遏抑房產炒風真有這麼難嗎?

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Re: 遏抑房產炒風真有這麼難嗎?

文章editorial » 週五 10月 04, 2013 10:18 pm

新華社發問土地使用權:70年後我們的房子怎麼辦
2013年10月04日 17:58
來源:新華社 作者:羅宇凡、華曄迪


新華社北京10月4日專電題:房子70年後怎麼辦?

商品房70年土地使用權到期之後,我們的房子該怎麼辦?是自動續約再延長幾十年的使用權,還是根據當時的地價補繳土地出讓金,或是還有其他新辦法?在“以房養老”政策開始在一些地區試點時,“房子70年後怎麼辦”的問題再次變得迫切和現實起來。
有關70年的擔心

剛剛在北京買下一套商品房的陳卓原本並沒有去想70年之後的事情,直到她無意中看到《北京市國有建設用地供應辦法(試行)》,在這部2005年頒佈的地方法規中明確規定,“土地有償使用期限屆滿,土地使用者需繼續使用土地的,應當至遲於有償使用期滿前一年向土地行政主管部門提出申請,未申請或者申請未獲批准的,期滿後的土地使用權由政府無償收回。”

“屆滿”“未獲批准”“無償收回”這些字眼讓陳卓開始擔心自己房子未來的命運。一想到有一天自己傾全家之財買下的房子可能會不屬於自己,陳卓心有惴惴。“70年後,我的房子還是我的嗎?或者說,要怎樣它才能繼續屬於我呢?”
這是每一個商品房擁有者都要面對的問題。

在我國,土地使用權出讓的最高年限是:居住用地70年。70年土地使用期滿後,土地收歸國有,地上建築物仍然屬於業主所有。然而,“皮之不存,毛將焉附”,土地使用權的到期事實上也就意味著房屋整體所有權的到期,這也正是人們會擔心“70年後”的根源所在。
根據《物權法》第一百四十九條規定,住宅建設用地使用權期間屆滿的,自動續期。

根據《城市房地產管理法》第二十二條規定:土地使用權出讓合同約定的年限屆滿,土地使用者需要繼續使用的,應當至遲於屆滿前一年申請續期,除根據社會公共利益需要收回該幅土地的,應當予以批准。續期的,應重新簽訂土地使用權出讓合同,依照規定支付土地使用權出讓金。

顯而易見,從法律層面講,購房者有權利在土地使用權到期後申請並獲得延期的資格,但具體的法律條文卻並沒有對續期的土地使用費支付標準和辦法作出明確規定。這個政策真空無疑給人們留下了想像的空間,“70年後的續期,還要付出多大的代價?”
土地使用權到期後的幾重猜想

2011年上海的一場土地拍賣會上,預申請須知中一條“出讓人收回並補償相應殘餘價值”的規定,曾在社會上掀起了繼《物權法》之後新一輪關於土地使用權到期後該如何處置的爭論。
再次申請土地使用需要補繳土地出讓金,不過補繳多少,以什麼為標準,擁有房屋產權的業主是否願意繳,能否繳得起,一旦有房屋業主不願意繳納,土地上的房屋該怎麼處理?這一系列的問題暫時還沒有任何政策能夠回答。

有些人悲觀地認為,70年土地使用權到期後可能會出現“房隨地走、國家補償”的情況。畢竟房屋的價值隨著時間的推移會減少,而土地的價值則剛好相反。不過,這種做法帶來的社會成本和經濟成本都過於巨大,在上海易居房地產研究院副院長楊紅旭看來,這不太可能成為一種普遍的方式。

楊紅旭認為,根據《物權法》“自動續期”的法律精神,保障房屋產權所有者對物業的合法權利應當是立法的基本出發點,直接收回土地,或是根據當時的市場價格補繳巨額土地差價的可能性微乎其微。“國家會適時地進行政策調整,在商品住宅土地使用權集中到期前肯定會出臺相對完善和公平的法律、法規。”

一場未完成的土地制度改革

1990年5月19日中華人民共和國國務院第55號令《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》發佈並施行,該條例第十二條規定:土地使用權出讓最高年限按下列用途確定:居住用地70年。國家規定,城鎮建設用地土地實行國有、個人和企業可以有償使用以及交易使用權。

儘管現在“70年土地使用權”的問題飽受爭議,但回顧我國改革開放的歷史不難發現,從禁止土地租賃、買賣,到允許土地使用權的出讓、買賣,這無疑是市場經濟發展過程中的一個里程碑式的進步。“住宅用地70年土地使用權”也正是土地制度改革重要的成果之一。
事實上,對土地使用權轉讓進行時間限制也並非獨創,在其制度設計之初就受到了當時香港土地使用和交易制度的影響。而在馬來西亞、新加坡等國家,這種轉讓土地使用權而不轉讓土地所有權的方式也普遍存在,區別不過是具體年限的不同而已。根據這些國家和地區的經驗,在相關法規和政策健全的基礎上,本著對公民私有財產的尊重,土地使用權的續期並不會造成嚴重的社會問題、侵害業主的合法權益。

不過,從我國相關法律制定之初到現在,二十多年過去了,由於當時的法律、法規並沒有過多涉及70年之後的問題,而隨著很多商品住宅“年齡”的增高,原本要留給未來解決的問題開始變得十分迫切,這場始於二十多年前的土地制度改革也急需新的注腳和更加完善的體系。“70年後土地使用權怎麼辦”,不僅是購房者關心的個人問題,同樣也是中國土地制度改革繼續發展完善所必須回答的問題

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Re: 遏抑房產炒風真有這麼難嗎?

文章editorial » 週六 10月 05, 2013 7:36 am

開發商稱土地拍賣致房價非理性飆升 呼籲取消
2013年10月05日 07:19
財經網 作者:連振祥

新華社蘭州10月4日專電(記者連振祥)在3日結束的“2013蘭州房地產業展示交易會”上,一些房地產企業呼籲,應改革目前的土地供應制度,取消土地拍賣。

“哪一個開發商都不願意高價拿地,出現‘地王’並不是開發商願意見到的。”在“2013蘭州房地產業展示交易會”高峰論壇上,甘肅萬盛置業有限公司董事長陳萬智道出了房地產企業的無奈。

陳萬智舉例說,如果當地房價是4000元,“地王”出現後,樓面價上漲1000元,那麼新房售價必然要在6000元左右。這樣一來,附近的樓盤必然上調價格,房價自然會整體上漲。

今年以來,國內多個城市“地王”不斷出現。繼中糧地產[0.26% 資金 研報]以23.6億元價格拿下北京朝陽區孫河西甸村地塊、折合樓面價高達4.6萬元/平方米後,新鴻基以217.7億奪上海徐家匯[0.39% 資金 研報]地王,成交樓面價達3.73萬元/平方米。
一線城市這樣,一些二三線城市“地王”也不斷湧現。8月26日,福建順隆實業有限公司以14.53億元的高價拍到了蘭州市高速公路天水路出口附近、面積為51361平方米的地塊。

一些房地產企業認為,不斷出現的“地王”,呈現出一贏雙損的結局,即政府通過拍賣拿到了高溢價的土地收益,而開發商因為政府限價利潤變薄,購房者則要直接面對房價不斷上漲。

今年以來蘭州市房價似乎沒有回頭的跡象,9月2日中國指數研究院發佈的全國百城房價指數顯示,8月份,蘭州新建商品房樣本均價達到每平方米7520元,較上月每平方米漲了190元之多,環比漲幅2.59%。7月份,蘭州房價漲幅一度上升至全國第六位,8月份漲幅依然位居全國第六。

漫步蘭州一些主要的房地產建築工地可以看到,每平方米過萬元的起步售價比比皆是:良志•嘉年華二期每平方米13800元,仁恒國際領寓項目15800元,IBC中海國際19000元,蘭州城關萬達廣場•萬達公館14000元。
甘肅工商聯房地產商會會長、華富集團總裁陳啟建說,目前的土地供應方式單一,一味地拍賣導致地價非理性上漲,地價飆升成為房價上漲的主要因素。

全國工商聯房地產商會名譽會長聶梅生說,房地產市場要長期持續穩定發展,就必須對土地政策進行一次大幅度改革,沒有土地政策的改革,房地產市場就很難健康發展。

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Re: 遏抑房產炒風真有這麼難嗎?

文章editorial » 週日 10月 06, 2013 9:30 am

地制度改革的困境及其展望
[b]城鎮化為何不會必然導致房價上漲

中國農村土地制度改革的困境及其展望




共識線上36期採訪—党國英

主持人:党老師,今天非常榮幸能夠請您到我們共識網來做客。今天我們談的這個話題是“中國農村土地制度改革的困境和它的展望”。最近我看到李克強總理在公開報導當中說過這樣一段話:“城鎮化在擴大內需方面提供巨大潛力,未來十多年,中國將有上億人口融入城市。“三農問題很可能是十八屆三中全會很重要的議題,在十七屆三中全會確定了農村土地制度化改革思路後,您在文章當中寫到過:”農村土地制度不僅影響到中國土地資源的保護和農業生產的可持續性發展,還關係到整個國民經濟的宏觀運行和行業效率,也關係到中國的農村的政治穩定。“

現在改革的呼聲非常強烈,這是否也意味著農業土地制度的改革到了一個非常關鍵的時刻了?

我們的土地制度問題很突出

党國英:我認為可以這樣講,我們評價一項政策可以有三個緯度:就是它的效率、它對社會平等的作用,然後它對社會穩定的作用。就是效率、平等、穩定。從這樣三個政策目標去看,我們的土地制度問題很突出。效率低,比如說我們城市建設用地使用效率很低,單位面積產生出的GDP大概是很多發達國家的幾分之一,大概是日本的八分之一左右。大量土地被浪費,這是效率狀況。

平等這個緯度,我們看它的問題也很大。但是我們所熟知的我們過去在城市化過程當中,從農民手裡征地,那個時候分配是不平等的。這個我就不用多說了。

我覺得特別注意到,因為我們的土地制度帶來我們城市房價的極高。房價高其實也是一個分配效應,比如說年輕人買房,自己手裡不夠,甚至連首付都不夠,他要拿爸爸媽媽的錢、甚至拿爺爺奶奶的積蓄,這是一個分配問題。分配到什麼地方去?一部分變為國家的稅收,一部分變為房地產商的利潤。還有一部分變成什麼呢?變成了工業資本家的一部分收入。為什麼呢?因為我們很多地方給居民用房要收高價的地價,但是給工業投資者可能是負地價,是因為我們買房人付了高價它才能平衡,這是土地財政的一個內幕。這是第三點。第四點,甚至我們這個高房價一部分價格含了一部分價值,轉換為外國的實際收益。為什麼呢?因為剛才講的對工業資本家的幫忙,我們工業就是廉價,然後我們出口換了外匯,然後沒有足夠的進口,這不是幫了一些別的政府的忙嗎?特別是歐美國家、特別是美國。美國人發行貨幣,不至於引起通貨膨脹就是這個道理。

這個土地制度跟我們高房價是有關係的。因為我們城市住房的一些房子,建房成本可能兩三千左右,我們可能賣兩三萬,北京可能賣得更高。分配這個緯度上我們去觀察我們的土地制度,它也有內容,促成社會不平等的一些作用。

還有就是強拆,以及我們農村的土地制度表現為我們所謂的集體經濟制度。集體經濟制度內含著一些職能,我們有大量的資料,有大量的報導,我們就不說了。所以這土地制度沒有多少可取之處,我們怎麼可能還要不改呢?我們還要改。還有其他的毛病,包括動宏觀經濟的影響,包括對居民擴大消費的影響,都有很大的問題,我們這種制度不改的話,我們要打造中國經濟制度的升級版,我認為是很困難的。

應設計一種多元的土地制度,確保農民的土地財產權

主持人:我們再回顧一下,土地承包制度到今天有30多年了,那麼這一套制度裡面,您覺得還有哪些具體的制度真正嚴重地限制了當下農村經濟的發展和農民生活水準的提高?

党國英:我們要把現在的農村土地制度它的這個毛病要說透,我們這個對話可能不是特別容易,但是我還試著要做一個解釋。

我們就安排一種經濟制度,特別是針對一項資源安排一種所有權制度,它本來應該是有規律的,它有一些資源適合我們通常說的國有制度,確切地講的話我們叫公有制度。比如說社區的幼稚園、派出所等等,可以叫叫社區公有和國家公有。那麼中國的高速公路、中國的國防設施適合搞國家公有,這個沒有問題,這個怎麼能私有化了?不能私有化。其實還有一種資源不能搞傳統的公有制度,可以搞“按份公有”。比如說股份公司,大家為了聯合起來抵抗風險,這個股份公司我們叫按份公有。同時還有大量的土地資源,可以形成農戶的財產,建立農戶的土地財產權,或者說建立國家公權約束下的農民的私有財產。這裡講的公權約束非常重要。

我們股份社要分紅,一定是誰出資誰可以享受到分紅,那麼這就是一個原則,叫做效率原則。比如說社區的公用設施,只要是居民就可以享受,不出資也可以享受。這是另一個原則,平等原則。我們把這兩個原則常常攪合在一起。

當代國家沒有人會提出一個要求說這個路你沒有修過,那麼你現在要在這兒住,你不能走這個路,不能在這個路上行走。有沒有這樣的國家?沒有。

某地建了一個小學,你沒有為這個小學做貢獻,所以你搬到這個地方來,你的孩子不能讀書,可以這樣嗎?當代文明國家不能這樣做。這就是公有資產跟居民有關係,分紅這個東西跟出資人有關係。對應出資人和分紅關係,我們應該設計一種私有制度,私有制度無非就是誰出資誰享受,你沒出資你不要享受。但是對於公共資產,要對應居民的身份。只要你生在這個地方,那麼你就可以享受,你是中國的國民,生在中國,你就可以享受中國的公有資產。你住在這個社區,你可以享受這個社區的公有資產,這就要講公有制,不能搞私有制。我們要把這兩個制度分開,因為分的不好,或者沒有分開,會帶來很多的麻煩。

舉個例子,我們經常說的這個姑娘長大以後嫁人了,嫁到別的地方去了。原來的這個村莊可能說你出嫁以後不願意給你分紅了,這個就有問題了。這個姑娘可能是出資人,你為什麼不給她分紅?她離開你這個村莊,就是不享受你的公用設施,這個沒有問題,因為她已經離開了。反過來說,一個姑娘,如果她不是出資人,也不應該享受分紅,與她是否嫁人沒有關係。但是像這樣的關係(地方同志叫“外嫁女”問題),我們就扯不清楚,所以帶來很多麻煩。其實把這兩個東西在制度設計的時候就要搞清楚,那就很好。



公有資產大家享受,私有資產得到尊重

主持人:可不可以這樣說,農村社會本身也需要一個公民社會的構建過程,它是不是也應該屬於一個公民社會?

党國英:這個話題應該說我不是太熟悉,如果叫我初步想的話,我們理解公民社會,首先它是一個能協調公權與私權的社會,公有資產大家享受,私有資產得到尊重。如果一個人的行為不會侵害別人的利益,就給他自由。如果一個人的行為涉及到別人的利益,那就要協商、就要少數服從多數。公民社會如果被這樣理解的話,我可以接受,而且我認為應該有一個好的基礎制度跟它相匹配。

主持人:這裡有一個傳統的農業社會向工業社會、向一個新城鎮社會的過渡,可能是一個很大的轉折。中國是一個農業大國,是一個擁有悠久農業歷史的大國,那麼就目前我們談到的困境也好、麻煩也好,這些跟我們傳統當中的遺留下來的制度、觀點之間有沒有一些關係?
比如說你談到烏坎這個問題的時候,您在文章《是什麼困擾著烏坎的民主步伐》當中指出,宗法制度便是改革的阻力。

党國英:我們在設計一個制度的時候,對某些資產,經營性的資產我們要明晰它的產權,這樣的權利不應該搞少數服從多數。對於一些公有資產,它的配置、它的掌握,可以實行少數服從多數的原則。我們法律當中一個重大的問題是什麼呢?對一些基本權利,我們也搞少數服從多數,這就麻煩了。非常容易產生一個麻煩就是所謂多數人對少數人的暴政。少數人的基本權利應該得到尊重,但是因為一個村莊的可能存在的問題,搞投票,少數服從多數,把少數人的基本權利剝奪了。少數人的權利不是公共性的問題,是基本的生存手段,是基本的權利。由於一些地方存在宗派問題,就產生出一個不好的結果。所以我想我們在設計制度的時候,好的基礎制度對社會和諧是有作用的。因為從長遠來看,我們無法確保讓一個宗族就是一個社區或者就是一個組織,無法確保,因為確保也沒有意義啊,因為這個宗族內部可能又有小派系,所以我們一旦在非公共資源的分配中也搞少數服從多數,恰好是讓宗法關係的消極的功能發生作用。不是把宗法活動消滅掉,我認為沒有必要。我們要做到讓宗法關係不至於去侵害到私權的行使,不至於去侵害人的基本自由。充其量我們希望宗法關係僅僅對公共事務發生影響,充其量是這樣。

道德的教化是一個公共性的問題,宗法關係能不能在這個問題上發生作用呢?人家承包了多少地,人家願意租給別人,人家願意自己種,你這個不要管。但是這個村裡的社會風尚如何,我們希望在這方面宗法的力量能夠介入,能夠發生影響,能夠有它的所謂正能量。

主持人:或許也正是因為您剛才談的這個觀點使得有一些對傳統充滿溫情的學者會說,這次烏坎的改革,可能正是由於宗法的力量讓它有一種推動的力量,不過後來的局面可能也不是我們所能夠掌控的。
那麼您剛才也談到了,宗法的力量其實是一個社會的構建,那麼說的這個社會能否是熟人社會?



党國英:宗法社會可能是熟人社會,熟人社會不完全是宗法社會。那麼以農業為主的社會,它的熟人社會形態,可能大多數是宗法社會。但是我說的這個社會是傳統農村社會。講現代農業社會就不同,像它的那個農民就是分散居住,幾千、幾萬畝地就是一兩家人,不可能是一個宗法社會。傳統的農村社會容易形成宗法社會,現代的農業社會就不一定了。



主持人:流動性會越來越強。



党國英:農民的集中居住形成一個村,這種形態適合傳統農業,不適合現代農業生產,或者主要方面不適合。歐美國家現在也有村莊,或者叫小鎮,不會是農場主的聚集地,而是多功能的農村居民點,數量不會太多。



在公權約束下私有財產不再是洪水猛獸



主持人:剛才談論了我們傳統當中的宗族在土地改革當中可能會扮演一些角色。



我還注意到今年7月份的時候,南方週末有一系列的相關文章報導,您也有文章發表,其中在7月12號的時候有兩篇文章非常有意思,一篇是《荷蘭的土地儲備經驗》,還有一篇是《荷蘭的土地規劃經驗》,兩篇文章同時發表在7月12號,荷蘭是全世界第二大農產品出口國,在近代國家這個轉型過程當中,這些發達國家,尤其是農業先進國家,它能有哪些具體的經驗可供我們借鑒,尤其談到荷蘭作為一個農業有很多情況是跟中國類似的?



党國英:首先荷蘭是一個農業出口大國,雖然它的農業的總量不高,但是農業的比重高。



現在世界發達國家的農業發展經驗或者說是土地使用權制度變革的經驗,如果我要講的話,能不能說這樣幾個方面。



首先,還是產權明晰很重要,大體上講對於經營性的土地,能夠產生盈利的土地,一般是私有產權制度,或者是按份公有,就是公司制。



第二,他們仍然有很多地不是私有的、不全是私有土地。荷蘭的圍海造田的工程產生一些公益土地,美國因為歷史的原因也有很多公地,很多的歐美國家都有公地。那麼這樣的公地主要跟環境保護有關係,因為環境保護是個公共性的問題。跟基礎設施有關係,也是公共性的問題,確實要有公地,不能完全搞私有,甚至公益占的比重可以相當大。



第三,人們最容易忽視的是當代社會土地私有本身已經發生變化了,看起來它的產權是私有的,但是當代國家對這種私有產權給了很多的限制。這個限制比如說土地用途,我只能讓你幹這個,不能幹那個,這是一點。

土地的交易,土地的繼承,乃至土地的開放度,我們後面特別解釋一下。比如說我有一塊地,我不是搞農業的,我是把它修成一個花園或者是一片森林,可能政府要求我這塊地要開放,那麼我的地為什麼要開放呢?就是現代政府的特點。我不能圍鐵絲網,不能把很多狼狗、藏獒拴在這個土地的旁邊,不讓別人進來。我可以有一個私密空間,比如我的房子十幾米之內別人不能進來,超過十幾米我想要開發,但是不能亂開發。哪像我們中國的某些城市,高爾夫球場全部圈的是圍牆,還號稱公有制,可能一般老百姓享受不了。所以那麼多的人對我們目前的這種制度好像是愛的不得了,以為剛才說的私有制就是洪水猛獸,其實不是這樣的。我們現在實行的制度,往往是什麼呢?如果不注意、不留心,就可能搞成一些人的特權的享受的物件。如果政府的作用合適,反倒對私人產權給予很多的限制,大大地削減了私人土地產權的那種消極的方面。

我認為這第三個方面非常重要,就是此一時彼一時,我們不要拿著標準教科書形成的觀念去思考這個問題。我認為有很多的方面可以去描述西方國家土地管理的經驗。我認為這三個方面還是非常重要的。

產權明晰、調整體制、統一市場

主持人:最近報導也說,您認為,中國未來的土地改革有三個方向,您提到了產權明晰、調整體制、統一市場。那麼如果說我們要進行新一輪的土地制度改革,在這三個方向的指導之下,我們談的具體一些,哪些制度是應該真正執行的,您又能給出一個怎樣的方案?

党國英:明晰產權,我認為對於農村的經營性的用地,我們要進一步明晰產權。比如說我們能不能把承包權轉變為真正的財產權,就像它的私有土地一樣。在城市,取消70年的使用權,使用權讓它永久化。只要永久化這個使用權本身就可能跟私有權差不多了,准私有權。這70年制度我不可理解。我們城市為什麼景觀不好啊?你70年的使用權,誰有那個長期的行為啊?莫斯科紅場的教堂設計得很不錯,設計、建造都兩百年左右,具體時間我記不清楚了。你70年產權、使用權的話怎麼能產生出一些歷史上被人們所稱道的一些建築呢?產權明晰我們要解決這個問題。

我們要把公權和私權分開,真正的私權要落實,這是第一個方面。

第二個方面,我們政府做事,就是要用好自己的公權,不是讓私人為所欲為。你說我有一塊私人地,你要隨便開礦,你要隨便養牛,你要隨便去挖坑,你要搞一個兵工廠,那不行;政府要管,不能隨便搞。對準私有的經營性的土地政府要行使我們的管理權,比如說規劃管制,規劃權的行使。同時政府對我們自己的公共用地要管。這是一個方面。

還有一個具體的要點,我們要對我們管控的體制要改革,不能中央高度集權。有些權力要下放,中央主要抓住地方的土地保護。我的意見我們要更強有力的抓農地保護,我建議要建立農業保護區制度,現在的農地保護不是太好。在這個基礎之下,我們要把權力下放,增強地方的土地使用權,擴大他們的土地使用權,不能像現在這樣一個管法,其實你管不好。

那麼地方管會不會出問題呢?我們確保土地管理的科學化、制度化、民主化,我們也要有些措施。這是第二個方面,關於土地管理的體制改革。

那麼第三是土地市場,我們現在在建設用地上,農村建設用地、城市建設用地,十七屆三中全會提出要改,這個政策沒有推進。我認為主要涉及到小產權房,我們這個工作推進的力度不夠。但是這個問題遲早要解決,不能農村建設用地是一個市場,城市建設用地是另外一個市場。這就涉及到一些法律的修改,甚至憲法的修改。就是一個城市能不能有集體建設用地呢,現在法律上講不行,但是我們以後要把這一點改過來。

主持人:就是徹底改過來?

党國英:就是一個市場,政府就管規劃,管用途,管規則。

堅守土地用途管制

主持人:剛才也談到了對農業土地的管理,當然可能會提出來這樣一個疑問,這樣一種市場化的情況之下,農業土地會不會被大量的市場化,比如說18億畝土地的這個紅線會不會突破?

党國英:如果我們政府管理體制有問題,或者我們有法不依,無法可依,那麼這種情況完全就可能。為什麼強調前面第三個改革的第二個方面,政府要建立更有效的土地管理制度,我們現在談基本農田保護,我的意見就是不僅要保護基本農田,乾脆要有更大的概念,就是農業保護區制度。中央一定要管這一塊,其他的要放開,這就叫用途管制,用途管制不堅守的話,你剛才講到的這個問題完全有可能發生。

所以我們談土地制度改革,我強調不是私有化,也不是自由化,因為我們有公地制度,我們有對私有產權的約束,同時我們有用途管制,不是說土地用想幹什麼就幹什麼,這個一定不能丟掉;丟掉了那就麻煩了。

主持人:我想有人會說您是一個自由主義傾向者,在中國來講,農業改革對這種現狀期許的學者也還有不少,也有學者明確提出來反對私有化,我想您對這個問題能不能做一個評價?

党國英:我也反對私有化,我剛才已經講了,我們不能搞私有化,我們要搞多元的土地制度。我主張少談主義,多談實務;談主義容易走極端。該公有的公有,具體說,該社區公有的社區公有,該國家公有的國家公有,不能搞私有。所以我覺得區別可能在這兒,我們一些同志可能主張全部要搞大公有,有的主張把農村集體土地收歸國有,可能區別在這兒。我不贊成這個。

無業則反

主持人:有學者明確提出反對土地的私有化。您說秦暉先生提出來,近年來有朋友去了印度和拉美,回來大講“無地則反”,他不贊成。這個問題我想跟您剛才講到的穩定這個話題是有關係的,您能不能再接著秦暉先生的這個引述,再談談您的看法?

党國英:我非常贊成秦暉教授的很多觀點,我認為這個觀點他講的也很對。這“無地則反”,我們當今世界最穩定的國家,多數居民是沒有地的,應該這樣說,無業則反,這倒是有可能。就是說他沒有一個職業,比如說在農村,他看起來有地,但是他可能種的是別人的地,他是別人的雇工,工作極不穩定,收入極不穩定,這個可能影響到他的生計,他們有可能成為社會不穩定的一個因素,所以我覺得籠統的說“無地則反”這個是不一定的。

如果說住在農村又沒有地,這個事情是麻煩的。城市人一般來說是沒有地的,當然有些國家叫“不在地主“,他是在城裡居住,他擁有土地,但是土地別人種,但是一般的居民是沒有地的。如果說是在農村地區,大量的人沒有地,而且也沒有業,是說什麼意思呢,土地沒有,農村本身形成了過剩,他要租用別人的地都沒有,那就麻煩了。所以想解決類似的問題就需要一個城鎮化的過程,如果說沒有一個城鎮化過程來吸納農村的剩餘人口,那農村當然是不穩定的了。

城鎮化不會必然導致房價上漲

主持人:那城鎮化和現在的城市的房價,這個關係能不能請您談一下?

党國英:這又說到我們國家的城市房價的問題,這是一個非常敏感的問題。有很多網上的朋友,說聽了一些學者的話他沒有買房他吃大虧了。所以這個問題呢,就是讓我們表達觀點就要非常小心。因為我個人的觀點,我不敢說什麼時候房價一定會降,我只能說我們希望降、應該降。首先把這一點說清楚。然後城鎮化過程是不是要伴隨房價的上升呢,我看不一定。如果我們的通貨膨脹,貨幣供應保持穩定,比如說房價上升不超過通貨膨脹率,那麼有可能是可以接受的。比如說如果我們通貨膨脹率是5%,但是我們房價上升10%、20%、30%、40%,或者翻倍上漲,這就是一個問題,就是一定意味著國民經濟管理當中、國民經濟體制一定是存在問題的。

或者我再說具體一點,通貨膨脹率和住房價格上升這個肯定是有關係的。如果沒有明顯的通貨膨脹,而這個房價翻著滾的上漲,我認為這個事情並非是必然,即使城鎮化也是這樣,那麼我們國家現在出現這個問題,我認為一定跟我們經濟體制有關係,乃至跟我們的政治體制有關係。或者是跟我們的政治體制改革不到位有關係。

總之,不要把它看成是一個逃不過的一個規律,只要是城鎮化,一定是住房價格上升,我認為這個不是必然的。

我的“中國夢”之一是大多數家庭住上獨棟房子

主持人:那在城鎮化過程當中,城市的建築用地存量是不是很充足呢?

党國英:這個問題我想我們要這樣看,特別是要把城市建設用地和農村建設用地要聯繫起來看的話,恐怕我們不能認為是因為我們國家建設用地不夠而導致房價上升。我舉個例子來說,我們城市建設用地,加上農村建設用地應該有二十萬平方公里以上,應該超出二十萬平方公里。什麼概念呢,就是說如果一平方公里按八千人來佈局,我指的建設用地,二十萬平方公里我們要住多少人呢,我們可以住16億人。可是我們現在沒有這麼多的人口,這一平方公里住八千人,這個密度平均水準來看是不高的,那麼這個情況意味著我們安排居民住房都沒有問題,大家也可以住的很舒服。可是為什麼我們實際生活當中顯示出建設居民居住土地不夠用呢?為什麼我們在實際生活當中看到我們好像只能住塔樓,很高的二三十層,三四十層的塔樓,甚至在一些小縣城都有這樣的樓房。

我們不敢做一個中國夢,就是讓我們的多數城市家庭像歐美那樣住獨棟房子,理由是我們沒有充足土地。我認為這是一個假像。其實是我們土地管理出了問題,是我們建設用地的管理出了問題。什麼問題呢?就是我們的城市建設區人口的平均密度不高,但是我們居民區的人口密度高,我們一定要在這一點上搞明白。平均人口密度我們可能一平方公里六七千,有的城市稍微高一點。但是我們中國的居民區的人口密度,有可能兩三萬、三四萬、四五萬、五六萬,居民住的很擁擠。為什麼呢?因為我們的城市規劃把公共部門占地搞的很大,把居民區的土地搞的比較小,通常在25%以下,能不能提到35%、乃至更高,壓縮這個公共的空間,讓老百姓住的舒服一點?歐美發達國家的居民區占城市區域的比例一般在45%左右。

所以在這兒也有一個調結構的問題。能不能做?我認為可以。其實我們仔細觀察一下我們現在的這些城市,你就能看到,我們的公共部門他們的用地很空曠,空間很大,樓房密度很低,森林覆蓋度很高。然後我們的居民區搞得密度很大。我們的一些企業,它作為投資者也會搞很大量的土地,比如說北京郊區,從房山到平谷,我們看到一些搞旅遊的企業,它圈的地也很大,公共機構也占了不少地。我們土地使用稅又很低,一平米一年可能收幾塊錢,不足以使它節約用地。這就是我前面說的為什麼我們城市的經濟密度低呢,就是單位面積產生出的GDP很少,因為他占的地大。所以我們就長話短說,是我們城市建設區,我們整個建設用地的使用結構有問題,不是地不夠。我們調整一下我們建設用地的使用結構,壓縮一下公共占地,增加一下居住用地,土地供應就可以增加了,我們的房價就有可能下降了,老百姓的居住品質就可以提高了。

關於這一點,我就還想多說幾句,心理學,特別是環境心理學有研究,居住密度高了,會形成人的負面的心理,就是它對人的心理有消極影響,使人們有挫敗感、使人活的很沮喪,使人不友好,會造成社會不穩定的因素。這兩三年當中我一直在呼籲這個事情,就是一個建議、一個觀點,我們能不能讓中國城市家庭的多數,比如說三分之二擁有獨棟房子,不要讓大家都居住在幾十層的塔樓上,我希望這樣。我們不要留下一個歷史的遺憾,比如說過上三十年,我們中國經濟總量世界第一,如果發展好的話超過美國的,然後我們的平均收入,比如說世界上的前50位,我們是一個發達國家,但是我們中國的城市居民多數是居住在歐美窮人住的房子裡面,這個不好。過上三十年我們如果是這麼一個狀態,那麼我們這個中國夢啊,我就覺得是有令人遺撼的一個東西,使人不完全滿意的。衣食住行,我們將來希望我們的衣食住行,都能是世界一流的,特別在居住方面我們不要留下遺憾。

有些人聽我講了以後老說中國沒有土地,剛才講了就現有的我們20萬平方公里以上的城鄉建設用地,做一個合理的規劃、合理的結構調整,我們都可以解決這個問題。退一步說,我們其實還有大量的未利用土地,搞現代農業不合適,比如說我們淺山區有些地,搞農業效率不高,那麼我們能不能拿出一部分用來做居民住宅區,我認為完全可以。如果我們給未來城市3億個家庭當中、2億個家庭提供獨棟房子,要多少地呢,其實不到1億畝的地,有大概7千萬畝地就差不多了,我們能說沒有這個地嗎,不是這麼一回事。

我再舉一個例子,我今年去荷蘭,就是歐洲的荷蘭。剛才您講到的關於荷蘭的土地的問題,荷蘭的人口密度要和我們中國的人口密度相比的話,荷蘭的人口密度還比我們要高。我們中國的土地有一部分不適合人類生存,或者不很合適,因為氣候、因為海拔、因為資源,我們就把這個土地去掉三分之二,拿三分之一左右做基數,跟我們的人口相比,我們算出一個人口密度,然後拿荷蘭的人口密度相比的話,我們基本接近。我們看看荷蘭的人怎麼居住,老百姓基本上低密度。我們就做不到啊,憑什麼做不到?

所以我們一定要改變觀念,真正在城市規劃、在建設用地的使用方面,要以人為本,或者說是我新近在網上還是在朋友發的微信上說,以人為本那個人是仁義道德的仁。你是學古代思想文化的,你知道仁義道德的仁,其實這個思想價值也很重要,以這個為本,我認為都應該考慮,我們能做的,要讓人住的舒服,低密度的住宅區,容易形成社區的熟人社區,人與人之間反倒友好,樓房裡居住反倒不容易形成熟人社會,但是在低密度住宅區一般會知道你的鄰居是誰,這是個規律。我們老說西方人情淡漠,不是這樣的。你是新的住戶,你住進去之後,兩三天之內可能鄰居會訪問你,帶著他自己做的食品,送你一個小禮物,反正都比較和諧。所以這個觀念一定要變,一定要有大的思想觀念的調整。我們中國完全擁有足夠的土地資源,讓我們中國老百姓住的好,我們有這個資源讓我們跟歐美住的水準一樣。

所以我對一些地方政府的領導講,我說你有本事,不是你在你這個城市能修多少高樓,而是什麼呢,是你把你的城市打造成一個宜居城市。你能不能把你的城市變為中國的三藩市,以低密度住宅區為主的這樣一個城市,你的能耐大,你應該表現在這兒。不是你把老百姓擠壓在一個角落裡,讓他住二三十層的塔樓。

壓縮公共部門佔有的土地,把青山綠水留給老百姓

主持人:如果有更多農民進城,那麼他們的居住條件能否滿足?

党國英:一般來說,勇敢地進城的這些人,他們是我們這個社會的有生力量。現有的城市居民大量的也是農村進來的,那麼這種有生力量完全有可能成為中產階級。農村進城的,不見得比城市原住民的素質差,他們可能跳躍式地成為城市的中產階層,有什麼不可以呢?我估計我們中國人口高峰期大約4億個家庭,3億個家庭在城市,其中2億個家庭他們是這個社會的中產,他們有獨棟房。這個能不能做到呢,如果我們各方面發展好的話,或者我們再大一點,就是三分之二,三分之一住那個樓房,而且也不是那個幾十層的塔樓,我們希望也是那個低密度的,就是一平方公里兩三萬人。我們要壓縮公共部門佔有的土地,商業企業就是集中在CBD,你就是用塔樓展示你的樓房建設水準,政府部門也是這個高樓房,你不要雕樑畫棟,你不要搞青山綠水,青山綠水留給老百姓,因為你下班以後就回家了,晚上你那個辦公室是鎖著的。我們一定要做這種調整。

鄉村幹部並非農村土地制度改革的重要阻力

主持人:那麼農村土地制度改革,這些改革可能會觸動到某些人的利益,您曾經指出來,鄉村幹部成為土地所有權的人格化主體,能不能這麼理解,鄉村幹部會成為這場改革的重要阻力之一?

党國英:我的確過去說過這樣的話,但是這個話現在要有新的解釋。我們搞集體經濟制度,術語叫社區共同體。但是它要管理、要支配,誰來管呢,要有人帶領,往往就是村幹部。我們過去很少投票,而且投票很容易被操控,所以如果一個地方的幹部作風不好,他可能利用自己的手中權力,用公地為自己謀利。這就是我們遇到的一個麻煩。我們這種制度其實就容易導致我們的公用土地沒有為多數老百姓謀利。我們為了解決這個問題,我們要加強監督,提高我們監督的成果。這個社會運轉的成本很高,的確是有這個麻煩。因為這種利益上的關係,有可能是有一部分幹部願意保留這樣的。我們在調查當中也發現這樣的一些問題,一些幹部對產權明晰這個改革的方向是有抵觸的,但是我以為也不要誇大這種阻力。我們通過農村土地制度改革,建立一個符合市場化要求的土地流轉市場,就是所謂土地要素市場化。其實,一切農村能人,都是友好的。我相信農村的幹部,一般是農村的精英。在市場化的條件下,不搞腐敗,僅僅利用市場規則,他們也容易形成農村的富有階層。所以理性的去判斷,我認為他們如果有遠見的話,不一定去反對,所以我就覺得這種阻力不能說不存在,但是也不要誇大。

比如說我在珠三角地區調查,我看農村幹部對現有的這個制度,農村土地制度都是不滿意。他們希望產權明晰,也就是十七屆三中全會提出的改革方向,主體是贊成的,無論幹部和群眾,多數是贊成的。所以改革的必要性我們前面講了,改革的可能性,我認為是完全存在的。

解決征地衝突需要政府轉換思路、完善法律條文

主持人:我們經常聽到農村的征地、拆遷所出現的矛盾,乃至於矛盾升級,這裡面到底暴露出來的利益衝突的問題有哪些呢?

党國英:爭議這個問題,從上一屆政府開始就想解決其中的一些問題,包括我們的溫總理我覺得他也留下了遺憾,當時要出臺的政策沒出來,我是覺得這個問題還是思路上有問題。

首先我們還是有老觀念,你集體經濟的土地雖然搞了承包制,但是這個地還是公地,但是我們要用這塊地,要城市化,必須轉成政府所有、國家所有,我僅僅給你是補償。我們老要找一個合理的補償的標準。這個思路不好,我們要把思路改一下。我們要看成是一種交易,農民擁有的承包權,或者農民擁有的宅基地的產權是他的財產。如果政府要搞商業性的活動,比如要搞開發區,就要交易,我要用你這塊地我們談判,你滿意了我們就交易,你不滿意我就不用你這塊地。要有這樣的態度。市場形成的價格它不是個補償的問題,就是雙方意願的問題,這是一點。確實我們有時候有些重大的公共利益的問題我們需要解決,我們需要某一塊地,必須要這塊地,那怎麼辦呢?我們也要走交易的路,如果交易的路走不通怎麼辦呢,我們就要征地,而且可能是要強制征地,因為你不同意嘛,我在這兒不具體說一些細節問題,我們需要在這些方面有一些程式性的規定,要有非常細緻的法律條文。我們現在土地方面的法律太粗了,我曾經瞭解了一些歐美國家的土地法律,那是非常細緻的。對於基本財產權問題,我們需要解決這些問題的時候,不能太粗,太粗就意味著不明晰。所以像這些問題,一個首先我們態度要轉變,把它轉換成交易。再一個,圍繞這樣一個交易,涉及到的雙方的權利,我們一定要規定細緻。

我不贊成私有化

主持人:下面我們來看一下網友的問題。

首先我總結一部分的網友的提問,他們之前在網上留了很多言,談了他們對於當下的土地制度改革的一些看法。有兩種觀點是針鋒相對的,一種看法認為土地的私有化會迅速地導致土地兼併;另外一方面也有網友說,農村土地的私有化是解決中國“三農”問題的必由之路。我想您能不能借用這個機會,向持這兩種截然不同觀點的網友談點您的看法?

党國英:首先我還是要再次申明,我也不贊成私有化。我們這樣一個國家,需要有一些國有的土地,我們還需要社區公有的土地,社區的公共設施要占地,我們國家甚至在古代都有公地,一個村莊有義田,怎麼能私有化呢?因為我把私有化理解全部都搞成私有,不應該這樣;即使是私有的地,我們都要對它的權力的行使給一種約束,不能任其所為。所以私有化不對。

其次,雖然說不對,但是我們要去搞多元的土地所有制,還是可以建立農民的打財產權,或者說在公權約束下的農戶土地所有;這個私有的地和過去那個私有土地不一樣。那麼會不會導致土地兼併呢,我認為這樣一個問題,答案應該是明確的。處於某種狹窄的資訊管道,好像就認定要發生什麼土地兼併。但是我不贊成,我的這個看法可能完全不一樣。首先研究表明,49年之前我們國家好多地方並沒有發生土地的高度集中,所謂土地兼併,這個事情我不想多說了,我希望網友們可以找秦暉的著作去看一看。這是其一。

其二,從臺灣、日本的改革經驗看,土地確權以後所產生的問題不是集中度提高了,而是相反,集中度上不去。他們要搞規模農業以後發現什麼呢,不容易搞,土地相當的分散,地權分散。乃至後面調整一些政策來促進規模化程度的提高,這是第二點。

再一點,從我們國家的經驗看,我就希望網友們想一個問題,難道我們現在就沒有土地集中的問題嗎,在我看來我們現在出現的一些土地集中的問題,反倒比一些歐美國家要突出。看看我們高爾夫球場,國家三令五申不要搞高爾夫球場,搞起來了。誰在使用高爾夫球場?高爾夫球場,我自己沒有踏進高爾夫球場一步,因為我不是那個階層的,它又圈個圍牆。但是我曾經在蘇格蘭看到,政府給窮人蓋的房子,樓底下就是敞開的高爾夫球場。我們現在農村圈地動輒上千畝、上萬畝,在中國當下條件下,我認為這不是一個適度的農業規模經濟,我們有些打著工商投資的旗號,大量的圈佔土地,這種情況難道不是土地集中嗎?如果我們明晰土地產權,增加農民的話語權,反倒這種集中不容易發生,所以這個網友確實應該好好想一想,大家所擔心的問題我倒覺得恐怕應該反過來說。

上屆政府的重大政績是建立了農村社會保障體系

主持人:比如還有網友說,主張農村土地私有化的學界名人很多——當然您不算主張土地私有化的學者,精英們對於土地承擔社會保障功能的觀點不屑一顧,閉口不談中國有沒有建立起社會統一的社會保障體系。您對這個看法認可嗎?

党國英:不太認可,其實我們現在社會保障體系已經基本形成了。特別是上一屆政府有一個非常重大的政績,就是建立了農村的社會養老制度,建立了農村的醫保制度。我們政府原來規劃在2020年之前,要全國實現社會化養老全覆蓋,但是我們去年已經基本實現了,現在應該在90%以上,這個體系已經形成了。當然我們這個體系還是水準低,保障程度差,這個都要承認,但是絕不是可有可無,它已經發揮很重要的作用了,乃至對於農村的社會結構都發生影響了。原來農村一個老人啊,他要看他的兒媳婦的臉色,那個很難受的,在我們一些城市化發達地區的農村,農民保障水準比較高。

我記得浙江的一位中層領導同志講過一句話,我認為講的非常好,他說就我們浙江來講,現在由政府提供的社保水準,已經高過農村農民所擁有的土地給他們帶來的收入保障水準。我認為這個話講的非常好,廣大網友應該考慮一下。我們全國農村地區按照18億畝耕地來算的話,我們2億個農村家庭,其中一個家庭算9畝地吧,也就是一個人就是2畝地左右,最缺地的地方其實一人一畝地,一畝地產生的收入流高則兩千塊、低則五百塊,一年啊,二千塊很不容易的,通常六七百塊錢,這個保障水準難道是我們的目標嗎?我們要靠城鎮化、要靠勞動收入占的比重增大,產生出一個更高的保障群體,現代國家沒有哪一個國家靠地租、靠土地的收入來支撐這個國家的富裕。沒有這樣的事情。我們不要老念叨這個事情,我承認農村的那個土地是有保障功能,但是這個保障功能,要比我們政府提供的那個保障水準還要低。這不是我們的前景,我們一定要靠中國發展建立更高的保障水準。這個更高的保障水準靠什麼呢?靠我們的充分就業,靠我們勞動力水準提高、國民工資水準提高。不能靠幾畝土地保障一家人;眼睛盯著那個土地產生的那個保障,這個太不符合“中國夢”的要求了。恐怕我們要有這樣的認識。

農民的利益和社會的利益總能找到交集

主持人:我們再來看一下其他網友的問題。

有個問題這樣,如果允許土地自由流轉,如何協調統一開發和農民意願的矛盾,即如果某地要進行統一的商業規劃和開發,有部分的農民不同意,那麼在政府不再征地,允許農地自由流轉的前提下,這種規劃和開發會怎樣進行?

党國英:抽象的講,這個問題是十分有道理的。但是只要我們回到現實當中,我們發現類似的問題並不難解決,歐美國家普遍實行了經營性的土地歸私人所有的制度。難道人家不搞開發嗎?難道人家工商業發展走不下去嗎?難道人家土地沒有實現節約集約使用嗎?不是這樣的。要相信在經濟發展當中,我們的農民的利益和社會的利益總能找到那個交集,找到那個共同點,找到那個平衡點。我們不排除某地某時我們要開發一大片土地,按照市場交易的辦法將使得這塊土地可能不完整,就是所謂釘子戶。日本成田機場,因為一個釘子戶使一個跑道無法完成,這有什麼呢?難道日本不是發達國家嗎?所以不要擔心這些,不要拿個別的案例否定我們整體的前景,我相信越是產權明晰,越可以降低我們經濟發展的風險,我們經濟發展的環境會更好。我們一定要有大局觀,在這些一些問題上,我總想,小道理應該服從大道理。這麼大一個國家我們總能找出個案來批評任何制度,我們找不到完美無缺的制度,我們只是一個比較。

所以呢,我們認為這樣的問題在具體實踐當中不會是太大的問題。而且按照我的調查,我們一些地方領導同志,我們一些地方政府其實已經找到很好的辦法來解決這個問題。比如河南省的某一個市某一個區,他們的這個領導啊,就很好地處理好這個問題。政府出規劃,把開發權、開發過程的操作完全交給老百姓,最後幹的非常好,沒有發生我們擔心的所謂“釘子戶”這樣一些問題,沒有發生強拆、侵害群眾利益這方面的突出問題。所以這個事情,我們相信老百姓歸根結底跟國家的根本利益還是一致的。沒有說哪一個老百姓就跟經濟整體發展的根本利益頂著、跟你擰著,不會這樣的。

我們要本著歷史和解的態度,不要去索取歷史上曾經似乎歸你的那些東西

主持人:還有網友提出來一個問題,我們要給農民土地,那麼有誰想過在城市功能上有什麼?應該一刀切,全國上下一起分土地?

党國英:我不贊成這個觀點,我也沒有土地,如果按照這個網友的觀點我還可以得到一塊地,但是我不贊成。我們要承認歷史、要尊重歷史。那麼歷史有時候不合理,比如說我的爺爺、我的祖上曾經在我的老家是有地,但是我相信那個村裡面,除了我家那個老宅子以外,村裡沒有給我們分農用土地,我回去需要那個土地嗎,我認為不應該。歷史上的一些問題我再說一遍,即使有不合適的地方,我們要本著歷史和解的態度,不要去索取歷史上曾經似乎歸你的那些東西。更何況我看現在很多城市居民本來祖上也沒有地。所以在這樣一些問題上,獲取這個利益和為了獲取這些利益所產生的社會摩擦,二者相比的話,誰大誰小?如果我們的城裡人都這樣想,我認為會發生重大的社會公共性的問題,我認為會發生社會摩擦,這種代價,這種願望所產生的那種社會動盪我們要考慮。我們要本著一個歷史和解的態度考慮很多問題。如果不這樣的話,印第安人和美國白人就會無休止地戰爭吧,這是其一。

其二,如果實行充分的市場化,土地的利益不大,土地的價格不高,特別農用地的價格,其實不高,很低的。如果我們土地使用結構做了一個調整,甚至建設用地的價格都不高。天安門廣場那個地高不高啊?我曾經看過一個東西,開玩笑說,說某省的某人想把他爹的像掛在天安門城樓,那你掛不上啊,那塊地太重要了,不能把誰的爹的像都掛在天安門城樓啊,不能這樣想,不能舉這樣的例子。總體上來講,市場化條件下,我們地價相對的會下降,一個國家的國民福利,不會依靠土地要素的收入成為一個主要的支撐力。靠什麼呢,靠科技進步,靠勞動,靠投資。城市居民的焦點、城市居民的眼光的焦點要放在這兒。要學習、要勞動,要創新,不要眼睛盯著農村那個地。那個地我再說一下,在市場化的條件下,不值多少錢,沒有多少利益,我們現在因為體制不合適,把這個地價就放大了。所以我們城市居民一定要有氣量,氣局,要有那個眼光、要有那個胸懷,不要盯著農民,搶農民的地,他們曾經受了多少苦?城裡人過去享受了多少利益?農民吃不飽,城裡人吃飽了,農民要跟你算歷史舊帳嗎?所以這個網友提出的這個觀點我不贊成。

主持人:這個網友可能也是因為在城市裡面受高房價所困。

党國英:這個我就理解了。

不要說網友受高房價所困,我們那些部長都說買不起城市裡的房。這個就是要通過中央的政策,至少不要讓房價再漲了,你漲到全世界最高的房價怎麼能行呢?趕緊要通過土地制度改革,要老百姓住得起房,讓窮人有房住,讓中產階層住的要舒服,這一點做不到,中國夢就要打折扣。所以你講的這個話我理解,網友苦於這一點,我覺得我完全可以理解。因為歸根結底,我和這個網友在這一點上我們是一樣的。即使我理解,我也不贊成說,農村土地制度改革,給城裡人每個人每個家庭分一塊地,不需要這樣做,不需要靠這個辦法來抑制房價。



歐美國家一樣有土地財政



主持人:党老師您也經常在地方做調查,對於地方的情況您可能很瞭解,有一個網友有這樣的問題,他說當前的不允許土地私有化的主要的障礙在哪裡,主要的是不是因為的土地財政的壓力導致地方政府作為利益集團的主導?



党國英:我不得不再重審一遍我不贊成土地私有化,但是多元化的土地制度我是贊成的。實行這個改革的阻力在什麼地方呢,我個人認為恐怕觀念上的問題是第一位的,這個土地財政我倒覺得是第二位的。



土地財政是不是阻力呢?也許有些人這樣看,但是我認為他們沒有把這個事情想清楚。歐美國家沒有土地財政嗎?對它來講土地就是資產,這個土地形成的利益就是財政收入,不叫土地財政嗎?那美國早期賣地的時候也有財政收入啊,其中一部分原因就是為緩解財政困難,所以要賣它的公地,它沒有土地財政嗎?也有土地財政。我個人倒覺得,如果我們要實行多元化的土地制度,土地財政可能做得更好。這就說兩句多餘的話,我們現在有這樣的問題、那樣的問題,地方負債規模太大,有些人很擔心,還有些人說我們社保有缺口。但是你想一想,我們中國政府的財產有多少,能不能說中國是世界上最富有的政府?我看我們要仔細算算帳,很有可能是,無非跟美國比。因為我們有大量土地儲備,你做一個轉換,那個地能飛到美國去嗎,飛不到,反倒可以用這個地權換其他的收入,你可以做公共事業。所以搞了一個多元化的土地制度,我們的土地財政是更好,而不是更差,反倒是解決我們現在財政困局的一個出路。所以我倒不認為因為土地財政反對這個改革,我恰好認為因為土地財政,大家可能更擁護這樣的改革。也就是說您剛才一開始提到的問題,我們是不是很緊迫,可以說很緊迫,房價上升,壓不下來,地方負債、社保壓力,解決這些問題難道不應該考慮到土地制度改革給我們提供了一個化解矛盾的機會嗎?我是這樣看的。


主持人:那麼總而言之,您對我們即將面臨的農村土地改革還是持一種比較樂觀的態度

党國英:對,我覺得您說的非常好,我是一個樂觀的態度,我覺得改革利大於弊,改革可以緩解我們很多的問題。

主持人:我們共識網通過這個線上,建起網友和學者的一道橋樑,我在這裡看到您在四川的一個粉絲也通過我們的線上留言,他說他是四川農業局的工作人員,多年不見,您對三農問題的理性分析一直是他關注和學習的思想重陣,並祝我們的共識訪談圓滿成功,並向您問好。

在這裡,能不能請您對我們共識網留下一點寄語。

党國英:共識網我認為對我們中國社會傳播正能量,增強正能量,我認為還是作出貢獻的。我很喜歡我們這個網站,我也經常流覽。那麼客觀地說,一個社會啊,應該有一個底線的共識,比如說基本權利的保護,大家應該有共識。但是對大量的公共問題呢,可能會有分歧,而且分歧是常態。那麼我們要求的是什麼呢?求的我們能夠達成解決問題的辦法。我們不可能做到對於一個公共性的問題每個人意見一致,那麼我就希望我們的共識網實際上提供一個交流的平臺,通過這個交流大家有充分的資訊、作出一個判斷,能夠在一些重大的公共問題上,形成一個相對集中的意見,哪怕不是共識,那麼這對於我們社會,我以為已經非常有意義了。

我希望我們共識網能在這個方面作出更大的貢獻。

主持人:謝謝您。

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文章: 18847
註冊時間: 週五 7月 20, 2012 2:08 pm

Re: 遏抑房產炒風真有這麼難嗎?

文章editorial » 週六 10月 12, 2013 4:55 pm

三中全會後樓市調控或採取釜底抽薪之法
2013年10月12日 15:12


內地樓市近月再次熾熱,中央看似按兵不動。新領導層強調改革著眼於“頂層設計”,估計三中全會後,樓市調控措施會采釜底抽薪之法,改革集中在土地、稅收及體制方面。

中國指數研究院近日公佈資料顯示,9月國內百城新建住宅均價連續16個月環比上升,同比升幅亦較上月擴大。在國慶長假期間,部分大城市樓市成交熾熱,有形容指現今樓市再次進入“瘋漲”階段。

發展商各師各法提高樓價
雖然一線城市樓價被中央緊盯,但“上有政策,下有對策”,發展商仍是花樣百出以提高售價,以北京為例,一些新盤就通過收取精裝費來提高售價。業內人士表示,以清水房捆綁精緻裝修價格的做法正在大行其道,精裝費最高者收取近百萬元,在不出臺新調控政策的前提下,需求旺盛,預期睇升,新盤增加的額外費用也很快被買樓者消化。

究竟內地樓價會升到甚麼程度,各人看法不同。不過,易居中國總裁丁祖昱指,因各城市房地產存量水準持續減少,不能跟上持續釋放的市場需求,估計短期內樓價會持續上漲;但房產供不應求態勢在四季度及明年會逐步改觀,從而放緩明年房價的上升勢頭。
對於中長期國內房地產市場形勢,他認為,人口紅利期結束將使未來房地產市場需求總規模逐漸減少,未來五年國內房地產市場將進入平穩期,之後可能出現局部調整。

土地稅收體制成改革重點
對於熾熱的樓市,管理層似乎沒有大動作,不像以往一再出臺調控措施來遏抑樓價。有分析認為,李克強一向強調改革應著眼於“頂層設計”,即是不再以“頭痛醫頭、腳痛醫腳”的救火形式來整頓市場,而是從體制上著力,根本性的去解決問題。

分析認為,三中全會關係到未來中國經濟能否持續發展,改革力度之大將前所未見,其中包括金融自由化改革、戶籍制度改革、收入分配制度改革、政府行政審批制度改革、財稅改革、國有企業改革等;而涉及房地產領域的包括土地制度改革、房產稅改革、地方稅收改革等,這些改革都是要相互配合才能成功,這正是為何中央暫時對樓市按兵不動的主要原因。

據瞭解,針對房地產市場,土地制度改革將是重頭戲。目前由政府主導的土地征管交易方式,是造成十年樓市調控無果,房價愈調愈高的重要原因。估計未來要取消各級政府的土地儲備制度,國有土地、集體土地都作為市場主體直接入市交易,土地制度改革是房地產調控的釜底抽薪之舉,是遏制高房價的治本之策。

更重要的是,這將改變地方政府過度依賴土地財政,令房地產市場綁架經濟的畸形現象。當然,要將土地出讓這塊肥肉從地方政府手中拿過來,必然會遇到很多阻力,絕對不容易,這要考驗中央改革決心與能量。
徵收房產稅限購政策退出


其次,業界估計稅收將在房地調控中發揮重要作用,也是房地產調控手段改革的重要內容之一。國家發改委主任徐紹史、財政部部長樓繼偉向全國人大常委會作報告時,雙雙提到“擴大個人住房房產稅改革試點範圍”,因此,三中全會後徵收房產稅是必然之舉,至於到時如何徵收將會明朗化。

雖然,有不少言論指徵收房產稅對遏抑樓市作用有限,過重的徵稅又會引來民眾強烈反彈。不過,徵收房產稅的作用並非要即時壓低樓價,重點在形成長效機制,將行政手段色彩較濃的限購政策等退出。

再者,三中全會將形成新的基本住房制度體系,即:按照“市場的歸市場、政府的歸政府”的框架思路,商品房市場主要以市場調解為主,主要是中高收入者的市場;低收入者的住房問題由政府提供幫助。政府將會把建設各類保障性住房作為長期工作抓緊抓好。
當然,這些改革涉及不少人的既得利益,阻力必大,有多少可得到落實,將成改革成功與否的指標。

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文章: 18847
註冊時間: 週五 7月 20, 2012 2:08 pm

Re: 遏抑房產炒風真有這麼難嗎?

文章editorial » 週日 10月 13, 2013 6:22 pm

牛刀:明年的這個時候,北京上海滿街跳樓的!

9月26日,央視財經評論員牛刀一語驚天:“明年的這個時候,北京上海滿街跳樓的!”並在個人微博置頂打賭。他認為,“大量印鈔就能保證泡沫不破,這是完全不可能的。”“歷史將見證中國經濟模式的徹底破產,這一天會很快到來。

目前,除了北京、上海等一線城市尚有“剛性需求”外,在中小城市,房子需求越來越小,象鄂爾多斯這樣的“鬼城”
越來越多,許多樓盤銷售不到20%。所謂的“晚間站隊買房”大都是房產商雇的“托”而已。

為什麼最終必然會降下來?按目前房地產的發展勢頭,到2015年,中國開發商建成的新房子總套數,(2000年至2015年建成的房子)將達到嚇死人的5億多套。按一套房住3個人,可容納的城市居民總人數將達到15億人口。這意味著將來就算把所有的非洲黑人全遷到中國來都住得下。房地產不崩盤才怪呢!到時可能100塊錢一平米的房子都會沒人要了!除非賣給鬼。中國真的實在沒這麼多人口來接盤啊!

從長遠看,中國的房地產泡沫終究是要破滅的,房價必然會下跌乃至崩盤?道理很簡單,中央政府已無力支撐房價繼續上漲了。以現在國人的收入水準而論,房價超過5000元/㎡跟老百姓就沒有直接關係了,這時你如果慌著買房,你將一輩子為銀行打工,一輩子壓力下生活。要犧牲一生的生活品質,你認為值得嗎?

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文章editorial » 週二 10月 15, 2013 7:49 am

諾貝爾經濟學獎得主席勒:中國房地產泡沫嚴重

2013年10月15日07:37|來源:新京報|字型大小:

  學者認為獲獎者法馬和席勒對市場的研究有意見相左之處,而漢森的研究是計量經濟學
  對於三位美國學者昨日獲得諾獎,中國人民大學國家發展與戰略研究院教授聶輝華表示,三人的研究並無共同點。

  法馬與席勒意見相左
  中國人民大學國家發展與戰略研究院教授聶輝華昨日表示,三位諾貝爾經濟學獎得主的研究觀點及研究領域並不完全相同。其中法馬相信市場是有效率的,投資者經過慎重考慮選擇的投資策略和隨機選擇的結果是相同的;席勒則認為市場有時未必有效,投資者的情緒、甚至外在氣候等因素都能對投資行為產生影響。而漢森的研究領域是在計量經濟學。

  聶輝華表示,此前像這種意見相左的經濟學家共同獲得諾獎已有先例。1974年,弗裡德里希.哈耶克和綱納.繆達爾共同獲得當年的經濟學獎。奇怪的是,哈耶克反對計劃經濟。他認為經濟效率來自利己的動力,有效的決策來自充分的市場訊息。但繆爾達爾一向高舉“進步”旗幟,主張政府的積極干預。
  他認為,三人的研究並無太多共同點。可能諾獎評審委員會將三人“湊”在一起的用意是提醒人們,特別是政策制定者要廣泛聽取各方意見,既不要盲目相信市場的力量,也不能過分強調情緒對市場的干擾。

  “諾獎頒發與現實有關”
  興業銀行首席經濟學家魯政委昨日表示,諾貝爾獎委員會從不承認頒獎與現實有關係,只表示忠實地考量其學術貢獻,但事實上,兩者是有關係的。
  比如上世紀90年代初把諾貝爾經濟學獎頒發給科斯,是因為1989年東歐出現巨變,而現實制度的無效率導致其必然發生巨變,所以顯示了科斯制度分析的貢獻。再比如蒙代爾獲獎也是在歐元區產生之後,這才顯示出他的貢獻。

  魯政委認為,法馬、漢森和席勒在今年獲獎是建立在2008年的經濟危機的背景下,2008年的危機顯示了金融市場空前的非理性。

  “在哪一年獲獎有偶然性,但是趨勢一定是大的事件與其貢獻有關係,引起了世界的注意,才有機會獲獎。”魯政委認為,法馬早就該獲獎。
  魯政委表示,目前國際上超一流的經濟學高手非常多,與三十年前相比,那時獲獎的都是一個門派的開創者;2000年以後越來越多的獲獎者是“工匠”型的經濟學家,他們通常是突破了某個技術難關。

  ■ 獲獎者說

  席勒:不敢相信自己獲獎
  昨日諾獎直播現場,雖然已成為近幾年預測獲得諾獎的熱門人選,但席勒昨天在接到瑞典皇家科學院的電話時仍顯得十分意外。他表示,自己對得諾獎“不敢相信”。

  他表示,雖然很多人此前都對他說希望他獲獎,但也有很多頗具實力的競爭者。“是的,我沒有期望自己能得獎”,他說。

  在談及經濟學對人類社會發展的作用時,席勒表示,經濟學中有很多是非常基礎的理論,對於人性、人類的行為以及現代文明都起到深遠的影響,因此是很重要的研究領域。此次獲諾獎,他表示很高興受到諾獎委員會的肯定,並表示這一理論其實包含了很多有爭議的內容。

  而對於他的理論對後金融危機時代的全球經濟有何影響時,席勒開玩笑稱:“我有本書就是寫這個問題的,去讀我的書吧”。他還稱:“金融危機顯示經濟學理論仍有很多錯誤和不完美的地方,我們正在努力改正,還有很多需要做的。幾十年來我們經歷了多次金融危機,我們需要從中吸取教訓”。
  席勒是暢銷書作家,代表作有《動物精神》和《非理性繁榮》。(沈瑋青)

  ■ 數說
  自1969年以來,諾貝爾經濟學獎已被頒發了45次,授予71位經濟學者。
  其中,22次是由單人獲得此項殊榮。

  截至目前,只有一位女性獲得諾貝爾經濟學獎,她是埃莉諾•奧斯特羅姆,其在2009年憑藉“公共經濟治理”與另外一位經濟學家共同被授予該獎項。

  ■ 之最
  最年輕的獲獎者是肯尼斯•約瑟夫•阿羅。1972年,在他51歲的時候憑藉“一般均衡理論”與另外一位經濟學家共同被授予該獎項。
  最年老的獲獎者是萊昂尼德•赫維茨,2007年,90歲高齡的萊昂尼德•赫維茨與另外兩位美國經濟學家以“機制設計理論 ”獲得該獎項。(沈瑋青)
  ■ 熱點預測
  席勒直言中國房地產泡沫嚴重

  今年獲得諾貝爾經濟學獎的三位經濟學家中,羅伯特•席勒與中國關係密切,曾多次到訪中國,並多次提及對中國房地產的看法,稱中國房地產泡沫嚴重。

  2009年12月羅伯特•席勒來到深圳出席某企業的活動,當時他在回答現場提問時表示,“中國經濟發展得非常熱,但是也有一些必須要警惕的現象,在深圳,房地產非常熱,房價高居不下。”

  席勒說,“在深圳、上海以及其他中國主要的城市,人們在買房,這樣房子的價格實際上是數倍於他們的年收入的,不知道具體的比例是多少。我們在加州用電腦分析房價和收入比,看到的數字是8倍和10倍,我們就覺得太高了。如果是8倍,就要花8年的總收入買房。”

  2009年,羅伯特•席勒到上海出席了由上海交大高級金融學院舉辦的EMBA論壇,當時他在接受媒體採訪時表示,對上海的房價比較擔憂。“早前聽說過上海的房價,基本上是一個普通人一年收入的一百倍,也就是說,他要工作一百年才能用他的全部收入買一套房子。既然這樣,他為什麼還要買這個房子?答案是他預期房價還會上升。人是有投機心理的,他覺得以後房子肯定還會漲,但是我覺得這肯定是非理性的。”羅伯特•席勒當時說。

  2011年,在世界經濟論壇2011年年會(達沃斯論壇)上,席勒接受中國媒體採訪時再次談到房地產問題,並直言中國房地產存在泡沫。

  他說:“美國房價仍在下跌,我很擔心它會跌到什麼時候。家庭負債率仍然非常高,很多人失去自己的房屋,或因更換工作而轉移到其他城市。與此同時,美國負債率已經上升到前所未有的高水準,這樣人們擔心,政府是否還有能力推出新的刺激政策。中國房地產現在泡沫嚴重,如果和美國一樣泡沫破裂的話,這將會對中國經濟產生打擊。”

  ■ 眾家點評
  @北大杜麗群(北京大學教授、博士生導師)
  有專家曾指出“諾貝爾經濟學獎應該說是所有諾貝爾獎裡邊最難預測的,每年都是大冷門”。果不其然,今年又出乎所有人的意料,這再次驗證了該獎的不可預測性。

  今年的三位諾獎得主的理論貢獻將對中國金融市場的改革、資產的定價機制以及金融不良資產的處置等方面提供有價值的啟示。
  @李稻葵(清華大學經濟管理學院經濟學講席教授)

  2013經濟學獎出現了。我的解釋是經濟學的研究物件比之於自然科學複雜得多,往往不同的理論是對同一研究物件不斷探索的階段性成就,講出了同一現象不同理解和不同的側面。

  2013年三位經濟學諾獎獲得者:和而不同。都具有巨大的學術影響力,漢森側重計量經濟方法,相對窄一點。席勒認為資本市場往往非理性,法馬認為總是“理性的”。辯論極多。前者愈來愈火,後者逐步褪色。希勒仍非常活躍,似乎永不顯老,去年達沃斯到機場在大巴上聊了很久。對中國地產市場特別有興趣。

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Re: 遏抑房產炒風真有這麼難嗎?

文章editorial » 週六 10月 19, 2013 9:45 am

一線城市房租上漲瘋狂 北京連續上漲52個月
鄒麗

2013年10月19日06:49

  住房租金北京連續上漲52個月,廣州連漲48個月,深圳連漲51個月,這一連串數字的背後是租住者們不堪重負的表情。

  根據國家統計局10月14日發佈的資料顯示,2013年9月份,全國居民消費價格總水準(CPI)同比上漲3.1%,環比上漲0.8%。其中,住房租金價格上漲4.4%,而1-9月住房租金同比上漲幅度為3.9%。

  業內人士分析,從全國範圍來看,不論是租金還是漲幅,都處於較高水準。長期來看,租賃市場的供需不平衡依然存在,租金仍然會持續上漲。
  月漲10%

  “兩個月前月租3500元的兩居室,現在已經直接漲到5000元了。”住在上海浦東世紀公園某社區的趙威表示,該社區房租每個月都以接近10%的幅度上漲。

  上海因為近日自貿區掛牌成功,物業租售價格已全面上漲。2013年9月,上海房屋租賃指數環比上漲0.73%。截至9月,上海房租已連續上漲39個月。
  上海房屋租賃指數報告顯示,市中心豪宅聚集區域成為高端市場漲幅最高的區域,受自貿區利好刺激,跟漲效應由買賣市場傳導至租賃市場,延伸板塊的高端房源敏感度最高,如陸家嘴、浦東聯洋板塊的漲幅都較高。雖到旺季末尾,但由於買賣交易活躍導致的可租房源持續減少,助推了租金的堅挺和上漲。
  而在北京,CBD周邊一居室均價在8000元-10000元,周邊的望京一居也達到了6000多元,稍微遠一些的勁松也超過4000元。二環內的一個小隔斷,月租金都在1500元左右。廣州9月份的房屋租金仍然呈現上漲的趨勢,每月46.6元/平方米的租金創下了今年的歷史新高。

  事實上,一線城市新增人口大部分都是急需住房的年輕人。資料顯示,2011年北京新增人口約60萬人左右,而其中20至39歲的年輕人占比高達68%。
  “房租高企使越來越多的年輕人選擇放棄背井離鄉、自由闖蕩的初衷,離開了打拼多年的大都市。”住房城鄉建設部政策研究中心綜合處處長趙路興表示。
  房價成推手

  由於租房需求源源不斷,供給卻跟不上的一邊倒情形,使住房擁有者的提價主動性一再提升。

  “房價門檻提高,住房需求卻相對集中,再加上限購政策導致部分住房需求積壓在租賃市場,增加了需求人群數量,帶動了房屋租金價格上漲。另外,房價持續加速上漲也導致住房擁有者對租金預期提高。”偉業我愛我家副總裁胡景暉表示。

  中原地產市場研究部總監張大偉也表示,雖然北京的租賃市場在9月出現降溫,但是從全國範圍來看,不論是租金還是漲幅,都處於較高水準。長期來看,租賃市場的供需不平衡依然存在,租金仍然會持續上漲。

  張大偉告訴記者,統計局低估了房租上漲的幅度,事實上,今年熱點城市的房租漲幅應該在10%-15%左右,租金與房價越來越高。

  同時,據中國指數研究院近日資料顯示,2013年9月,全國100個城市(新建)住宅平均價格為10554元/平方米,環比8月上漲1.07%,自2012年6月以來連續第16個月環比上漲。其中,房價環比上漲城市數量達到79個,北京、上海、南京等重點城市房價同比上漲明顯。

  談到房屋租金上漲的原因,張大偉分析認為,房價是關鍵因素,高房價推漲了房屋租金,其次由於供給不能短時期內擴大,房租自然上漲。商品房買賣投資屬性明顯高於租賃,導致租賃房源補充不足。在賣方市場主導下,房租上漲難以逆轉。

  德佑地產租賃部葉仁俊告訴記者,近年來租金高企源於房屋買賣交易量大,買賣市場的活躍性帶動了價格,很多房東受到影響會將價格抬高,存在惜售現象。

  更重要的是,租賃市場是一個隨行就市的市場,行情一旦啟動,房東的收益預期很快就出現上浮,由於出租方的議價能力較強,從而迅速帶動租金的全面上揚。

  業內人士表示了對高租金的擔憂:如果房租持續過快上漲,民眾的生活壓力加大,生活成本將被抬高,並將傳遞到工資和物價等領域,最終導致全社會感受到通貨膨脹壓力。如果任其發展,政府勢必將採取更嚴厲措施,甚至不排除直接以行政手段幹預價格等選項。十八屆三中全會將是各界關注地產政策走向的一個重要視窗,屆時樓市方向或將更加明朗。

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Re: 遏抑房產炒風真有這麼難嗎?

文章editorial » 週一 10月 28, 2013 12:21 pm

中國各大銀行開始鬧錢荒 房地產泡沫即將崩盤

  導致房地產崩盤的力量不是來自於國家政策,而是市場的力量。在這其中,釜底抽薪的力量是美國退出QE政策。
  2000年以來,中國房價一路上漲的最大推力就是整個社會的資金面太寬裕,這些錢大都是由於中國的貨幣政策被美聯儲綁架而超發的。
  回想一下,從2001年入世到2007年次貸危機爆發,中國的外匯儲備從2000億增加到10000億美元,之後,美聯儲開始瘋狂的使有寬鬆的貨幣政策,先是大幅下調基準利率,之後是QE1、QE2,扭轉操作、扭轉操作延期,QE3、QE4,美聯儲連續放水之後,全球通脹形勢異常嚴崚,中國的外匯儲備也在短短五年的時間裡從10000億暴增至33000億,試想一下,在這五年裡,全球形勢極差,中國企業能創造多少順差?外商投資又能增加多少?這些外匯儲備中的絕大多數還不是來路不明的熱錢?

  美國要退出量化寬鬆政策,支持房價上漲的最主要力量沒有了。
  以前,房地產市場是重要的吸納熱錢的“池子”,有大量的投機的海外熱錢撐著,國內的投機資金也在跟著起哄,房價自然很難跌下去。可是現在不一樣了,美國要退出量化寬鬆政策了,中國外匯儲備單邊增長的日子結束了,隨著熱錢的外撤,支持房價上漲的最主要力量沒有了。
  與此同時,中國央行開始補刀了。央行這一補刀不要緊,各大銀行開始鬧錢荒了。試想一下,熱錢往外一走,各大銀行進來的錢就少了,6月底為了對付考核銀行需要的資金量又比平時大,可之前貸出去的款呢,又回不來,銀行只好在同業拆借市場上搶錢了。

  應該說,央行現在還不算狠,隨時美聯儲QE政策的全面退出,在明年6月份以前各大銀行都得過緊日子。存款準備金率肯定會下調,但下調的節奏一定快不了。如此一來,國內的投機資金也要斷奶了。沒有投機資金的支撐,房價還能撐得住嗎?如果能,那永動機就可以造出來了。


打壓房價的第二股力量來自保障房。大規模興建保障性住房是從2010年開始的,但是,一開始各地方上都不積極,不但房子的量小,地理位置也偏,情況從2011年開始發生變化,現在,各地上馬保障房的速度和力度都起來了。從今年秋天開始,保障房大量上市的時代來到了。國務院早就說過了,5年新建3600萬套保障房。3600萬套是個什麼概念?全國每年需要商品房的量大約是800萬套,也就是說,未來5年,光保障房就基本夠住的了,如此一來,開發商的房子賣給誰去?

  一方面,推動房價上漲的資金力量沒有了,另一方面,市場需求被保障房抽走了,房價將何去何從?跌是必然的。

  隨著房價的下跌,砸盤的力量會出來。這股砸盤的力量是誰呢?就是那些房叔房嬸房大爺們。

 劉志軍案爆出來以後,劉一個人手裡的房產就有370多套,之後又有新聞爆料稱,全中國擁有300套以上住房的人有五六萬之多。如此算來,光有300套以上住房的人手裡持有的住房就不下兩千萬套!擁有三十套五十套的人有多少?有三五套住房的人有多少?這些房源加起來怎麼算也不會少於5000萬套。以前房價不跌的時候,這些人抱著房子不賣,如果房價撐不住了呢?他們還會抱著不賣嗎?恐怕這部分人賣起來比誰都積極!

  如果房價跌開了頭,會跌多久呢?我們可以算一下賬,保障房有3600萬套,加上估算的房叔房嬸手裡的5000萬套,一共8600萬套,如果中國老百姓每年需要800萬套,光這些房子都夠十年的銷量了,照此推算,房價跌十年不奇怪。

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Re: 遏抑房產炒風真有這麼難嗎?

文章editorial » 週三 10月 30, 2013 10:09 am

福布斯:中國房地產“泡沫總會破滅”
2013-10-30 08:01

10月30日報導 美國《福布斯》雙週刊網站10月28日刊發題為《在中國,沒有一座城市沒有可怕的大片空房》一文,作者為美奇金投資諮詢有限公司創始人楊思安。文章稱,在中國,現實和經濟分析似乎相差得太遠。但是,鑒於中國政府內部在經濟資料與投資推廣之間存在的混亂,在“經濟是否在增長”這樣簡單的問題上出現分化可能也是不可避免的。

《華爾街日報》在最近一篇報導中寫道:“目前在北京和上海這樣的大城市,存在住房供應短缺的狀況,這就導致房地產價格迅速上漲。”而路透社則寫下了這樣的句子:“中國需要更多住房。”對一些人來說,這幾乎是不可理解的。人們的所見所聞與此截然不同。
過去兩年楊思安不停地在中國各地旅行,可以說從未見過一座城市、城鎮或村莊沒有大片空房。楊思安的一位曾兩次行走約1500公里的同事說,他沒有一次看不到成片的空房。在北邊,與西伯利亞接壤的滿洲裡決定成為旅遊勝地,建造了成千上萬座空蕩蕩的別墅。在南方,一位同事在雲南山區拍攝的視頻中,連續15分鐘都是空空如也的高樓。在北京的南四環和上海的浦東和徐匯區,也有成片成片堪比鬼城的社區。

文章稱,根據中國政府2010年的報告,當時中國的住房自有率接近90%。世界平均水準為63%,美國為65%。報告還指出15%的中國人擁有不止一處房產。

總的來說,城市越小,擁有多套住房的比例就越高。在河北省一個中等城市,當地一開發商說,那裡的住房自有率高達200%。遼寧錦州一個開發商說,該市至少一半人口擁有多套住房。許多城市的白領,尤其是銀行、金融和房地產行業的白領通常有四五套住房。
文章指出,現在,住房供應嚴重過剩。而房價也在趨同,大致在每平方米5000元至1萬元之間,具體取決於房子的豪華程度但與什麼城市及當地的平均收入無關。河北一個貧窮的小城市房價達到每平方米1萬元,跟瀋陽和哈爾濱等相對富有的城市房價差不多。

這並不意味著在中國,住房已經成為新型可交易商品,就像手錶和珠寶一樣。人們買了房子往往空著,因為出租會使住房貶值。
文章稱,中國的房地產繁榮已經成為將財富集中在地方政府手中的最有力的工具。問題在於,房主們大多不知道他們坐擁的房產根本不值房子的報價。所以他們遠遠不像自己認為的那麼富有。

文章指出,現在不可能確切知道房地產泡沫何時破滅,但是它總會破滅,五年後來到中國的人會幸運地發現房價比現在低了40%。
但這不是與房地產有關的唯一悲劇。隨著房地產開發熱潮,越來越多的高樓替代了村莊和社區。人們因此變得越來越疏遠,很多人沒有工作。今後十年,這些城鎮化住宅項目將成為犯罪和貧困的溫床。

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Re: 遏抑房產炒風真有這麼難嗎?

文章editorial » 週五 11月 01, 2013 10:18 am

中央政治局首次學習住房不談房價:政策可能大轉向
2013年11月01日 01:34

  不談房價蘊涵深意


  馮海寧

  10月29日,中共中央政治局就加快推進住房保障體系和供應體系建設進行第十次集體學習。中共中央總書記習近平在主持學習時強調,加快推進住房保障和供應體系建設,是滿足群眾基本住房需求、實現全體人民住有所居目標的重要任務。

  這是中央政治局首次集體學習住房領域情況。此舉不僅說明最高決策層高度重視住房問題,而且預示著即將於11月9日至12日召開的十八屆三中全會上,房地產政策很可能會發生重大轉向。

  多年來,我們的房地產調控政策基本上都是以“房價”為核心。為了遏制房價上漲,無論是通過限購、限貸等手段抑制投資投機,還是要求各地提前公佈房價控制目標、加大住宅土地供應、監督“地王”,主要目的都是為了限制房價過快上漲。

  房價在過去談論了多年,如今在房地產規格最高的會議上卻突然不談房價了,顯然,耐人尋味。在筆者看來,不談“房價”不是因為房價問題太敏感,而是因為不談“房價”蘊涵著深意。從談論“房價”到不談“房價”,意味著我們的房地產調控政策很可能會發生轉變。

  多年前輿論就在討論一個熱點話題,即房價是最大的民生問題。在媒體報導與評論中,房價與民生聯繫的頻率也最高。由於房價與民生的確關係密切,因而房價問題受到從上到下的空前關注。但我們可以深思一下,房價問題的實質是什麼呢?顯然,是供需問題,是經濟問題,是公民居住權益保障問題等。

  不談房價,並非不解決高房價問題,這次決策層把注意力更多放在增加供應上,實際上就是要解決房地產業的實質問題。增加供應就能調節供需關係,自然有利於房價穩定和樓市健康,而樓市健康發展必然有利於中國經濟健康。增加供應——無論是增加商品房供應還是增加保障房供應,都是在解決居住權益問題。

  但是,增加供應並不等於會增加房屋空置、增加“鬼城”、增加泡沫。中央對“住房資源配置不合理不平衡”等問題的認識,意味著增加供應是在合理配置住房資源的基礎上增加,而不是盲目增加。也就是說,主要在房屋供應緊張的地方增加住房供應;針對住房困難家庭的基本需求尚未根本解決、保障性住房總體不足,增加住房供應。

  習近平總書記強調,從我國國情看,總的方向是構建以政府為主提供基本保障、以市場為主滿足多層次需求的住房供應體系。這意味著政府與市場的界限、責任將進一步明確,政府提供基本保障,市場滿足層次需求。如此一來,政府與市場承擔各自角色,保障房與商品房“雙輪驅動”,必將加快推進中國樓市保障化、市場化的發展。

  從習近平總書記講話內容來看,談論住房保障的內容要多一些,這或許意味著我國保障房建設力度還要進一步“升級”,監管將會更加完善。對於住房困難家庭而言,這顯然是個好消息。不過,住房領域究竟如何改革,答案可能要在十八屆三中全會上才能揭曉,改革方案如何落實,同樣有待觀察。

  在筆者看來,十八屆三中全會召開之前,中央政治局首次集體學習住房領域情況,傳遞出一個清晰信號:住房不僅會在今後的政治經濟中佔據更重要的分量,而且在十八屆三中全會上要進行改革佈局。而習近平總書記的講話內容,則為我們大致描繪了住房領域改革的方向和決心。


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