來會是怎麼樣,因為我們每一次看到的短期波動,每一次我們看到短期的成交變化,每一次我們看到短期的政策的調控似乎當我們去追的時候都已經太晚了,所以今天我想跟大家分享一下影響房價走勢的五個因素。
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第一個因素,是經濟。
經濟增長大家收入增加了,財富增加了,所以房價上漲了,名義經濟增長和實際增長之後的一個差異。大家可以看到在1995年,中國全國GDP大概在6萬億左右,2015年中國的GDP是67萬億,整整增長了11倍。
在這裏邊我們會發現有一樣差異,就是我們被媒體灌輸,過去20年平均增長率10%,是什麼?是GDP的實際增長率,但是如果考慮到通脹,它的名義增長率大概在15%左右,大家不要小看這10和15的差異,經過20年的複合就是巨大的增長差異。
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我們可以看到在1995年人均的可支配收入是4000塊左右,而在2014年,這個數字達到了29000左右,也是20年,20年增長了大概也是7倍左右。我們可以看到,它的速度跟GDP相仿,但是慢過GDP。在過去很多年裏面,很多城市,它的房價未必可以跑贏GDP的增長,但是它可以跑贏收入的增長,這也就是為什麼房價漲得更快的一個原因。類比美國,隨著GDP的增長,房價一樣是上漲,到2008年我們可以看到它的房價增速背離了GDP的增長,所以它的房市崩潰了。現在兩者又趨於相同。中國其實也是差不多。
第二個因素,是利率。
這裏說起1998年到現在,中國的人民銀行給的基礎利率走勢,跟我們很多的直覺相反,我們可以看到在高增長的經濟因素背景下,基礎利率高於7%的年份只有三個月,大部分年份中國的利率在6%上下波動,什麼意思呢?
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在過去20年,中國GDP平均大概是15%、14%的增長,但是基礎利率是7%。
這意味著只要你借到錢,基本上就能賺到錢。
更何況房價可以在基礎利率的基礎上是可以打七折或者是八五折。大家知道什麼人可以用基礎利率上下利息借到錢?國企,一部分上市公司,知名的外企,普通的民企能夠借到這麼便宜的錢嗎?借不到。
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我們來看一下,藍線是溫州的民間綜合借貸利率,黃線是央行的基準利率,我們可以看得非常非常清楚,藍線遠遠高於黃線,基本上整個藍線的利率是大概在20%左右徘徊。什麼意思?大家可以想一想,如果我們去借我們的信用卡,它的年化利率月息大概1.5%,年化是18%左右,跟民間的借貸利率相仿。
而房貸是在下面這條黃線,甚至更低,也就是說你能借到房貸差不多是一個普通人分享利息紅利的唯一辦法。在高速增長的經濟體裏面,能以這麼低的利息借到錢基本上是大概率能夠賺到錢的。

第三個因素,是土地。
前面兩個我們談到經濟、利率,這基本是全國普適性的,他們解釋了房價的上漲,但是不能解釋房價上漲的差異,所以在後面三個因素,我們會來聊一聊各地房價漲幅不一的原因。

先來看土地。
關於土地我們最耳熟能詳的,包括在很多的媒體,包括很多網上我們都談到一個叫饑餓供地。
為什麼北京的房價這麼高?饑餓供地。
為什麼上海的房價這麼高?饑餓供地。
為什麼中國的房價這麼高?饑餓供地。
哪里學的?學香港,這句話有沒有道理呢?有點道理,但是如果我們看一下事實,我們會發現,說中國整個國家在饑餓供地,這句話肯定是不對的,因為從土地出讓開始,我們看到整個土地供應是這麼上去的,每一年幾乎都出現了大幅上升,但是何來饑餓之說呢?事實上中國有660個城市,某些城市可以饑餓供地,但絕大部分城市做不到。

我們以一個城市作為例子,我們稱之為A城市,A城市來了一個市長,他上來之後,一個中國地級市市長平均任職兩到三年。上來之後,秘書告訴他,某市長,我們看到現在我們歷史上供應的土地足夠我們發展十年之用。他怎麼辦?他有兩個選擇,第一個選擇,土地供應這麼多,我們要不就減少土地供應,或乾脆我們兩年裏面一塊土地都不出。兩年裏面一塊土地也不出,市場不就恢復到8點,還是嚴重供過於求,不供地有什麼問題?不供地就少了一大塊財政收入。

大家知道,中國的中央和地方的兩級財政收入是中央的事權少財權多,地方是事權多財權少,少了土地來供應的財權,就意味著這個市長在上任的兩年裏面可能很多事情做不成了。那邊有一個企業,我們要扶植他上市,那邊有一個橋要修,那邊有一個新區要開發,這裏有兩條高速公路要建。哪來錢?沒有錢就沒有政績,沒有錢,城市面貌就沒法改善。

還有另外一個選擇就是照常供地,而且對一般城市來說這個預算是每年增長,今年供的地不是兩年,可能三年才夠用。所以等他卸任以後,新任市長上臺會看到怎麼樣?原來我們的土地已經夠十三年用了,我該怎麼選擇?所以幾乎所有的市長只要能夠在賣得出地的情況下都會做類似的選擇,饑餓供地絕不容易,所以我們可以看到每一次中央調控都是在勒令各個地方政府嚴控土地供應。
在中央集權和大一統的情況下,不但土地供應過剩的城市土地供應要求緊縮,那些土地供應不足的城市,包括北、上、廣、深,包括中心二線城市,它的土地供應也受到緊縮,大家查一下過去幾年的調控就知道了。所以現在我們看到,中央改變了他的調控方式,各地因地制宜來調控,這是一個進步。
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所以我們總結一下,饑餓供地有哪些條件?
第一,執政長官要有長遠眼光,這個不是太難,很多網友都會,我們饑餓供地,這樣賣的地少,但是收入更多。
第二,叫歷史負擔少,這個就不容易了,因為我無法決定我的前任賣的土地到底多還是不多。對於90%以上的地方土地供應可能都是過剩的,財政要有一些盈餘,這個其實也不容易做到。

最後一個就是人口要流入。因為土地供應減少之後,如果我的人口流出速度超過土地減少的速度,其實我饑餓供地還是沒有用,對於中國來說,其實百分之六七十的地方都是人口快速流出,20%左右的地方人口能夠保持大致平衡,10%、15%的地方人口是大量流入。
所以這種情況下,大部分地方想做到饑餓供地其實並不容易。但是有些地方可以做到,比如說北京、上海。給大家看一下上海的情況,這是從上海公開招拍掛以來,2003年以來,上海全部的商業土地供應狀況,大家可以看得非常非常清楚。13年下來,每一年相應的住宅的銷售是超過土地供應的。平均一下我們可以看到,每年的住宅銷售的面積大概在1500萬平方米左右,我說的都是樓板面積。每年的住宅類土地供應大概在700多萬平方米左右,大概是銷售出去住宅的一半,正好是一半。這意味著什麼?這意味著相應的住宅土地供應嚴重供不應求,難怪上海的價格會漲得這麼快。

我們再看下一張圖,大家還有什麼疑問?
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一定會有,如果每年賣掉的住宅都是超過他的土地供應,請問這些住宅哪里來?秘密在這裏,秘密在2003年之前,在2003年之前的10年裏上海也有土地供應。跟很多地方一樣,之前的土地供應相對來說比較混亂,比較無序。但是正是這種混亂和無序積累了大量存量的土地,這些土地在規範市場之後,仍然可以慢慢進入這個市場。但是大家也可以看到一個推論,這些土地在每年都在消耗,這樣消耗13年以後,它對市場的影響是越來越弱了。所以大家可以看到,在過去我們縮減土地供應,還有這些存量可以幫忙,現在我們縮減土地供應,價格就快速上升了。
第四個因素,是人口。
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一線城市,一線城市就是北、上、廣、深,為什麼叫一線城市呢?因為它可以吸引跨區的人口流入,比如北京吸引三北地區的人口流入,哪三北,東北,華北和西北。上海吸引華東,廣州和深圳吸引華南,因為它們都有能力吸引人口的跨區域流動,所以稱為一線城市。
二線城市是指省會城市以及一些計畫單列市,它對本省的人口有很大的吸引力,比如廈門,吸引力跟福州差不多,甚至比福州更對福建人有吸引力。在山東,青島對本省人的吸引力,可能跟濟南差不多,大連的吸引力跟瀋陽差不多。
其他的城市稱之為三、四線城市,它的人口能夠保持不減少,或者是停滯是常態了。
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我們還是以上海作為一個樣本。從1999年到2015年,這16年間上海整個人口增加了900萬,900萬人口放到任何一個世界上都是很大的城市,差不多每年流入將近60萬人口,非常巨量的人口流入。
這種巨量的人口流入也帶來了對住房的需求。
第五個因素,是城市格局。
城市格局這是一個城市規劃的概念,通常是指山河湖海或者地理位置的影響。
在這裏我們講兩點。
第一個講城市的行政級別。

中國叫某某市其實暗含幾個含義,第一個含義是上海、北京叫直轄市,是省級的,杭州、南京是省會城市,是地級的,但是比一般的地級城市位置要好一點,第三層就是普通的地級市,最後是縣級市。
我們會容易地發現在同樣的位置或者同樣的條件情況下,房價跟城市的行政級別是密切相關的。為什麼呢?我們從城市發展歷史來看,人口往沿海流動,人口往大城市流動,這是一個百年來非常正常的地理現象,但是在中國,我們會看到由於這個行政安排,大量資源向直轄市集中,大量資源向省會城市集中,這種改變其實是改變城市的競爭面貌。

一個省的省會城市既是本省的教育中心,又是省的經濟中心,交通中心、醫療中心、文化中心。越來越多的省會城市把所有省的精華資源集中在本地,所以房價相對較高,也就不難理解了。
我舉一個河南省的例子來看,整個河南所有的地方都在流出,只有鄭州人口是流入的,就是因為省會的力量。
第二個我們會談到城市的產業結構。

所謂城市的產業結構是指一個城市一、二、三產業的比重,第一產業通常是指農業,中國大陸的農業比重也很低了,所以講一個城市的產業結構主要是講第二產業和第三產業的比重。
我們可以觀察到,在GDP相仿的城市,第二產業比重較高的房價較低,第三產業比重較高的房價較高。

我以上海周邊的一個城市蘇州為例,大家知道蘇州是很漂亮的城市,人口過千萬,但是實際是製造業為主的城市,所以我們看到,雖然它的人均GDP早就超過了上海,但是房價只有上海的1/3,為什麼?因為流水線上的工人收入很難提高,但如果你自己是從事第三產業,例如你是房地產業或者金融業,人和人的收入就可以拉開。

一個成功的銀行家是普通員工的10倍甚至100倍,而整個房子的成交,以上海為例,一年就十萬套新房,大概只有100個人中間會有一個人可以買,所以收入拉開會推高房價。
因為只有最買得起的人才決定房價,而不是平均收入,這一點請大家再注意一下。
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文章: 18897
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Re: 遏抑房產炒風真有這麼難嗎?

文章editorial » 週日 2月 19, 2017 8:55 am

震驚內幕 中國將血洗房地產 準備買房的不看絕對後悔

發表於:2017-02-18 15:15:21
作者:中華社1 


2014年12月31日以前,全國所有城鎮都必須將其紙質房產檔案錄入電子資訊庫,並建立本地的住房資訊系統;
2014年12月31日以前,全國所有地級以上城市的住房資訊系統都必須與住建部聯網,不得以任何藉口推延;
2014年農業部將選擇兩省試點農村土地確權登記頒證。

❶2014年對擁有兩套住宅的家庭,人均建築面積80平方米以上的部分,視為奢侈性住宅消費,每年按市場評估價徵收1%-3%的房產稅,且沒有減除額;
❷家庭第三套住宅,每年徵收4%-5%的房產稅,且沒有減除額;
❸家庭第四套及以上住宅,每年徵收10%的房產稅,且沒有減除額;
❹取消原《房產稅暫行條例》有關個人住宅可按租金收入的12%繳交房產稅的規定;
❺所有商業房產,每年均按租金收入的12%繳交房產稅,財政部、國家稅務總局另有規定的除外。
❻家庭僅有的一套自住住宅,免征房產稅。

於是,十年後中國最便宜的東西有可能就是房子。
如果剔除通貨膨脹的因素,十年後中國最便宜的東西有可能就是房子,說十年後房子便宜,是相對人均收入而言的,比如現在人均月收入是3000元、房屋均價是每平方8500元,而十年後人均月收入是1萬元時,房屋均價可能是每平方12000元,相對而言,房屋的價格當然比現在便宜多了,因此,現在高價買的房屋放到十年後非但不保值增值,還會嚴重貶值!原因如下:

一、對比古今中外房價,中國現在的房價處在房價最高時期,以目前的房價,一個年收入8萬元的家庭,全家不吃不喝整整15年才能買得起一套100平米的三居室普通商品房,這個代價是非常高的,房價如果繼續上漲,社會各方面都無法承受,既然無法承受,房價就失去了上漲的動力,也就是說現在的房價,相對老百姓的收入來說確實已經到頂了。

二、中國已經實施了十幾年的“土地財政”政策,隨著“地王”時代的結束,“賣地財政”越來越難以為繼,政府部門開始轉變思路,將逐漸從“土地財政”向“物業財政”模式轉變,也就是向房屋持有人徵收’物業稅”的方式取得新的源源不斷的財政收入,這無疑會增加房屋所有人的持有成本,降低房屋作為家庭財富的吸引力。

三、那些目前全國經濟發達的地區,持續吸引外來人口流入,是促使房價不斷走高的主要因素之一,但是隨著區域經濟開發步伐的加大和產業資本向欠發達地區的轉移,經濟發達地區的總人口在十年內會出現此消彼漲的趨勢,2010年開始的“用工荒”已經是一個苗頭,預計十年內經濟發達地區的外來人口將會是負增長的趨勢,人口的負增長當然會導致房屋需求減少,進而促使房價下降。

四、中國已經實行30餘年的計劃生育政策是終結房屋價格上漲的最強有力的殺手,支撐房價不斷上漲的最根本的動力還是“鋼需”,即“新人”的需要,可是由於國家的計劃生育政策,使得“新人”的數量逐年減少,事實上中國社會現在已經步入“老齡化”國家,再過十年,中國社會將會更加衰老,年輕人將成為“稀缺”一代,對房屋的需求將會大幅度降低。

五、目前的社會中堅是60後、70後的這批人,這些人的消費能力和購買力無疑是整個社會中最強的,市場上購買別墅和豪車的基本上都是這批人,這些人中的許多人現在擁有不止一套高檔商品房,而這批人的後代恰恰都是“獨一代(獨生子女一代)”,十年後“獨一代們”也長大成人了,這些“獨一代”從父母和祖父母那裏繼承的房屋將達到“人均三套房”的水準,請問“獨一代”如何消耗這些房屋呢?只能或租或賣吧?可是指望同為“獨一代”的同齡人互相“接盤”無疑是天方夜談!

六、十年後,中國的老齡人口比例將達到25%,可能會有大量老年人住進老人院(“獨一代”以一對四,無力照顧這些老人),老人們住進老人院後會產生大量空置房屋,也許今天的許多老新村在十年後因人氣太少將淪為“鬼村”。
有外媒報導稱,無論中國的房價怎麼漲,總會有一些房地產泡沫即將破裂,房地產市場馬上崩盤的聲音。普通購房者懼於這些聲音遲遲不敢下手,畢竟對於大多數人來說買房花費了自己大半生的積蓄,如果剔除通貨膨脹的因素,十年後中國最便宜的東西有可能就是房子。
泡沫與否我們先不討論,十年後最便宜的是不是房子,現在尚不能確定。問題的關鍵在於建房背後的基本邏輯是否存在問題。過去十年可謂房地產的發展黃金時期,同時也是中國城鎮化快速推進的過程。

可以這麼說,房地產的繁榮只是城鎮化的表徵。

中國的城市化問題經歷了三大階段:
第一個是限制城市化問題,大量人口在城鎮集聚,帶來了管理與經濟支撐困難,於是下鄉運動和逆城鎮化的過程在所難免。
第二個階段是擺脫城市化思路,選擇城鎮化作為推進中國城鎮化進程的主要路徑。政府以土地為籌碼,開闢了土地財政的新路徑,在資本與土地雙重推動下,中國房地產市場迅速成為社會焦點,一座座光鮮的城市拔地而起。

第三個階段是中央最近提出的新型城鎮化的戰略。這個戰略核心點有兩個:一個是打破束縛人口流動的戶籍制度,一個是限制城鎮化的土地制度約束。所有這些問題歸根起來就一個問題:推進城鎮化是社會共識,問題是從哪里獲得資本。這一問題仍然能難以擺脫對於土地財政的依賴。
在推進城鎮化的過程中,我們收穫了城鎮的繁榮,高樓林立,馬路寬敞,高鐵越修越遠。但任何事情總是平衡的,負面風險也在集聚。
第一個風險就是城鎮化負債風險。最近一次危機的爆發是邯鄲樓市債務危機,民間借貸利率普遍高達20%到30%,所涉金額高達93億,且當地十分之一家庭捲入其中。所謂鬼城,就是債務鏈條出了問題。中國經濟增長核心推動力是固定資產投資,但是,大量資本投入固定資產的時候,會導致其他資本缺乏,同時容易引起資產泡沫,泡沫破裂會降低不動產的價值,甚至某個環節資本迴圈中斷,就會爆發大規模的債務危機。

這是世界很多國家在推進城市化過程中遇到的普遍問題,中國問題更嚴重。原因很簡單,政府經營土地財政會導致土地價格上漲和房地產市場上漲,擠出了很多實業和人口,在這種前提下,在這種前提下,很多地方大舉借債,如果沒有貨幣性超發,很多地方政府不知道破產多少次了。解決債務問題很多人寄希望於放開限貸令,但如果這樣做實際上會使得危機的“病毒”迅速傳播,無法控制。因此,我們一再強調,不能再用信貸寬鬆換取所謂短暫的繁榮了。
第二個風險是土地轉型的風險。土地轉型帶來的社會風險主要體現在利益分配層次,這些年來土地財政的秘訣就是利用低價征地與高價拍地的差額,大小官員為了政績錦標賽,開足馬力去推廣土地財政。而大多數人覺得拆遷利益分配不合理,不能就地購買自己想買的房子,心理難以平衡。因此,大量強拆與強行圈地現象也屢禁不止,維穩壓力非常大。

問題出來後,維穩的主體往往是製造問題的官員,這樣製造危機的一些官員又採取暴力手段對待上訪人員,以掩蓋問題和危機。這種邏輯能夠讓人覺得心服口服嗎?一些人總是說釘子戶和刁民,問題是為什麼信訪壓力這麼大,社會不滿情緒這麼多,說來說去還是土地升值之後利益分配不公正的問題。當然,也有些拆遷戶的要求確實超越了合理的界限,但整體上來說,問題根由還是在於土地轉型的風險在放大這一機制上。當然,隨著制度不斷完善,反腐力度不斷加大,一些地方官員確實收斂很多。

我們只能說,房地產市場已經超越其本身的界限,變成了一個社會問題。並不僅是房地產綁架了社會,而是社會綁架了房地產,這是房地產難以承受的。如果這些基本機制沒有得到根本修補,十年後可能不是房子便宜與否的問題,而是經濟轉型壓力與社會轉型雙重壓力可能會大幅度增加的問題。

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文章: 18897
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Re: 遏抑房產炒風真有這麼難嗎?

文章editorial » 週三 3月 22, 2017 7:38 am


北京嚴查房地產市場 兩房企一仲介被責令改正

2017-03-21 07:26:39 來源:新華社 作者:孔祥鑫

記者20日從北京市住建委獲悉,17日北京發佈《關於完善商品住房銷售和差別化信貸政策的通知》,樓市調控再度升級後,北京市住建委執法部門隨即對部分房地產開發在售專案及房地產經紀機構門店進行了隨機執法檢查,檢查重點是房地產開發企業捂盤惜售、囤積房源,房地產經紀機構發佈虛假房源及價格資訊、參與炒房、哄抬房價等違法違規行為。

  新華社北京3月20日電(記者孔祥鑫)記者20日從北京市住建委獲悉,17日北京發佈《關於完善商品住房銷售和差別化信貸政策的通知》,樓市調控再度升級後,北京市住建委執法部門隨即對部分房地產開發在售專案及房地產經紀機構門店進行了隨機執法檢查,檢查重點是房地產開發企業捂盤惜售、囤積房源,房地產經紀機構發佈虛假房源及價格資訊、參與炒房、哄抬房價等違法違規行為。

  本次執法檢查發現,北京稻香四季房地產開發有限公司開發的稻香悅家園、北京鑫一德房地產開發有限公司開發的華郡尚品家園存在銷售現場公示資料不全、房屋銷控公示情況不規範、未按一房一價公示房屋銷售價格等問題,北京我愛我家房地產經紀有限公司安寧莊東路分公司存在未如實記錄經紀業務等問題。北京市住建委執法部門已下發責令改正通知書,在進一步調查取證後將予以行政處罰。

  據北京市住建委相關負責人介紹,對房地產市場秩序的執法檢查行動一直在不間斷地開展。北京市住建委已牽頭建立了包括10個成員單位的加強房地產市場監管工作聯席會,強化市區、部門聯動,加大執法查處力度。

  據瞭解,去年第四季度,北京市對全市199個在售專案和7171家中介機構門店進行拉網式全覆蓋執法檢查;停止了17家違規企業網簽資格,對3家嚴重違法開發企業降低資質等級,立案處罰58起。今年前兩個月,北京市、區兩級共檢查房地產銷售現場和經紀機構266項(次),行政處罰10起,限制網簽50家。

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文章: 18897
註冊時間: 週五 7月 20, 2012 2:08 pm

Re: 遏抑房產炒風真有這麼難嗎?

文章editorial » 週二 11月 07, 2017 7:20 pm

房地產稅這麼收 炒房者將受到一萬點傷害

2017年11月07日07:45 央視新聞

  原標題:定了!房地產稅這麼收!炒房者將受到一萬點傷害

  財政部部長肖捷日前在《黨的十九大報告輔導讀本》中談及房地產稅,明確未來的房地產稅將按照房屋評估值徵收。要按照“立法先行、充分授權、分步推進”的原則,推進房地產稅立法和實施。對工商業房地產和個人住房按照評估值徵收房地產稅,適當降低建設、交易環節稅費負擔,逐步建立完善的現代房地產稅制度。 

  房地產稅徵收原則確立
  肖捷在上述文章中,首次明確了房地產稅將按照“立法先行、充分授權、分步推進”的原則,推進房地產稅立法和實施。
  01
  立法先行
  在稅收法定原則下,任何新稅種必須先立法後徵收。因此,“立法先行”已是社會普遍共識。 
  02
  充分授權
  “所謂充分授權,應該是給地方政府充分授權,讓地方根據實際情況來決定具體實施方案。”中國社科院財經戰略研究院研究員楊志勇說。
  國家行政學院教授馮俏彬也持相同觀點:“各地房地產情況差異大,因此地方政府對當地房地產情況更熟悉,給地方充分授權,讓它在授權範圍內選擇具體開徵時間、適用稅率、徵收對象,從而有利於房地產稅平穩落地。” 
  肖捷表示在中央統一立法和稅種開徵權的前提下,根據稅種特點,通過立法授權,適當擴大地方稅收管理權限,地方稅收管理權限主要集中在省級。 
  03
  分步推進
  “分步推進原則意味著房地產稅徵收,可能採取先城市後鄉鎮、先市民後農民、先企業後個人策略逐步實施。”中國稅務學會學術研究委員會副秘書長焦瑞進認為。

  房屋的評估值如何確定?
  此次肖捷文章提到對工商業房地產和個人住房按照評估值徵收房地產稅,此前業內達成共識的按評估值徵稅首次明確。
  業內專家表示,房屋的評估值應是房屋市場價值,而非房產原值(即購房時價格),但由於近些年房價上漲較快,因此最終評估值應該會有折扣。
  現行的針對工商業房產徵收的房產稅,是對房產原值一次減除10%至30%後的餘值計算,具體標準由地方確定。

  如果房地產稅來了,誰受影響最大? 
  在中心城市囤積了大量住宅的人 傷害指數★★★ 
  從目前民意來看,在中心城市實施“累進制、懲罰性”的房產稅,是很有可能的。擁有多套房產的人壓力會非常大,到時候會出現集中拋盤,對中心城市短期房價構成影響。這可能意味著,囤積大量房子的人財富將顯著縮水。 
  盲目購買了旅遊物業、養老地產的人 傷害指數★★★★
  如果不是頂級旅遊區,不是配套好、位置佳的房子,旅遊地產只能等著免征房地產稅。如果不能免征,則其持有成本大增,加上利用率不高,這類房子將成為雞肋。 

  盲目購買了三四線城市郊區、新區住宅的人
  傷害指數★★★★
  絕大多數三四五線城市人口增長乏力,各地圍繞著高鐵站建設的“高鐵新城”很多都非常荒涼。如果你盲目在這些地區購買了住宅,未來開徵房地產稅後也會非常慘。 
  加杠杆、超承受能力買多套房的白領
  傷害指數★★★★  
  如果房地產稅的開徵,會讓房價進入一個平穩期,房子很難套現。這些人“死扛現金流壓力”的期限就會加長,生活會變得比較痛苦。 
  在三四線城市囤積了大量住宅的
  傷害指數★★★★★★
  相對而言,這種人更慘。即便在三四線城市不實施累進制、懲罰性的房地產稅,他們持有房產成本也將大增。但由於多數中西部三四線城市人口增長乏力,很多家庭都擁有多套房,所以很難通過出租轉嫁房地產稅,而賣房子很有可能找不到“接盤俠”。 
  手中有多套房、負債率非常高的炒房者
  傷害指數★★★★★★ 
  房地產稅如果出臺這個消息,就足以對這類人產生巨大的壓力。因為消息公佈後,會加劇市場的僵持,目前仍然拿了很多房子、承擔巨大債務的炒房者,將會非常困難。他們只能選擇斬倉,否則房子可能斷供被銀行申請查封、拍賣,到那時套現價格會更低。

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文章: 18897
註冊時間: 週五 7月 20, 2012 2:08 pm

Re: 遏抑房產炒風真有這麼難嗎?

文章editorial » 週一 1月 22, 2018 1:06 pm

超30%中國家庭高負債, 3年10萬億房貸之下“窮”得只剩房子!
 昨天18:50

2017年的最後一個月,元旦在即,來自深圳中興網信科技有限公司的一研發組主管歐某的日子卻沒那麼好過,歐某上有老,下有小,還有兩套房貸,而妻子又沒有穩定工作,全家的負擔都在他身上。於是公司的強制性勸退成了壓垮歐某的最後一根稻草。於是歐某從中興通迅大樓26樓一躍而下。

這無疑是一場悲劇。但更多的人每天一睜眼,就面臨著每月的房貸、車貸、停車位貸款,這是當前許多在城市打拼的中國家庭的縮影。目前,中國有超過1/3的家庭屬於高負債家庭。
2018年1月17日,《人民日報》海外版發表了文章《獎與貸︰奮鬥青年的樂與憂》,文章中表示:當前中國家庭部門的債務率已接近美國家庭部門的債務率水準。而且,中國家庭部門的債務分佈明顯失衡,個別家庭的債務風險已經處於較為危險的水準。

那麼,中國家庭的負債現在到底有多重?在衡量家庭負債情況時,有一個研究界最為常用的指標是居民杠杆率。
從居民加杠杆的大背景看,主要是在3年多前的房地產市場之中。
2014年的四季度,隨著2014年以後的經濟開始重新下滑,尤其是2014年年初從杭州開始的房價下跌潮,短短5個月蔓延到一線城市及全國多數城市。
於是2014年9月30日,央行開始降准並降低首付比例,當年11月開始降息,繼而在2015年3月再度降低首付比例。自此,2016年春節前後一線城市一天一個價、買千萬房子如買大白菜的瘋狂蔚然成觀,2016年8月左右更是出現了上海離婚買房者在民政局排成了長隊的奇觀。
2017年中國地產銷售面積已經接近17億平米,等於大約1900萬套住房,銷售總額將超13萬億,創下歷史最高。吊詭的是,這一切與人口結構和城市化率的趨勢背道而馳,更多是舉債恐慌性買房。
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圖:2013年以來的季度新增房貸規模,3年增加10萬億
像買大白菜一樣買房的直接後果就是2015年居民部門杠杆與負債暴增,對比2011年9月, 6年時間房貸餘額從6.9萬億增加到21.2萬億,即6年時間房貸餘額增加了14.3萬億;而2014年四季度到2017年三季度,這3年中增加了10.1萬億,即3年翻了一倍。
而2017年政府對房貸加強監管時,短期消費貸又開始接力進入房地產市場。2016年以來全國商品房銷售額超過50%由房貸來實現,這樣去庫存也是創造性舉動了。
中國居民的杠杆率自2008年開始便快速增加,到了2017年二季度居民杠杆率已經高達47.4%,相較2008年激增了近30個百分點。
值得一提的是,美國居民部門杠杆率從20%上升到50%以上用了接近40年時間,而中國只用了不到10年,中國居民部門杠杆率飆升速度之快可見一斑,目前中國家庭已經由存款過日子到貸款過日子的階段,人均存款已經不足5萬元。這些數據背後,折射出的是無數個債務不斷加重的中國家庭。

在今天,中國家庭人均財富為16.91萬元,與2015年相比,家庭財富增長幅度為17.25%,然而,看似不低的財富增長完全趕不上房產的增值速度。
和2001年相比,中國居民的平均收入增加了不到4倍,而一線城市的房價則增加了至少十二倍。也就是說,收入每增加一塊錢,房價就會增加不止三塊錢。而隨著房價的一路高開猛漲,讓很多原本沒有購房能力的人群都提前把買房作為首要實現的計畫,因為誰都不知道究竟房價要漲到什麼時候,拖得越久越買不起。

29歲的沈某每天一睜眼,就面臨著每月1萬的房貸、車貸、停車位貸款,他沒想到電視劇《蝸居》中的場景會成為他的生活常態。
2015年5月,他在燕郊買了房,當時房價一萬多一平米,75平的房子總價共80萬,其中首付40萬,貸款40萬。那時他參加工作剛三年,與在天津工作的妻子月收入加起來共兩萬左右,三年時間共攢下10多萬存款。雙方家裏無法支持小倆口買房,只能自己向親朋好友借錢,共借了30萬才總算付上了首付。40萬的房貸20年還清,每個月還款3000元。

買房後他又陸續買了十幾萬的車和十幾萬的停車位,都有貸款,三年左右還清,每個月需要各還貸3000元。僅房貸、車貸、停車位貸款這樣的硬性支出,每個月就需要一萬元。家庭負債近兩年迅速攀升,讓沈某有些透不過氣。

然而他現在最愁的不是還債的問題,而是他小孩上學的問題,不斷增加的壓力讓他感到力不從心。
根據麥肯錫的一項調查,2022年前,中國整體債務規模將達到355萬億,屆時76%的中國城市人口將被視為中產階層。在這些人當中,有多少人會是還不起錢的債務違約者呢?而就算還的起錢,背負債務的人們會真正感到幸福嗎?

評:國內地方政府是受損友梁振英「教唆」去拍賣土地賺錢。結果地方政府像吸毒—樣沉淪下去,以賣地為主要財政收入。
現在地方政府債臺高築,基本上都是破產或達破產邊緣。泡沫一旦爆破,中共政權或由此崩潰。梁振英或會變為中共政權崩潰關鍵推手。


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