遏抑房產炒風真有這麼難嗎?

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文章: 18893
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Re: 遏抑房產炒風真有這麼難嗎?

文章editorial » 週五 11月 01, 2013 7:42 pm

高房價下的個人命運思考

在天涯上一直潛水,今天寫下這個題目。
  
  我這個命題,很宏觀的樣子,其實就是想發幾句牢騷,而且個人文筆很差,邏輯性和可讀性也非常差,也寫不了這麼宏觀的題目,標題黨吧。姑妄之言,姑妄聽之!
  
  最近老婆打算買房子,我們看了看周邊的房子,現在基本上準備好首付款了,可是面對房價,我感到特別辛酸,作為一個普通的人,覺得生活壓力真大,一個年過30歲的老男人,真想找個地方哭一場。
  
  介紹一下自己:
  7X年的,兩年前畢業於上海某號稱著名高校,博士,後來又做一站博士後,09年留校工作。我和老婆結婚有兩年了,現在有一小孩。
  
  說說我的收入吧。一個月到手5500左右,再加上年獎,和科研工作的收入,一年可能勉強有10萬吧,這個收入在上海是非常低的,非常慚愧!記得前一段時間,有新聞表示:高校教師“隱性收入”將被國家稅務部門重點監控!不知道別人是什麼情況,反正我是體會到依法納稅、作為納稅人的無尚光榮了,一分稅也沒有逃過! 年獎扣稅比例約15~20%,扣得那個心疼••••••高校部分教授的隱性收入的確非常高,但這僅僅是一少部分,可以不誇張地說,高校的青年教師,不能說全部,應該是有相當數量的人,其生活品質非常差,被房子、職稱、科研工作壓得抬不起頭。可能有人這樣解釋,知名教授年輕時候,也是很艱苦的。但是我想,時代在進步,在這方面,我們更多地是要橫向比較,而不是縱向比較。時代的進步,不是讓我們這一代人,再去品嘗前一代人所體驗過的艱辛吧?不過,創業的艱辛,想必是我們應該勇敢面對的。
  
  我在這裡想說的是,為什麼偏偏是高校教師被重點監控了。如果單純計算工資,請問溫總、胡總能在北京買什麼樣的房子?請問上海市長和市委書記,他們在上海能買什麼樣的房子?看看我們全國的科級、處級以上的人民公僕,他們的生活水準和他們的工資收入能夠匹配的有幾個?
  
  再說說我老婆,中學教師。一年到手的收入不到5萬。溫總好像兩年前就提出,中學教師工資要向公務員看齊,上海的公務員收入有低於5萬的嗎?沒有調查就沒有發言權,我不知道,知情的人可以回復一下。現在據說她們的工資體系正在改革,以後的收入可能會接近7萬。
  
  我們這兩年的存款大概有20多萬。
  
  再說說房價,我們這個地方屬於上海外環以遠的超郊區,幸好在郊區!在這裡已經很難找到1萬以下的房子了。我現在瞭解到,08年上海規定的普通住房,內環以內是245萬/套,外環以外是98萬/套,所以我體會到生活在郊區是多麼幸福!據傳,上海內環以內已經很難找到單價250萬以下的新房了。
  
  手裡錢不多,所以儘量看90平左右的房子。最近看中的房子總價在100萬左右。打算找親戚借一部分錢,這樣,我們可能要貸款50萬。
  
  說說我的家庭,我的父親已經退休,現在每月1000元,母親沒有工作。現在他們在上海為我帶孩子,我在上海每個月的開銷,沒有細算,應該在3000左右,這是包括小孩的奶粉,我們一家人的生活開銷。生活上,應該是儘量節省,儘量不在吃飯上節省。
  
  如果貸款50萬,每月還貸4000左右。忘了說我的公積金。高校教師的公積金太少了,少得可憐。我每月公積金不到400元。我在學校的收入,如果穩定地在這個單位工作,應該是會逐年增加的,所以還貸的壓力不至於影響我們的正常生活。不過也快要達到我的承受極限了。
  
  然而,我想說的是,經濟學家們一直在說,中國的經濟發展要擴大內需!我覺得內需不需要擴大,我們的需要是非常多樣化的,我現在看的電視是一個17寸的顯示器,冰箱是一個小冰箱,我希望我每年能安排幾次家庭旅遊,另外,我還希望自己每年有一定的文化消費,比如電影、音樂會、體育比賽。還有,有錢,我還想買車,自駕旅遊,改善自己的生活品質,是每個人都會做的事情,關鍵是手裡是否有錢!或者說,手裡的錢是否敢花出去?難道不考慮購房?子女教育投資?父母養老看病?
  
  現在的事實是,我們這一代人,有一部分(我不敢說是一大部分),被高房價給綁架了,每年收入的大部分投入到房產上,唯一養肥了地產業。應該說,高房價同時綁架了中國的實體經濟,以我為例,買房後,我每年要還房貸,還要還借款,我還有什麼實力去為祖國擴大內需作貢獻。這還只是在正常情況下的預算和生活方式。如果父母和岳父岳母有病,或者我們自己身體出了問題,我看我這個小家庭的經濟狀況不容樂觀!離崩潰也不遠了。我不知道現在城裡有多少人是我這樣的現狀。
  
  接著對“擴大內需”再說幾句。以前總有人批判或者嘲笑中國人喜歡存錢,不喜歡花錢。現在我明白了,如果一個人沒有社會保障,而社會現狀是看病可以致貧,這種情況下,作為一個普通人,除了存錢,還有什麼別的辦法?你指望他們去買股票投資嗎?或者投入到消費品中?
  
  與更早一個時代的大學畢業生相比,我覺得現在我真的挺悲哀的。(我是95年上大學的)
  我是這麼對比的,這裡做一下縱向對比,呵呵!
  
  以前讀大學是多麼光榮,大學畢業意味著一個大家庭有了一個重要的經濟支柱(這一點,我沒有切身體會,但是從父輩的言語中是可以得到上述推論的)。大學畢業,意味著可以給父母、兄弟姐妹一些力所能及的幫助。然而現在,我都33歲了,為了買房子,掏空了姐姐的積蓄和岳母的養老錢。客觀一點,我畢竟剛剛工作,為了買房去向父母借錢,從銀行貸款也都是可以接受的,不能接受的是,借錢和貸款的額度太大,可以說,一套房子綁架了我們一個大家庭。我覺得這個社會可能有點問題。
  
  說到社會現象,再多說幾句。最近我發現一個現象:打開電視機,看到的電視劇盡是抗日題材、反特反諜、解放戰爭、古裝戲等等。雖然我本人非常抗日,即使這樣,現在我也開始反感這麼多的品質參差不齊的抗日題材電視劇。難道只有用抗日題材的電視劇才可以凝聚中國人嗎?最近我明白了:原來只有這樣的題材才可以保證政治上永遠正確,只有拍這樣的題材才可以獲得廣電總局的經費支援。現實生活中有那麼多活的戲劇在上演,我們的藝術工作者選擇性地失明了,當然,在當前的環境下,這麼說他們有失公允。
  
  接著說社會現象,這麼多年,我們周圍發生了那麼多可以搬上銀幕的活話劇,戲劇性之強,幾乎可以不用作任何藝術加工!我堂堂中華,5000年過去了,從“指鹿為馬”到“正龍拍虎”,永不落幕的醜惡戲劇一直在上演,變化的只是一茬一茬的演員。永遠不要嘲笑“指鹿為馬”有多愚蠢,因為他們已經很瘋狂了,瘋狂到不屑於掩飾什麼,瘋狂到無視我們的存在。就說說那些有定論的活戲劇吧:70碼,釣魚執法,三鹿奶粉,跨省追捕。。。。。。。。說這些應該不會犯錯誤的。黨教育我們,我們早就消除了階級差別,那我們都是“無產階級”了?不知道現時代“無產階級”如何定義?,而我居然和他們是一個階級的?反正我身上沒有什麼階級感情!面對種種醜惡現象,而且一點好轉的跡象都沒有,我知道自己是多麼卑微。不要再談什麼人生理想和社會道義,活著就是硬道理。對於我這樣一個受過高等教育,受黨教育多年的人(我覺得這句話很可笑,這裡就不展開笑了),有這麼齷齪的想法,覺得非常慚愧。
  
  說一句可能犯錯誤的話:無論誰領導我們,難道他們還不讓我們這麼卑微地生活下去?他們需要我們工作,為國家納稅,為國家機器的正常運轉服務。這種想法實在太可怕了,我想再後退60多年,我可能會是漢奸!話又說回來,在那個時代,各種矛盾和醜惡都存在,但是作為一個有思想的青年,他們可以看到各種新生力量正在成長(包括當時正在茁壯成長中的我D),似乎他們看到了希望。
  
  回到房子問題上,我覺得自己,還有很多和自己一樣的人,在卑微地生活著。大部分中國人,不能說全部,為了房子,教育,治病這三項開支,要窮其一生的所有,終其一生為之奮鬥。以我為例,卑微地活下去就是硬道理,不要再跟我談什麼人生理想,社會責任,請某些利益集團不要與我分享作為新時代中國人的無尚榮光,你獨享好了!經濟學家也不要再空談什麼擴大內需。我始終認為,改善個人生活品質是每個人的追求,擴大內需應該是多元化的,因為我們的需要一直就是多元化的,但是像我這樣的人,被房子壓得喘不過氣來,還談什麼擴大內需和愛國消費?還有廣大生活在農村的人,生存,子女的教育,養老和看病,這些負擔重壓之下,還有什麼消費能力?
  
  以上就是我在房價重壓之下的心理路程,胡言亂語一通,也沒有什麼邏輯,裡面可能有對社會的不當評論,請相關部門高抬貴手,念我年輕無知,因為我還打算在現行體制下繼續我的卑微生活,因為我上有老,下有小。另外,可能有成功人士嘲笑我等為loser,我想,成功人士儘管去唱主旋律吧,loser也有權利發出自己的聲音吧?哪怕被忽略!

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Re: 遏抑房產炒風真有這麼難嗎?

文章editorial » 週六 11月 02, 2013 11:47 am

樓市調控加碼 二套房首付上調至7成

• 2013-11-02

摘要:2013年11月6日起,二套住房信貸執行新政策,深圳在日前作出調整只要在銀行有貸款記錄的,二套房首付提高到7成。

  日前記者獲悉深圳人行最新信貸政策通知顯示,自2013年11月6日起,二套住房信貸執行新政策。按照新政,只要在銀行有貸款記錄的,無論家庭手頭上是否持有物業,再次買房,向商業銀行申請個人住房抵押貸款,首付比例將由原來的60%上調至70%。

  繼今年4月北京二套首付下限提升至70%後,深圳在日前作出上述調整。以一套全款200萬的住宅為例,提高到7成,意味著要多支付20萬的房款,這對剛需人群來說,壓力並不小。全國性二套房首付60%的政策出於2011年1月國務院常務會議。

  美聯物業研究總監徐楓分析,雖然該措施僅針對深圳市場,其他一線城市可能都將關注深圳樓市信貸政策的效果。

  北京中原地產總監張大偉認為,二套房首付提高到7成,這一政策的影響主要在心理層面,更多是代表了釋放繼續調控的可能性,銀行也有降低金融風險的考慮。

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文章: 18893
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Re: 遏抑房產炒風真有這麼難嗎?

文章editorial » 週六 11月 02, 2013 11:51 am

地方賣地今年創紀錄:京滬杭三地出讓金均破千億
2013年11月01日 23:40

   10月的最後一天,北京金隅以樓面地價16979元/平方米的價格競得南京河西G75地塊,成為南京今年的單價地王。據本報記者統計,今年前10個月,南京土地出讓金收入已經達到729億元,幾乎相當於前兩年土地出讓金總和。今年土地市場上演“最瘋狂一年”,京滬杭三地土地出讓金收入均已突破千億元,連南京這樣的二線城市也水漲船高。

   即便如此,本報記者瞭解到,南京市政府依然是採取了很多預防“地王”的措施,今年年底和明年上半年的地價上漲勢頭很大。

  南京的“豐收”

   9月底,國土部為防止地方再出現“地王”,曾與部分地方政府進行了談話,要求各地嚴格限制地王,然而談話只隔了一個月,在10月的最後一天,南京就誕生了新的單價地王。

   在與萬科、和記黃埔、招商等地產大佬經過42輪競價後,北京金隅以29.3億元的價格競得了南京河西G75地塊。16979元/平方米的樓板價,也使南京河西的這一地塊成為今年南京新的單價地王。

   南京當地一位房地產業內人士指出,由於近兩個月以來南京土地市場一直在持續升溫,因此在10月底拍出單價地王並不令人感到意外。

   “9月份南京的土地市場溫度開始升高,但價格還沒有被飆到現在這麼高。10月份開發商在南京土地市場要比9月份活躍得多。”中國指數研究院[微博]南京總經理曹旭東如是說。

   就在北京金隅拍下單價地王的前一周,南京已經出現了一波土地出讓的小高潮。

   10月23日與其它開發商經過51輪廝殺後,中國鐵建(5.14, 0.04, 0.78%)房產集團以35.1億元的價格奪得了河西G72地塊,樓板價超過了1萬元/平方米。而在10月23日這一天,南京共出讓了五幅土地,僅一天的土地收入就高達71.94億元。

   據瞭解,2011年全年南京的土地收入只有345億元,去年全年土地收入377億元。而今年僅前10個月,南京土地市場的收入超過671億元,同比增長達到70%以上,創下了南京賣地收入的最高紀錄。

   曹旭東告訴記者,南京今年土地市場的升溫,與當地樓市走高有直接關係。

   土地市場升溫的另一面,是南京新房市場的成交量創下了新高。

   據南京網上房地產統計,南京9月份房產認購量達到10390套,成交量高達8700套,創下南京同期4年來的最高紀錄。而在9、10這兩個月,南京新房認購量超過1.9萬套,較去年同期增長了36%。

   “這樣的成交資料,只能用‘瘋狂’來形容。”一家房產機構人士說。


   在成交量創四年新高的同時,南京近兩個月的房價出現了較大幅度的上漲。

   根據國家統計局的資料,9月份南京房價較去年同期上漲了14.5%。而自去年5月份以來,南京房價已經出現了連續17個月的上漲。
   “在調控的近三年時間裡,南京房價並沒有太大的漲幅,遠郊一些區域的房價還出現了相當長時間的下滑態勢。開發商不但沒有拿地的興趣,而且很多專案都處於半停工狀態。今年南京房價上揚速度加快使得房企加快了拿地速度。”曹旭東說。

  賣地“最瘋狂一年”

   上述南京房地產業內分析人士指出,國土部要求關注地王的談話還是給南京土地出讓造成了影響,10月底兩幅地塊的暫停出讓與此有很大關係。
   “一些體量較大可能會產生總價地王的地塊,向市場推出的時間也被推後了。”曹旭東如是說。

   上述南京房地產業內分析人士指出,南京土地市場的升溫,也與開發商回歸一二線城市的戰略轉移有很大關係。很多開發商都把南京看做必須在長三角地區進行布點的城市之一,因此也促使了南京土地價格的進一步走高。

   據瞭解,包括萬科、招商、複地、嘉華集團等大型房企,在今年下半年的拿地計畫中,都將南京作為未來房產戰略發展一個相關重要的“據點”。

   “南京的房價一直被當地政府控制得很嚴,因此前幾年南京市場也較低迷。但在房企向一二線城市回歸的背景下,南京、蘇州等經濟發達城市的空間越來越被大型房企看多。南京土地市場的走高,其實也是房企在二線發達城市激烈競爭的一個表現。”嘉華集團相關人士表示。
   而地方政府也深諳房企對土地的競爭,會嚴重影響到一個地方的財政收入。包括北京、上海、杭州等被開發商普遍看好的熱門城市,都已成為樓市上揚態勢中的受益者。

   據中指院統計,今年前9個月北京土地出讓金已達1154億元,上海土地市場吸金1538億元;杭州今年前9個月的土地收入也再次超過千億,達到1022.76億元。

   一些城市在三季度也推出了自己的供地計畫。資料顯示,截至9月底北京土地市場共推出1093公頃土地(其中住宅用地835公頃),而如果算上10月份原計劃推出的157.8公頃的土地,北京的住宅供應量約992公頃,超過了年初制定的850公頃的供應計畫指標。
   “北京在三四季度加大了土地供應量,是諸多城市想在年底前收穫土地收入的集中表現。不僅僅是一二線城市,連三四線城市推地的數量都較年初時有不同程度的增加。”復旦大學地產運營研究所所長蔡為民指出。

   據國土部土地諮詢研究中心一位元專家此前透露的資訊,今年上半年全國土地出讓合同價款已高達1.7萬億元,增幅達77.3%,已經創下了歷史新高;而今年12月全國將迎來土地價格高峰期,而今年全國土地出讓金預計將達到4萬億元。

   “地方政府的財政壓力已經持續了近三年,各地土地出讓屢創紀錄,在某種程度上是地方政府緩解壓力的表現。今年最後一個季度樓市和土地市場是否會發生轉變,各地都不清楚,因此地方推地的節奏出現了加快的現象。”全國房地產商會理事李驍如是說。

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Re: 遏抑房產炒風真有這麼難嗎?

文章editorial » 週日 11月 10, 2013 7:35 am

建保障房 利推動經濟

習近平最近主持中央政治局會議,公布全國範圍展開政府保障房建設的政策,力求實現「民有所居」。以內地高效行政主導的體制,總書記一聲令下,可以預見一場席捲全國的保障房建設大潮即將出現。

習近平的講話中,明確保障房的市場定位,顯示中國房屋將形成「國民福利房」和「市場商品房」並行的雙軌制。世界上推行房屋雙軌制最成功的是新加坡,中國顯然有意倣效。

推動史無前例、全國範圍的保障房建設,有其經濟發展的必須性。目前中國厲行全面市場化改革,房地產價格持續膨脹,樓價早已脫離基層國民的負擔能力。本來,市場化的基本原則是政府盡量不干預,但樓價過高又造成國民消費力因居住成本上漲而削弱,不利擴大內需市場。因此,推行住房雙軌制,既可避免政府直接干預房地產市場運作,又能滿足國民基本住房需求,且把國民消費力由居住成本中釋放。

內地經濟仍處於放緩期,大規模興建保障房,一來可消化早前嚴重產能過剩的大量積壓物資,有助製造業走出谷底;二來可帶動多個相關行業興旺起來,產生很多就業機會;三來可提升社會整體消費力,為商品銷售及各類服務業帶來廣闊的發展空間。

至於保障房能否達到保障國民安居目的,關鍵還要看將來的配售及監管機制是否完善。

李秀恒

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文章: 18893
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Re: 遏抑房產炒風真有這麼難嗎?

文章editorial » 週四 11月 14, 2013 7:25 am

趙曉斌﹕中國政府應退出壟斷經營土地市場

——中國新城鎮化設計關鍵


雖然新型城鎮化的規劃久未出台,但這並不影響國內外學者對於這項可能給中國帶來深刻變革的政策的關注。中央領導人多次提到改革是唯一出路,但要怎麼改?問題的根結究竟在哪裏?我認為:中國新城鎮化設計關鍵,是政府退出壟斷經營土地一級市場(作者按:「土地一級市場」是指土地的第一次徵收、出售、轉讓及買賣)。

中國新城鎮化有個概念:以人為本。新的城鎮化是人的城鎮化,即不能以GDP為本、以官為本、以行政等級為本,而要以農民、市民、消費者為本。借用李克強的話,還可以表述為「保發展、促消費、調結構」、「要均衡、促環保、興綠色」等。不能僅僅靠投資性、擴張性的財政和貨幣政策,也不能靠大興土木、基建、造城來實現城鎮化。

目前「新型城鎮化」主要有三大迷思:土地、人口、產業。首先是土地的功能與制度,大家都把問題歸結於土地財政上,想通過改革分稅制和徵收房地產稅來緩解財政問題,但國內政界學界均有極大迷思,不知如何改。其次是戶口問題,大量農民該如何安置?人口的流動和資源的配置也是改革的關鍵。最後是產業,如房地產到底是不是支柱產業?是應該支持還是抑制?如果不正確理解和抓住這些問題的根結,改革將無從下手,甚至走向錯誤道路。

土地兩種發展模式

首先來談土地。土地房屋的根本功能是居住,它可以作為一種必需品,它也可以作為一種商品和投資品,它甚至可以作為一種工具和槓桿,來達到某些政策目標。

土地目前主要有兩種發展模式:一種是作為必需品的純居住模式,新加坡、馬來西亞和歐洲大陸多採用這種模式。新加坡是這種模式的典型,政府擁有80%的國土,真正壟斷土地,但卻廢除投資功能,為82%人民提供了住房,歐洲大陸民眾甚至不知炒樓為何物。另一種是居住加投資的模式,房屋不但要用來居住,還要用來保值升值。香港、英美就採用這種模式,而香港又是這種炒賣模式的典型,但香港奉行小政府大市場政策,政府只負責宏觀規劃和管理土地,並沒把土地作為槓桿,開發的土地少於總面積的25%,保留了大量自然保護區,並為52%人口提供了公屋。

西方絕大多數國家,不管是哪種模式,基本上都是政府引導規劃、市場主導配置資源的模式,政府盡可能遠離土地。居住加投資模式的國家和地區,都會把土地作為工具和槓桿的作用減到最低,因為風險極大。大多數玩弄土地的國家和地區,均被金融危機玩弄。世界大多數金融危機均與土地有關,因此這些居住加投資模式的國家和地區都怕了,它們盡量利用土地為市民提供安居樂業的機會,而不是安家置業。這兩者有很大的區別,安居樂業是政府提供房屋給你居住,但不是給你投資;安家置業政府幫助你安居並幫你置業,其實是幫你置業投資,但置業應是個人行為,政府不應插手。

中國土地制度 向香港學來的

中國的土地制度是向香港學來的,如出售土地使用權,炒賣土地等,但只學了不好的東西,成為了極端模式,並舉世少有——即政府壟斷、支配和經營土地一級市場,政府就是地老闆。政府不僅控制土地,而且直接參與經營。中國過去10年把土地作為工具和槓桿, 發揮到極點。今天我們所取得的巨大成就,都可以歸納到政府非常有效地發揮了土地的作用,比如開發區、房地產、基建等。政府本來不擁有土地(除國有城市土地),但由於政府超強勢加上產權虛置(如集體所有制),結果就導致政府佔有全國土地。不只是佔有,政府還是壟斷、支配和經營土地市場。因為這樣最有效、簡單,甚至不勞而獲、無本萬利。但是,中國卻誤讀了政府和土地的功能,將土地作為工具槓桿的作用發揮得淋漓盡致、登峰造極。這種做法實為無知無畏,鋌而走險。

在中國,土地是引領國家走向繁榮的百功之臣,我們的城市化、基建、高鐵、高速公路、收入等都靠土地拉動。不過,這些也可能是虛的,可能是擴張性的財政、貨幣政策用錢印出來的。土地容易導致金融危機,通過土地這個槓桿,一次金融危機可能使中國倒退回30年前,所以土地同時也是萬惡之源,政府超強勢地壟斷經營土地市場可能是當今中國幾乎所有問題的根源。

土地同時也是萬惡之源

首先,地方政府擁有支配經營土地的權力,必然導致「土地財政」。政府有炒賣土地的權力,為什麼不用呢?這才是「土地財政」的根源而不是所謂的中央分稅制。分稅制1990年代初就有,而「土地財政」2005年才興起。其次,地方債務問題也由此產生,地方政府想借多少債都無所謂,因為有土地,沒錢就賣地,所以地方常常以經濟發展為名有恃無恐地借債。另外,圈地、鬼城、基建過頭、資源錯配等問題也是源於這種土地制度。由於地方稅收驅動,壓低地價吸引開發商,大量興建導致鬼城。再有,房價愈控愈高,根源就是全社會都堅信政府是地老闆不會有真調控,事實上政府的調控有心無力搖擺不定,使得全國人民堅信房價只升不降。還有,很多學者呼籲在土地流轉中要保護農民權益,實際上卻沒有做到,政府永遠是土地流轉過程中的唯一買家,土地補償永遠合理不了,因為你沒有市場。至於社會中廣為詬病的貪腐、貧富不均、圈地群體衝突等均與此有關,或根源於此。

其次,講到戶籍改革困難,很多人認為是既得利益者的阻撓,但我認為這實際上是公共資源配置不足以及全方位的不公平。何為資源配置不足?就是說如果把所有的戶籍都解除,農民全部進城,但學校和醫院沒增加,還是沒法解決問題。另外,中國公共資源配置的不公平也是全方位的,體現在城市居民對農民的不公平,大城市對中城市的不公平,中城市對小城市、小縣城的不公平,實際上它是按照行政等級和行政權力分配資源,而不是按人數來分配資源,農村、農民更是兩次、三次地被剝奪權利。

拉動內需的說法 完全錯誤

再者,房地產是支柱產業,可以拉動內需的說法,完全是錯誤的。房地產是近7、8年才炒起來的,沒見1990年代它炒起來。真正拉動內需的是工業。在城市經濟學上,是因為工業、產業的需要才會要求建房,房地產的需求來自工業、產業。要是沒有工業和產業就沒有房地產需求了,所以房地產是支柱產業的說法本末倒置,經濟學上早就有相關理論和學說。

內需是對最終產品的消費,當房屋是最終產品的時候,健康的房地產確實有利於經濟的發展,起到拉動內需的作用,但當房價炒得太高,超出大多數人的承受能力,還吸引了其他社會生產資本轉向投入,它就不是最終消費品了,而是投資、投機品。它不但抑制消費,還透支和耗盡居民和社會資本。

中國真正的支柱產業還是工業和產業,持續的工業化、機械製造也好、貿易加工也好,只有工業發展了,才能拉動內需,發展服務業。中國的工業化才剛進入中期,有大把路要走,硬說什麼房地產拉動鋼筋水泥需求,沒有工業這些都是虛的。

至於改革出路,新的城鎮化必須做到以人為本。其實不需要翻天覆地、從頭開始學新加坡,但起碼要老老實實學好香港。那就是政府要退出壟斷和經營土地一級市場。由此可見,問題的根源和改革的關鍵都是政府,最大的障礙可能也是政府。去槓桿化,首先是去土地槓桿化,改革公共資源投入分配的格局,關注民生。改革財稅制度,比如按人頭、房屋徵稅分配的制度等。最大的障礙永遠是政府,只要政府退出相關領域,市場自然會在其中發生作用。

政府應該做引航員、輔導員、裁判員,而不是做全能和必勝的運動員。我認為改變這些並不難,多數問題都出在地方政府身上。只要新領導層,尤其是習李明白,並付諸於國家改革的頂層設計,一切都好辦。另外與此改革配合,GDP也得相應減低,真正體現以人為本。

作者是香港大學中國發展國際研究中心主任

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文章: 18893
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Re: 遏抑房產炒風真有這麼難嗎?

文章editorial » 週四 11月 14, 2013 9:28 am

德國曝:中國房地產熱背後令人不快的真相
2013-11-13 09:47 

摘要: 德國《世界報》網站11月11日以《中國房地產熱背後令人不快的真相》為題報導稱,因為目前房價太高,如果以可支配收入來衡量,北京的房價超過了英國和日本...

  11月13日報導 德報稱,中國同迅速上漲的房價作鬥爭已經很久了。但其中令人不快的真相是:買得起房的中國人——尤其是在大城市——越來越少,而國家對此有不可推卸的責任。
  
  德國《世界報》網站11月11日以《中國房地產熱背後令人不快的真相》為題報導稱,因為目前房價太高,如果以可支配收入來衡量,北京的房價超過了英國和日本。
  
  今年9月,中國的房價同比上漲近9%,漲幅創3年來新高。而在大城市,漲幅幾乎高出一倍。中國通過限購第二套房等措施來給市場降溫的努力毫無成效。
  報導稱,倘若中共中央在週二閉幕的全體會議上不推進涉及地方財政的根本性改革,那麼房地產熱暫時大概不會降溫。
  
  原因是在不同層級的政府間存在利益之爭。在首都,中央政府擔心的是,如果很多中國人買不起房,社會可能出現動盪。因此最高層的目標是:房子必須是人們買得起的。
  
  但地方政府的看法不同。出讓建築用地是其重要的收入來源。“地方政府不希望房價下跌,”中國土地勘測規劃院副總工程師鄒曉雲說。
  
  問題最嚴重的是首都北京和金融中心上海。好的工作機會吸引著越來越多的人到那裡去。而據國際貨幣基金組織計算,現在北京面積70平方米的住房售價約為家庭平均年收入的20倍。
  
  儘管如此,購房者還是出手了。“房價雖然已經很高了,但還是不停在漲。如果我現在不出手,那我永遠都買不起房了”,27歲的資訊技術工程師魯彪(音)說。
  
  路透社根據官方資料計算,今年前10個月,北京向投資者出讓了1490萬平方米的建築用地——超過2012年全年。出讓土地的收入幾乎是2012年的兩倍,這是6年來的最大漲幅。而市政府說,它已經採取了遏制地價上漲的措施,劃出了額外的建築用地。
  
  但這顯然無法遏制價格上漲。今年5月,一家開發商以每平方米約1.9萬元人民幣的創紀錄價格購買了建築用地——4倍於2007年的價格。而根據中國房地產業通常的計算方法,這片地上新建住宅的價格將超過每平方米3.7萬元人民幣。
  
  據財政部統計,今年前9個月,地方政府出讓土地的收入在全國範圍內增長了50%,達到2.7萬億元人民幣。“房價不斷上漲不是沒法控制,但目前房價沒有處在控制之下”,中國社會科學院經濟學家曹建海說。
  
  但尚不清楚的是,中共中央是否敢於採取措施將地方政府的財政置於新的基礎之上,從而實現突破。
    德媒:高房價挫傷中國城鎮化雄心
  
  德國《時代》週報網站5月7日刊文稱,上一屆中國政府已經開啟了大規模城鎮化進程,中國新任領導人就職後不久再次強調要堅持雄心勃勃的城鎮化計畫,並宣揚“中國夢”,其核心是富裕、愛國和創新。但隨著房價快速上漲,兩三年前沒買房的人現在不得不擔心自己再也買不起房。對一些中國人來說,城鎮化正在演變成一場噩夢。
  
  文章說,從今年4月初開始,北京對轉讓住房所得的20%徵收個人所得稅。這一手段本來是為了抑制房地產市場過熱: 中國政府希望降低房屋交易的熱度,但中國民眾擔心這筆稅款很快就會被算到房屋售價裡,因此再次恐慌性購房。

  雖然目前只有北京實施20%差額徵稅政策,但自年初以來,恐慌性購房不斷推高房價。房價上漲幅度最大的是北京和廣州。上海和深圳的房價漲幅也不小。從全國範圍看,去年房價平均上漲9%。北京和上海等城市的房價如今已經高得離譜。在中國首都,每平方米房價約合3000歐元(1歐元約合8.1元人民幣)至4000歐元,而北京的人均月收入不足800歐元。房屋租賃價格也大幅上漲。
  
  不合理的是,很多房屋空置。這些房屋的投資者自己根本不在其中居住。因為中國養房的費用很低,所以他們也無心出租。只要持續存在購房需求,房價上漲,投資者就會感到富有。中國的很多房產只是所有者的投機手段。
  
  文章稱,這顯然是中國政府不願看到的。在“城鎮化”口號下,中國政府希望在未來20年每年將1000萬到2000萬農村人口帶入城市。目前中國的城鎮人口在總人口中所占比例略高於50%——中國的經濟學家認為,這一比例對經濟發達國家而言過低。未來的城鎮化比例應達到85%,這是農村人口能達到城鎮人口生活水準的必要條件。數十萬新住宅樓將在全國各地拔地而起。

 德國媒體稱,中國的購房者對高房價感到“絕望”。最近的統計資料證實了他們的感覺:開發商又提價了。今年以來,四大城市的房價漲幅多達20%。
  
  據德國《商報》10月28日報導,王魁(音)和妻子睜大眼睛看著無錫市東郊一座新住宅社區的模型。大部分樓房還在建設之中。但現在已經吸引了大量有購買興趣的人和仲介商:預售已經開始了。
  
  王和他的妻子很快就要30歲了——在中國這到了成家立業的年齡。但尋找合適的住房變得越來越困難。“房子的確很好,但我們買不起,”王說。他妻子則說:“對我們來說這只是個美好的夢想。”這裡的房價為每平方米2500歐元(1歐元約為人民幣8.38元),三口之家的房子幾乎需要30萬歐元。而這對剛結婚的年輕人每月總共只掙2000歐元。
  
  報導稱,這種價格上漲也讓央行高官甚至中國總理感到擔憂。因為價格上漲是金融系統充斥著過多流動資金的一個標誌。與此相應的是通貨膨脹率上漲以及產能過剩的行業仍然獲得大量貸款。
  
  報導說,現在該國領導人想採取應對措施。“央行日益展示出了從系統中回籠流動性的決心,”摩根大通首席中國經濟學家朱海斌說,“過去幾年裡,貨幣政策總體來說過於寬鬆。”
  
  中國央行自本月初以來已經回籠了大約1600億元人民幣。但現在的情況已經表明,提高融資成本不是那麼容易做到,因為經濟增長已經放緩,而銀行之間的不信任卻在增加。因此,最近中國股市明

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Re: 遏抑房產炒風真有這麼難嗎?

文章editorial » 週二 11月 19, 2013 8:17 am

溫州今日窘境 中國他日縮影

國家統計局公布全國七十個大中城市的房價銷售變動情況,除了溫州下降,六十九個城市仍然上漲。萬紅叢中一點綠,過度投機後的溫州樓市其實是整個中國的一個縮影。

溫州經濟曾經笑傲神州,溫州模式成為各地競相學習效仿的樣辦,但如今的溫州卻到了生死存亡之秋。現任溫州市委書記陳一新甚至發出「金融界不能見死不救」的吶喊,他公開聲稱,溫州社會是否穩定要看十二月,而十二月社會是否穩定則要看金融領域,「如果金融領域今年能挺過去,溫州今年的大局就會穩定。如果出問題了,那就會起連鎖反應。」

作為溫州市的主政官員,陳一新說出如此動人心弦的急迫之言,說明溫州當前的局勢到了何等緊張程度。自從房地產泡沫開始爆破後,當地樓價迅速下降,累積已跌近一半,許多人捲入高利貸危機,當地許多人傾家蕩產,因討債、逼債而自殺或者他殺的不下幾十人。

房價問題 政治挑戰
想當初溫州樓價一騎絕塵,遙遙領先全國各大城市時,當地很多企業家將廠房、家產向銀行抵押,專職進行炒房,如今樓價下跌,這些投資一去不復返,而且還背負巨額貸款,原有的實體經濟亦宣告破產,導致當地的失業率迅速攀升,社會動盪,尤其是目前臨近年關,農民工若拿不到工資,不排除走上街頭,甚至明偷暗搶,出現犯罪潮。

曾幾何時,溫州炒房團成為各地最受歡迎的炒房者,如今這些人已深陷債務危機,自身難保。溫州人過度投機,從富翁變成負翁,但現在有多少人會從中警醒呢?除了溫州,各地的樓價仍然持續攀升,更有人喊出京滬深等一線城市還能再漲二十年的口號,北京師範大學一位教授亦宣稱,北京樓價二十五年後將創造每平米八十萬元的天價。

溫州現在的危機,歸根到底是樓市綁架了經濟,最後變成了一個擊鼓傳花的遊戲,等到接最後一棒者撐不住,整個經濟便全盤垮了,社會亦將出現動盪。中國其他城市樓價目前雖然仍上漲,但其實是複製溫州危機的不歸之路。溫州只是一個中等城市,出現局部的混亂還無礙大局,若全國其他大中城市都出現危機,神州便會天下大亂,屆時釣魚島問題、南海問題、新疆問題、西藏問題等一起爆發,中國將步蘇聯當年的後塵,徹底四分五裂。

中國房價問題已不僅僅是一個單純的經濟問題,而是一個嚴峻的政治挑戰,是啟動中國走向亡黨亡國的一個起爆點。對很多已做好準備的精英寡頭來說,這場風暴來得愈早愈好,他們已做好了發國難財的準備,而且可以倒逼革命,搶班奪權,但普通老百姓恐怕就要大禍臨頭了。

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Re: 遏抑房產炒風真有這麼難嗎?

文章editorial » 週二 11月 19, 2013 9:16 pm

中國將以放權市場應對房地產“越調越漲”怪圈
2013年11月18日 17:19:21

廣州11月18日電(記者 烏夢達 王麗麗)18日,中國國家統計局公佈的資料再次印證了全國房價普漲的猜想:70個大中城市中,65個環比上漲。這是自2013年初國五條施行以來房價再創新高。面對行政化調控“越調越漲”的怪圈,剛剛結束的中共十八屆三中全會開出的藥方是:調控回歸市場化,完善土地供應和房產稅改革將成為調控樓價的主要手段。

專家認為,在房價一路狂飆,房地產調控陷入僵局之時,三中全會提出的“明確市場對資源配置起決定性作用”,將成為房地產市場調控的新思路。

《中共中央關於全面深化改革若干重大問題的決定》中對房地產調控著墨不多,稍有關聯的舉措包括:建立城鄉統一的建設用地市場、加快房地產稅立法並適時推進改革,以及加快推進住房保障和供應體系建設等。

與短期的限購、限價、限貸等行政控制不同,這些舉措都是立足於市場或規範市場政府職能分野的長效機制,其核心也是通過市場手段平衡供需。
自今年下半年以來,儘管北京、上海、廣州、深圳等地不同程度加強了政府對於房價的行政控制,但政府的調控之手仍然難以拉住房價的脫韁之繩。屢調屢漲的現實讓越來越多的學者開始認同,影響中國房價的關鍵在於供給。

供需矛盾最為激烈的一線城市是這一輪房價的領漲先鋒,雖然這些城市的行政限制也最為嚴厲。國家統計局剛剛公佈的資料顯示,北京、上海、廣州、深圳四個城市10月的房價同比上漲均超過了20%。

這距離年初各地政府制定的房價漲幅低於城鎮居民可支配收入的增幅的承諾相距甚遠,目前距離提交答卷還有兩個月的時間,即便北京、上海、深圳都加碼了更嚴格的行政調控舉措,調控目標也基本成了不可能完成的任務。

“已經到了動手術的地步,卻不斷強化政府的權利,妄想抓幾服止疼藥就能解決,最後招致市場的反彈。”暨南大學管理學院教授胡剛表示。

胡剛比喻:如果把房子比作麵包,那麼決定的關鍵因素在於土地的麵粉供應是否充足,被囤積等待漲價麵包能否平均分配以及政府能否為買不起麵包的人提供保障,而對於麵包本身,沒太多可說的。

長期以來,地方政府壟斷了供應端所有的土地出讓市場,但土地資源緊缺以及土地財政的制約,單軌制供應導致土地出讓遠遠滿足不了實質需求,也使得農民財富收入增長緩慢和因征地導致的社會矛盾累積。

目前,廣東、四川、湖北、安徽、重慶等多個省市已經展開了農村土地集體入市的實質性試點,專家分析,農村集體土地入市順利實現,大量低成本閒置的農村建設用地,將極大平抑土地市場價格,為火熱的房地產市場澆上一盆冷水。

以中國土地供應最為緊缺的城市之一廣州為例,根據廣州市國土房管局的統計,目前全市低效利用的農村土地有600平方公里,是廣州2012年土地供應的30倍。

另一個引人關注的改革則是在稅費領域,數年來“只聽樓梯響、不見人下來”的房產稅改革被明確,將成為在房地產市場領域理順供給、持有和交易環節的改革突破口。

中山大學財稅系主任林江表示,房產稅的改革將不會是單純在住房保有環節的徵稅,而是將全面協調房地產領域的稅費改革,通過增加持有成本擠出閒置存量資源。

很多專家表示,雖然向市場還權、由市場配置資源是大勢所趨,但中國一直執行的行政調控也不會馬上退出。
就在三中全會閉幕的週末,北京又有七八個樓盤開售,仍舊不出意料地成為日光碟。一位購房者表示:“每次調控我們都寄予厚望,但結果卻是房價越等越高。”

“這說明,對於房價上漲過快、供需矛盾激烈的城市,仍然需要現有政策繼續強化,但目的在於給市場化的長效機制改革贏得時間。”胡剛表示。

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Re: 遏抑房產炒風真有這麼難嗎?

文章editorial » 週五 11月 22, 2013 5:59 pm

潘石屹:不動產統一登記制度能讓房價馬上跌
2013-11-22 06:03

11月20日,國務院常務會議決定,整合不動產登記職責、建立不動產統一登記制度。昨日,SOHO中國董事長潘石屹(微博)發佈微博稱,“這是好政策,如果今年實施,房價馬上會跌。”不過潘石屹同時認為,反對這項政策的力量也是十分巨大的。

據新華社報導,11月20日,國務院常務會議決定,由國土資源部負責指導監督全國土地、房屋、草原、林地、海域等不動產統一登記制度,基本做到登記機構、登記簿冊、登記依據和資訊平臺“四統一”。這就將改變了原有的不動產登記分散在住建、國土、農業等多個部門的情況。

有業內人士認為,實施不動產登記制度,是一項基礎性工作。若再跟進住房資訊公開和房產稅,持有多套房產的成本就將上升,甚至會有“反腐”的效果。這將帶來的一種可能就是,買房人對投資房地產熱情下降,同時很多房源可以釋放到二手房市場帶來供應量的增加,進而帶來房價下降。

不過並非所有人態度都那麼樂觀。針對國家發改委透露的今後將建立全社會房產、信用等基礎資料統一平臺的消息,另一地產大佬、華遠地產董事長任志強(微博)在微博上呼籲“別放空炮”。2007年,《物權法》出臺就提出不動產實行統一登記制度,不過一直沒有實質性進展。不過對於任志強的呼籲,潘石屹表示“也許這次狼真來了”。

有分析人士也談到,正如潘石屹所說,不動產統一登記會面臨很大的反對力量。因為統一登記肯定會觸動一部分人群的既得利益。不動產統一登記切實推進還需要中央的決心、地方的配合。

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Re: 遏抑房產炒風真有這麼難嗎?

文章editorial » 週五 12月 06, 2013 9:57 am

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內地「低首付」陷阱 港婦置業竟坐監

港人北上買樓,慎防陷入「低首付陷阱」!部分內地房地產發展商為提高銷售量,推出「低首付」或「零首付」(首付即首期)吸客。但本報發現,「低首付」或「零首付」極可能是糖衣陷阱,發展商實際將樓價抬高,令銀行批出更高按揭貸款。近日一名港婦以「低首付」方式在惠州買樓,支付四萬元人民幣(下同)「首期」始發現「首期」原來是手續費,而且要繳交更高昂的房產稅。港婦與發展商理論後,反被指敲詐勒索,被當地警方羈押逾兩個月後,精神幾近崩潰,更一度割脈自殺。熟知內地房地產買賣人士指出,這類「低首付」手法,不止令買家多付房產稅,相關行為更屬違法,最高可被判監十年以上。

繳逾四萬「首期」被當手續費

「本身諗住開開心心買間屋,可以得閒返去玩吓,點估到會搞成咁!」現時仍被扣惠州市惠陽區看守所的陳女士較早時接受本報訪問,坦言從未想過買樓竟換來牢獄生涯。四十四歲陳女士去年七月到廣東省惠州市淡水睇樓,看中一個新落成的樓盤,陳女士曾有猶豫,因為樓價四十幾萬元,三成首期便需十三萬多元。「對方同我講,可以幫我做『低首付』,只要畀四萬幾蚊,就可以做業主。」陳女士眼見條件吸引,便即時答允,並分四次合共支付了四萬六千多元,「當時經紀講明呢筆錢係首期,佢開畀我嘅收據,都寫明係訂金同首期。」

直至去年底她辦理房產證交房產稅,發現稅額較預期高出六千多元,細看之下,始發現合約上列明的樓價竟是六十五萬多元,發現合約上的樓價經刻意抬高,以便銀行可批出樓價七成貸款,即四十五萬多元。雖然她毋須支付近二十萬元的差價,卻要支付稅款,早前所支付的四萬多元,原來只是發展商「抬價」的手續費。

羈押逾兩月 曾割脈自殺
陳女士大感不滿,多番致電及上門找發展商理論,要求按原價做按揭及退回多繳房產稅遭拒。至九月二十六日,她被指向發展商敲詐勒索,被當地派出所拘留,「派出所啲人話,只要同意發展商以原價回購單位,撤銷所有買賣合約,便可和解無事,但我無做錯,點都唔會屈服,我只係想將四萬蚊當首期,同取回多繳的六千多元稅項!」

陳女士至今已被羈押逾兩個月,並已移送檢控機關排期候審。其內地代表律師指,她的身體及精神狀況已每況愈下,近日出現幻覺,雙手布滿由自虐造成的瘀痕,左手手腕更有一道割脈疤痕。記者致電發展商查詢,負責人張先生否認有抬價,只表示案件已進入司法程序,不作回應。

有熟知內地地產行情人士透露,將樓價抬高目的是令銀行批出更多貸款,在行內屬「潛規則」,發展商一般會向買家收取四至五萬元作為手續費,開出寫有假價錢的買賣合同及首期單據,予買家到銀行申請按揭。

據一名內地律師表示,根據內地《刑法》,以抬高樓價的方式取得銀行或其他金融機構更多的貸款,可被視為詐騙貸款,刑罰則視乎詐騙金額及情況而定,一般情況下,涉案人士會被判處五年以下徒刑,及罰款不多於二十萬元;如涉及金額特別巨大,更可被判處十年以上有期徒刑,及罰款最高五十萬元。


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