特區政府禍港罪行其中之--撤銷租金管制 / 梁振英不重推租管的真實原因P11

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Re: 特區政府禍港罪行其中之--撤銷租金管制 / 梁振英不重推租管的真實原因P11

文章editorial » 週五 7月 28, 2017 9:52 am

聯國報告:房產過度投機 剝奪安居人權

可負擔住屋不足已成全球危機,聯合國人權委員會報告指出,房產投機導致全球房屋危機,強調有屋可住是基本人權,敦促各國政府加強規管避免炒賣。

促政府加強規管避免炒賣
現時全球估計有3.3億戶家庭共16億人陷入「住屋貧窮」,包括居於貧民窟等惡劣環境,或因住屋支出過高而影響生活等。聯合國人權委員會特別報告員法爾哈(Leilani Farha)今年3月就住屋問題發表報告指出,迄今環球房地產市場規模已達163萬億美元,比全球經濟總值多出逾倍,投機活動已令房屋失去社會功能,亦剝奪人類安居以至建立社區聯繫的權利。

法爾哈強調,擁有合適住屋必須被視為人權,各國政府有責任訂立政策。她亦促請政府加強規管房屋私人市場,避免炒賣活動損害住屋權。

環球管理顧問公司McKinsey於2014年發表報告,提出4項解決住屋問題的建議:1. 由政府釋出土地用於興建可負擔住屋,或透過資助讓私人發展商提供可負擔住屋;2. 透過革新方式減少建築時間與成本;3. 改善房屋營運與管理方式,減低維護成本;4. 降低買家與發展商的財政成本,避免投資風險使發展商對發展可負擔住屋卻步,亦助低收入人士較易取得足夠貸款購屋。McKinsey估計,措施將有助可負擔住屋成本減少20%至50%。

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Re: 特區政府禍港罪行其中之--撤銷租金管制 / 梁振英不重推租管的真實原因P11

文章editorial » 週六 7月 29, 2017 7:01 pm

「試住」15呎棺材房 7歲女嘆:香港租金太貴
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海港青年商會主辦、香港社區組織協會協辦的「家·點光」活動今日下午舉行,逾百名義工合力製作福袋,稍後會送贈200戶基層困居戶家庭,同場又展出社協的「1:1」模擬棺材房讓參與者體驗。

出席活動的社協社區組織協事施麗珊表示,近年單身人士輪候公屋時間越來越長,業主見棺材房甚有市場,數量不斷上升,「估計深水埗有幾十個(棺材房)單位,全港有超過一百個」;又指,住棺材房的人士越見年輕,以往多為60、70歲長者,現時中年男士甚至年輕人也有,「最細見過18歲,家庭問題住開宿舍,18歲夠年齡要出去,無錢只好住棺材房」。

棺材房租金亦不斷上升,最平1800元至2400元不等,但只有一個床位的空間,四面圍上木板,夏日空氣不流空甚為翳焗,衛生欠佳更有木蝨群生,根本難以住人。但在未能上樓前,連劏房租金都不能承擔,施麗珊指,住房僅希望租金能下調,搬到環境較好的地方暫住。

現年73歲的陳伯,靠綜援生活,現時住在深水埗唐樓中一個開放式床位,月租1900元,雖然未至於棺材房般圍住木板,但床位空間不足,近厠所長年有異味,夏日炎炎為省電費也不能開冷氣,平日只好到商場涼冷氣;生活費所限劏房數千租金不能承擔,只望盡快輪候到公屋上樓。

面積只有15呎、被木板圍封的「棺材房」,躺在內一般人感受如何?7歲的陳俊嘉和9歲陳瑋「試住」後均表示,香港不應有這種住所。姊弟倆與父母居於私人樓,二人同住一房,弟弟坦言自己房大得多,「(棺材房)好少空間,擺唔到嘢食」;試住下層的姐姐則指,從未見過這樣居所,又指棺材房「好矮好窄」,自己不可能住。她又指,香港租金太貴,基層「俾不起租住得唔好」,又稱如果有朋友住棺材房,「會請佢嚟我屋企住」。

陳太表示,參與活動目的讓小朋友知道家中有冷氣、有舒適的床鋪並非必然,過去從新聞知道有劏房和棺材房的存在,但要讓朋友實際看到,希望他們了解基層生活,知道自己很幸福,幸福非必然。

評:市民買不起房是必然,租也租不起是政府罪孽。

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Re: 特區政府禍港罪行其中之--撤銷租金管制 / 梁振英不重推租管的真實原因P11

文章editorial » 週四 8月 10, 2017 9:39 pm

公屋輪候再達歷史高位!一般都要等4.7年先上樓


【更新:運房局局長陳帆回應】

房屋署今公佈最新公屋輪候冊數字,截至今年6月底,輪候上公屋有27.78萬宗申請,當中一般家庭申請達15.02萬宗,較今年首季14.73萬宗,短短三個月急增2900宗申請。而一般家庭輪候時間已增至4.7年。而非長者一人申請,則有12.76萬宗,較首季減少約1,000宗。

本來一般申請者平均上樓時間由去年底4.7年的歷史高位,回落至今年3月的4.6年,但現時再重返歷史高位。
房委會網頁指,以一般申請者(即家庭和長者一人申請者)平均約3年獲首次編配單位為目標,平均輪候時間為約3年的目標,並不適用於配額及計分制下的非長者一人申請者,而一般申請者的平均輪候時間,是指在過去12個月獲安置入住公屋的一般申請者的輪候時間平均數。

運輸及房屋局局長陳帆回應時承認一般家庭平均要輪候4.7年才能上公屋「數字上係長咗少少」,強調雖然政府致力覓地建屋,但建屋需要時間,故希望動用社會資源為輪候上樓的有需要家庭提供舒緩措施。

他指過去一個月已收到發展商表示願意提供空置房屋,亦有基金表明願意向社福機構提供資源協助,政府亦願意為社福機構提供行政支援。他透露,至今已找到有幾百間空置樓宇可供輪候家庭暫住,但現時仍與社福機構協商中,期望年尾能推出舒緩措施。陳帆又呼籲社會在房屋安排上應要同心協力,「希望有心出心、有錢出錢,有屋宇嘅出屋宇,運用群體嘅力量」。

民主黨立法會議員尹兆堅就認為像「社企劏房」等舒緩措施只是杯水車薪,因為有關服務模較小,難應付需求,建議政府考慮從180所空置學校中撥出土地興建公、將暫未能清拆而有3年或以上使用期的舊學校和市建局等候發展項目交予非牟利機構營運臨時房屋,又或是在預計閒置5年以上土地)興建歐洲式臨時箱型組合屋,都能比社企劏房更有效率。

房署回應指,公屋一般申請者在過去三季的平均輪候時間,一直維持在4.6至4.7年的水平,偏離了房委會訂下平均三年獲首次單位編配的目標,反映現時公屋仍然求過於供。政府會繼續多管齊下,盡量增加公營房屋建屋量,房委會亦不時檢視如何更好運用公屋資源,確保能更分配給較有迫切住屋需要的人士。

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Re: 特區政府禍港罪行其中之--撤銷租金管制 / 梁振英不重推租管的真實原因P11

文章editorial » 週四 8月 10, 2017 9:50 pm

【良心劏房】貴租仲要共用 劏房家庭: 淨係幫業主

「良心劏房只是幫業主賺多些錢,幫不到劏房戶。」一家三口居住80呎劏房的余小姐說。上月(7月),運輸及房屋局局長陳帆提出「良心劏房」,建議將百多個唐樓單位分拆成約100呎「衛生、安全」的劏房,或以「七十二家房客」形式供基層家庭共住。上星期社聯宣佈「共住•共生」計劃,14個位於豉油街的安置大廈單位,將以共用廚廁方式,分拆出租房間,估計月租界乎3,000至5,800元。然而,若不解決劏房的本質問題,「良心劏房」說穿了亦只是劏房​。

按統計處2015年的調查,全港共有86,400間劏房,劏房居民約二十萬人,當中未包括工廈和商廈劏房。除了狹窄的空間,劏房居民還要面對無理逼遷、濫收水電費、倒塌危機等問題。

劏房罪狀一:隨時做人球
「我們住過水浸的劏房,又住過時鐘酒店。我之前都覺得自己有點像過街老鼠。」一年前,余小姐以2400元租住80多呎的工廈劏房,位於市區,鄰居友善,以為終於找到安樂窩。怎料,遇上政府加緊打擊工廈,現在又面臨逼遷。對於「良心劏房」的租金近4,000元,而且只能住兩年,她就表示:「四千元?我自己也找到一間劏房,有自己廁所,不用跟別人共用。」她更指劏房只是幫業主賺錢:「本來一個單位不會收到這麼多租,現在政府還讓劏房合法,難道不是幫業主嗎?如果我是業主,我都有興趣(出租單位)。」

劏房罪狀二:細過監倉
「洗衣機也放在床邊,連櫈也沒買,因為放不下。」陳太(化名) 一家三口生活在葵涌百一呎劏房,除了吃飯會用摺檯,其餘的活動空間就是睡床。參考中大未來城市研究所土地資源及房屋政策研究中心 (2015) 的調查,劏房戶人均居住面積是 47.8呎,比標準集體監倉的49.5呎人均面積還要小。暫時「良心劏房」一個單位界乎372至415呎,還可能以共用廚廁方式,住兩三個家庭,人均面積既可能達不到原本建議的80呎,更離香港人均面積150呎甚遠。

劏房罪狀三:濫收水電費
最近有民間團體「爭取低收入家庭保障聯席」調查顯示,九成半劏房戶被濫收水電費,當中近五成租戶更不清楚收費準則。例如受訪者陳太的業主收每度電$1.5,比中電正常收費$1.1貴三成六,而水費也貴近1.7倍。「一看到電錶轉得快,我先生便斥問為何轉得這麼快,洗澡也要快手快腳,洗完出來。」陳太不禁苦笑。即使面對不合理收費,劏房戶都不敢發聲。「很多街坊很害怕得罪業主,怕他隨時又不知怎樣逼你走。」「葵涌劏房居民大聯盟」社工丘梓蕙說。

「良心劏房 」能否成為他們的出路?
「對於我們接觸的街坊來說,他們最關心是兩個問題:第一就是租金,第二就是環境。」同是「葵涌劏房居民大聯盟」的社工吳堃廉說。「(良心劏房) 作為一個公營單位,它出租的單位竟然也是以一個共用形式且租金昂貴,其實政府的角色是甚麼?」他指出聯合國1991年定下「適足住屋權」,界定適合人住的居所要符合安全、可負擔、受法律保障等七大原則。他和團隊希望政府能藉著「良心劏房」計劃,定位何謂香港的適足住屋權和基本人均居住面積,讓基層市民的住屋環境更受保障。「劏房根本不應該存在於一個已發展的地方。」吳堃廉說。

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Re: 特區政府禍港罪行其中之--撤銷租金管制 / 梁振英不重推租管的真實原因P11

文章editorial » 週五 8月 25, 2017 12:02 pm

着重市場手段 樓市調控新思路

日前,北京市住建委發布《北京市共有產權住房管理暫行辦法》諮詢文件,令內地樓市政策再受關注,有業內人士分析,共有產權房雖然不是一個全新概念,但因北京方案更體系化,或將作為未來全國房地產調控長效機制的重要樣板,其風向標意義不容低估。

北京推共有產權 或成重要樣板
所謂共有產權房,即買樓時可按個人與政府的出資比例,與政府共同擁有房屋產權,即「共有共治」。市民生活改善後,亦可向政府贖回全部產權。
共有產權房自2007年起以江蘇省淮安市等地為試點,北京推出的《北京市共有產權住房管理暫行辦法》諮詢文件,是試點的升級版。有分析人士指出,北京新版共有產權房是在自住型房屋基礎上調整、優化、升級、規範,並整合了多種政策性住房類型。新版共有產權房推出後,目前政府提供的兩限房和經濟適用房將全部取消,因此北京新版共有產權房將更多地體現商品房的特質,有別於上海等地目前試行的政策性房屋。北京新版共有產權住房管理辦法,若被作為未來全國房地產調控長效機制的重要樣板,則明顯傳遞出一個信號——未來內地對樓市的調控將更加注重運用市場手段而不是政策手段。

保障租購同權 廣州發展租賃市場
在推進以「共有共治」為出發點的共有產權住房試點的同時,內地亦正鼓勵「租售同權」的租賃市場的培育和發展。在廣州市政府發布《廣州市加快發展住房租賃市場工作方案》,明確賦予符合條件的租房者享有子女就近入學等公共服務權益,保障租購同權後,住建部會同其他8個部門聯合印發了《關於在人口淨流入的大中城市加快發展住房租賃市場的通知》,要求在人口淨流入的大、中城市,加快發展租賃市場,目前已選取了12個城市作為首批租樓試點。內地各級政府顯然希望通過租樓市場的發展,引導市民以租代買,降低買樓需求。

從上海來看,隨着限購政策愈來愈嚴,二手樓掛牌出售量銳減,「由售轉租」現象明顯。2016年上海出租單位為20萬套,今年4月底已增至30萬套。而7月份租金同比則下跌了5.74%。

無論是共有產權,還是租購同權,短期來看對抑制樓價過快上升具有一定作用,但長期效果尚待觀察。有市民擔心,在限購令下,原有的炒樓資金會隨着政府政策進入租屋市場,從而炒高租金。

鍾鳴九

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Re: 特區政府禍港罪行其中之--撤銷租金管制 / 梁振英不重推租管的真實原因P11

文章editorial » 週一 9月 04, 2017 6:13 am

政府集逾300單位辦「良心劏房」 社協另獲廉租百單位 改裝推基層共住


私人樓宇租金持續高企,公屋輪候時間漫長,不少基層市民無奈長期棲身侷促的劣質劏房。運輸及房屋局長陳帆早前提出「良心劏房」概念,據本報了解,政府正牽頭成立「良心劏房」平台,計劃交非牟利機構牽頭及主導,集合有心業主提供的單位,公益金有興趣提供財政支援,多個專業學會將提供協助,有關細節料本月內公布。恒基地產初步已提供逾100個空置單位予政府,連同其他發展商及小業主,預料首階段集合的單位數目達300至500個。

另外,多名小業主最近主動聯絡社區組織協會(社協),願以低於市價的租金租出單位,加上恒基地產以1元租金租出的單位,社協共有逾百個單位可改建租予基層。社協主任何喜華計劃與商界人士區田豐於年內成立非牟利社企,專責翻新及管理單位,讓基層可以共住形式,脫離惡劣劏房。

何喜華接受本報專訪時表示,「至今有二三十名業主表示有興趣將樓租畀低收入家庭,部分業主不止一個單位」,數十名業主合共提供近百個單位,何與同事連日來馬不停蹄,聯絡業主、建築師義工等上門睇樓。

多舊區唐樓 有人捐畢架山豪宅單位
單位主要是舊區唐樓,如在深水埗、旺角、土瓜灣等區,但業主背景各不同。何喜華說部分業主收入不高,唯一擁有該物業作資產,「基層業主無錢翻新單位,即使出租也沒什麼市場價值,自己又不知如何管理單位」;亦有業主分別提供數十個港島單位、畢架山一個豪宅單位、新界西北的貨櫃屋等。
另外,他幾年前開始聯絡恒基地產,希望對方提供一些正等待重建的單位,解基層之急,待他日正式重建後便交還。他最近再聯絡恒地,對方願以象徵式1元租出單位,經他們視察後,可啟動改裝的單位約20間。

一單位翻新涉逾10萬 缺起動資金
何喜華說一個單位翻新動輒要10萬元以上,最欠缺起動資金,「做10個單位(至少要)成百幾萬」,如有基金先支付初期的翻新費,往後可以用收來的租金裝修其他單位。

過往社福機構只提供服務,現要兼顧單位管理者角色,難免力有不逮。何喜華說計劃與金融專業人士區田豐年內設立社企,初步構思名字為「喜家」,寓意「重新建立新家園」,跟進單位翻新、租約及入住後情况,並招募各類專業人士任義工。他明言社企暫只能處理約30個單位,其餘有待政府推出新計劃再打算,甚至要婉拒部分業主好意。

金融專才找「盤源」 遭批「攪亂個市」
區田豐經營資產管理業務多年,3年前起捐錢給社協,與何喜華交流後,欣賞何協助弱勢的理念。兩年前區田豐探訪劏房戶,眼見700呎單位被劏成10多間房,沒窗之餘,「中間條渠漏水又臭,我(逗留)10秒頂唔住走咗」,感慨樓價令基層生活苦不堪言。

區田豐後來找來3名員工,接觸深水埗等區的地產代理,希望找到業主願提供「良心分間房」,卻換來一盆又一盆冷水,「你做善事呀?佢(經紀)根本唔幫你搵」,甚至被罵「搞亂個市」,即使幸運地聯絡到業主,對方聽完構思就索性下逐客令。

兩年後的今天,計劃現曙光,區田豐日前退休,計劃全身投入社企,並動用人脈在商界籌款,讓更多人有個「喜家」。

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Re: 特區政府禍港罪行其中之--撤銷租金管制 / 梁振英不重推租管的真實原因P11

文章editorial » 週一 9月 04, 2017 6:37 am

香港傳媒社評﹕劏房有良心 政府須上心

運輸及房屋局長陳帆上任後,提出「良心劏房」、「同屋共住」概念,結合民間力量,以低於市值的租金,向基層市民出租單位,初步反應理想,據悉當局手上已有數百個單位,預料最快本月可以公布計劃具體內容。「良心劏房」試驗性質濃厚,區區數百個單位,當然不可能應付全港近10萬劏房戶的需要,然而總算是一個好嘗試,關鍵是確保計劃可持續下去,一邊吸引更多良心業主加入,一邊確保租金水平切合基層市民負擔能力。政府亦應考慮更多中短期措施,為正在輪候公屋的市民提供過渡房屋。

「良心劏房」掀迴響
計劃須縝密周詳
根據「良心劏房」構思,政府將協助社福機構把空置舊樓單位改建成符合安全衛生標準的合法劏房,廉價出租給基層家庭。過去兩個月,政府一直與良心業主、發展商和市建局商討,騰出單位交予社福機構營辦,至於社聯和社協等非政府組織也積極配合。據悉政府有意委託社聯作為中介機構,統籌這項大規模的「同屋共住」計劃,社協則表示已有數十位業主響應,提供近百個單位,反映不少小業主都有善心,希望盡一點綿力,向基層家庭伸出援手。

公屋平均輪候時間近5年,不少基層市民未能「上樓」,只能寄居劣質劏房,居住環境惡劣,租金也不便宜。提供短期過渡房屋,協助他們改善生活環境,是政府應有之義。今次政府帶頭推動劏房租賃,據悉暫時已物色到數百個單位,當中除了有小業主提供的單位,也包括市建局安置大廈一些空置單位,以及發展商準備重建、正在等待拆卸的空置樓宇,面積最大的單位約有600方呎。雖然單位數目杯水車薪,不過當局能夠拋開思想包袱,大膽採納民間意見伙拍社企行事,態度值得肯定,莫因善小而不為。設若計劃能夠有一個好開始,喚起更多良心業主響應,聚沙成塔的效用不應低估。政府當前要務是確保計劃能夠盡快上軌道,由釐定租金水平到協助社企籌錢裝修營運,構思必須縝密周詳。

有基層市民稱,市面一個需要共用廚廁的單位,月租最便宜大概3000多元。就算當局提供的「合租單位」質素較好,空間較大,如果月租要4000多元,對於一些基層家庭來說,仍然不容易負擔。較早前,市建局將租金水平定於應課差餉租值五成,將一批閒置單位租予社聯兩年,用來經營過渡房屋。社聯邀請社福機構負責營運,可是一些有意參與計劃的機構擔心,為了支付應課差餉租值五成的租金和行政費,最終單位放租價錢可能要定在市值租金六成以上水平,要基層家庭支付超過5000元租金,並不容易,可見「同屋共住」計劃要取得成功,必須確保租金水平合理,基層家庭能夠負擔。以市值租金一半,又或參考綜援租金津貼上限去釐定租金水平,是較為合理的做法。

增加過渡房屋供應
為劏房戶尋找出路
另外,政府亦必須為「良心劏房」定出合理面積標準,並決定怎樣協助社福機構籌集資金翻新單位。與私人劏房比較,「良心劏房」必須提供一個較為舒適的居住環境,當局應當為「良心劏房」定出人均居住面積指標。目前私人劏房的人均居住空間為5.8平方米(62.4平方呎),「良心劏房」的標準理應定得較高,作為社企裝修單位的參考準繩。由於政府表明不會直接為「良心劏房」注資,因此社福機構如何應付大筆裝修費用,是一大問題。現時社福機構主要透過眾籌或向民間基金會申請資助,要籌募數千萬元翻新目前的數百個單位,本身已有一定難度,倘若當局未來有意擴大計劃規模,實有必要好好設想長遠資金來源。

目前全港估計有接近20萬人居於劏房,苦候「上樓」,長遠來說,政府當然必須興建更多資助房屋,不過為了中短期協助基層家庭改善居住環境,政府也必須提出一套全面的過渡房屋策略,「良心劏房」也許可以博得一時掌聲,然而不足以解決問題。近年民間團體提出不少構思,希望增加過渡房屋供應,有人提倡善用閒置校舍安置劏房戶,也有人提議參考歐洲貨櫃屋的經驗,改裝貨櫃為低成本的組合式過渡房屋。當然並非每項構思都一定切實可行,可是政府有責任探索更多方法,為數以萬計劏房戶尋找出路。

評: 政府角色不是修修補補施政,應為社會整體考慮,數百個單位又怎能解決全港近10萬劏房戶的需要?而真實數目遠遠不止此數目。有統計有二十多萬劏房戶(包括工廈)

良心業主有幾多?政府有責任解決市民基本居住人權,不是慈善或施舍,是必須要做的實事。

實施租管是唯—出路。

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Re: 特區政府禍港罪行其中之--撤銷租金管制 / 梁振英不重推租管的真實原因P11

文章editorial » 週四 9月 14, 2017 7:32 am

如何打破「磚頭價值」霸權

有團體發表關於樓市及樓價的民調,發現九成受訪者覺得現時樓價過高,期望新政府上場推出新措施遏抑樓價。九成人覺得樓價過高並不讓人意外,其實數字應該超過九成半甚至更高。畢竟當前樓價不但遠超市民收入水平(樓價是每年入息中位數16倍以上),也大幅拋離經濟增長速度,除了獲得巨利的大地產商,倚靠大地產商分一杯羹的相關企業以及如只擁抱「磚頭價值」的「精英」如林奮強外,其他大部份人輕則覺得「瘋癲」樓價不合理,重則認為荒謬及令人心寒!

林鄭兩招無新意不治本

樓價超高並且無止境的飆升是路人皆知的危機,可知道危機跟找到應對辦法及政策是兩回事。過去五、六年特區政府以至金管局不能說完全沒有採取措施應對。以政府為例,既有不斷加碼的控制需求措施如提高炒樓印花稅、非本地買家印花稅,也試辦了一些如「港人港地」的項目希望港人可優先買樓。
金管局也推出多輪逆周期措施,一邊收緊樓宇的按揭成數,另一方面則軟硬兼施限制銀行的樓宇按揭貸款比例,逼他們嚴格控制風險。當然,政府還信誓旦旦將大概增加土地供應,預計未來兩、三年私人樓宇供應更將進入高期。

可是,多輪辣招加上增加供應這個被視為最王道、最根本的藥方都沒有效果,樓市越來越「發高燒」,樓價進入完全失控的地步,政府還能拿出甚麼撒手鐧處理樓市泡沫是個大疑問。上任近三個月的特首林鄭月娥到目前為止拿出了兩大招數,其一是搞土地開發大辯論,成立特別諮詢委員會考慮如何增加長遠土地供應,例如是否開發郊野公園土地或填平水塘等;其二是建議推出港人首置上車盤,希望以更大的折讓價協助未能在私人市場買樓又不符合申請公屋、居屋資格的市民特別是年輕家庭置業。

兩個點子都不算新,更談不上大手筆。前者不過延續過去多屆政府以增加房屋供應理順樓價的思路。後者則跟九十年代政府推出的夾心階層房屋計劃相類似,只是樓價的折扣以至轉手限制可能有些不同。

林鄭若真想從根本解決樓市經常過熱及市民安居難的問題,關鍵還在於改變長期主導社會的「磚頭價值」,令大部份住宅樓宇不再是投資工具,不再是炒賣致富的商品,而是滿足市民居住需要的安樂窩。

資助房屋應與市價脫鈎
要做到這地步,政府需不斷推出一些按市民收入水平定價的住宅單位,令市場出現大量不再跟私人住宅市場樓價掛鈎的住宅供應。這樣下來,不管利率如何長期偏低,樓價如何因外資湧入而急升,這些「自住樓」或「上車盤」的價格都不會明顯波動,仍只會按市民的收入增長調整。對市民特別是年輕一代家庭而言,他們在置業上將有更大的保障,不用擔心儲蓄永遠追不上樓價,不用擔心節衣縮食十年後置業安居的美夢反而越來越遠,並且有一個清楚目標大概努力多少年就能上樓。

此外,若政府能痛下決心以此作為長期政策,唯恐執輸趕緊買樓的panic buying固然可以避免,望樓興嘆的情況更可以大大減少。
這樣的「自住樓」或「上車盤」也比居屋優勝,因為它徹底與私人樓價脫鈎,不用擔心受炒風「傳染」,不會變質為像股票、黃金那樣的投資產品受游資炒家追逐,令中低收入市民難以負擔。

當然,每年興建多少,把樓價定在市民每年收入中位數的八倍、十倍或是低一些需要詳細研究,但只要定出合理的收入水平及建屋量,新計劃就能成為樓市的定海神針,不管私人樓宇炒得如何火熱朝天也不會影響年輕世代置業的機會。這對穩定社會、穩定人心、減少經濟社會扭曲肯定有幫助。

至於對私人樓市及樓價的影響不會太大。新加坡的組屋計劃一直與私人市場並存,可新加坡住宅樓價升勢同樣凌厲,沒有太受影響。香港樓市有大量「北水」加持,即使引入新計劃大概也不會有明顯調整,愛炒樓的仍可繼續炒樓。林鄭若想搞些新氣象減少社會矛盾,引入類似新加坡組屋的「自住樓」計劃,打破資助房屋與市價掛鈎的傳統想法才是真正的大手筆。

盧峯

評: 政府是高樓價元兇,不論採取任何措施應對都是虛假的,因為全都是鼓勵人去買樓來托樓價。

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Re: 特區政府禍港罪行其中之--撤銷租金管制 / 梁振英不重推租管的真實原因P11

文章editorial » 週四 9月 21, 2017 7:06 am

貨櫃屋拆牆鬆綁 有利摸索可行性

繼「良心劏房」共享房屋之後,最近政府亦開始研究引入「貨櫃屋」協助基層市民,非政府組織更表示,有發展商願意出租閒置土地數年,用來興建「貨櫃屋」。引入「貨櫃屋」理論上可善用閒置土地,為苦候「上樓」的基層市民提供短期廉價房屋,改善居住環境,還可遏抑劏房租金水平,不過大量興建「貨櫃屋」,本質始終是重建臨時房屋,是重大政策轉變,需要從長計議,免生流弊。政府當前首務仍然是加快造地建屋,惟亦應大膽摸索其他新意念。現階段當局應該先減少官僚規條障礙,讓民間組織伙拍發展商放手試行,靜觀成效再決定政府角色。

紓緩住屋困難 貨櫃屋成考慮
公屋輪候時間愈來愈長,政府10年內興建28萬公營房屋目標難望落實,不少基層家庭被迫蝸居私人劏房捱貴租,忍受惡劣居住環境。政府除了加快興建公屋,確有需要運用新思維,提供更多過渡性質房屋。近月政府與社會服務聯會(社聯)合作,促成「社會房屋共享計劃」,由社聯牽頭物色業主和發展商,提供空置舊樓單位,以低於市值租金轉租予基層家庭,此一努力值得肯定。社聯相信計劃可惠及1000個基層家庭,不過全港劏房戶接近10萬,就算有更多業主樂意廉租單位,讓非政府組織經營「良心劏房」,也很難滿足現實需要,還需另闢蹊徑。

「貨櫃屋」是社聯和一些民間組織大力推薦的構思。支持者援引荷蘭經驗,指出今時今日「貨櫃屋」採取較佳通風散熱設計,設有獨立廁所,單位面積約200方呎,接駁水電和隔音等均不成問題,居住環境肯定較私人劏房好,當局可以利用閒置土地搭建,讓合資格人士短期租住數年。過去政府官員對「貨櫃屋」頗有保留,惟近月態度似乎有所轉變,多個部門官員上月便到廣東江門考察「貨櫃屋」,探討在香港是否可實行。發展局長黃偉綸表示,對興建「貨櫃屋」沒有既定立場,對於任何紓緩住屋困難的建議均持開放態度,變相為研究引入「貨櫃屋」開綠燈。

曾幾何時,港英政府興建了不少臨時房屋,惟居住環境相當惡劣,當局花了10多年時間,使盡九牛二虎之力,才於本世紀初將所有臨時房屋一一清拆,部分政府官員不想重新發展過渡性質房屋,對「貨櫃屋」有所保留,與此不無關係。歷史經驗當然必須記取,不過此一時彼一時,「貨櫃屋」作為「進化版」的臨時房屋,無論是設計和衛生水平,均不可同日而語,况且「貨櫃屋」造價便宜,搭建數層僅需半年時間,如果有閒置地皮預計5年內都不會動工建屋,與其讓它們充當臨時停車場,用來發展「貨櫃屋邨」的社會效益無疑更大。

鼓勵民間試行 政策從長計議
當然,「貨櫃屋」構思值得考慮,不代表毋須仔細探討實際操作問題。「貨櫃屋」能否符合《建築物條例》、若遇颱風暴雨是否安全等技術細節,必須小心研究,土地運用和交通水電配套也需要周詳考慮。誠然,本港有不少閒置土地,發展局亦承認,不可能說香港沒有適合用來發展「貨櫃屋」的土地,不過部分土地位置偏遠,交通不便,並不適合用來興建「貨櫃屋邨」。相比之下,市區閒置土地的利用價值當然較大,然而這類土地不少都較為零散,是否適合「見縫插針」,還要看實際環境和民情,推行起來未必如想像容易;設若真的有理想土地,是否應該用來盡快興建永久房屋而非臨時過渡房屋,也是值得深思的問題。

大規模發展「貨櫃屋」,與「良心劏房」計劃有別,牽涉臨時房屋政策問題,政府有需要從長計議,然而當局不應過早排除任何可能,更不應成為民間團體大膽創新的阻力。很多發展商買地後,都會把土地閒置很多年,對他們來說,短租數年給予非政府組織,不會帶來損失,社聯便透露,有發展商便願意合作,以象徵式1元租出土地數年,作為興建「貨櫃屋邨」試點。不過由於政府目前沒有相關政策,地政署、屋宇署、城規會和消防處等部門互不協調,就算非政府組織想展開試驗計劃,也不知找哪個部門商討。

政府有責任幫民間組織拆牆鬆綁,大開方便之門,讓他們放手一試。政府應該盡快成立跨部門小組,讓非政府組織可以申請臨時用地興建「貨櫃屋」,同時為「貨櫃屋」定下一些基本要求和標準,讓民間團體依循。現階段先由非政府組織伙拍發展商試建「貨櫃屋」,最大好處是不用擔心這種「臨時」房屋會變成永久安排,不會出現住戶「易請難送」問題,政府可以多加鼓勵,從中仔細觀察興建「貨櫃屋」的成效。

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Re: 特區政府禍港罪行其中之--撤銷租金管制 / 梁振英不重推租管的真實原因P11

文章editorial » 週六 9月 23, 2017 10:27 am

【房屋共享】社聯稱已有至少340單位但需求者眾 冀政府善用閒置地建組合屋 (10:04)


政府計劃與社會服務聯會合作推出「社會房屋共享計劃」,邀請社福機構承接單位,再以低於市值租金轉租予基層住戶,社聯業務總監黃健偉與樂善堂總幹事劉愛詩今早出席電台節目討論有關計劃詳情。

黃健偉指在計劃公布前手上已經有320多個單位,公布後又多了20多個單位,亦有發展商曾聯絡社聯打算提供單位,但仍未確定。他表示會考慮如房屋大小、公屋租金等一籃子因素後,以不超過租戶入息25%的租金租給低收入家庭。他指出租金會用作早期單位裝修,有剩餘的會撥入基金池延續計劃。

雖然社聯現時至少有340個單位,但黃健偉預計現時有需要的輪候公屋家庭有1.4萬多戶,而據統計署資料,居於環境惡劣的「劏房戶」則有約8.8萬多戶,他指社聯單一機構力量有限,希望有更多團體建立類似的中介平台。

另外他表示社聯曾前往歐洲視察,認為俗稱「貨櫃屋」的組合房屋在當地發展成熟,值得借鏡,惟香港若推動類似房屋計劃最大阻力在於覓地,希望政府能善用市區閒置地;而日後若發展組合房屋,亦需要嚴格監管安全。

參與同一共享計劃平台的樂善堂總幹事劉愛詩預計最快可於11月推出單位,12月入伙,會對申請者進行家訪,了解其需要後再配置房屋。


評:
推行運動是大陸的管治模式,是權宜之計暫時採取的人治辦法。
香港是法治之區,有完善法制。香港由法治走向人治是很危險。


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