特區政府禍港罪行其中之--撤銷租金管制 / 梁振英不重推租管的真實原因P11

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Re: 特區政府禍港罪行其中之--撤銷租金管制 / 梁振英不重推租管的真實原因P11

文章editorial » 週一 12月 19, 2016 8:01 am

香港傳媒社評﹕經濟穩字當頭 樓市或現巨變


一年一度的中央經濟工作會議上周五結束,訂出了2017年的中國經濟增長具體數字指標,洋洋5000多字的官方通稿同時透露出明年內地經濟的大勢走向:為迎接中共十九大召開,以及國際形勢的不確定因素,中央決心以穩字當頭,將防控各類風險放在重要位置,預期未來一年內地股市、樓市乃至貨幣政策,都將從嚴從緊。

在內地政壇,每年有3個重要年度會議,一是每年3月召開的全國人大和全國政協,俗稱兩會,是國家大政方針的討論之會;二是每年秋季的中共中央全體會議,俗稱N中全會,是中國執政黨的年度高層大會,每年有不同主題,如今年10月的十八屆六中全會,主題就是從嚴治黨;第三個會議就是每年12月召開的中央經濟工作會議,出席者與第二個會差不多,但每年都是固定的主題,即預先部署來年的經濟工作。

治國理政大局穩是大局
地產市場或現根本改變
雖然名為經濟工作會議,會議討論的主題卻不限於經濟,正如今年會議所指出的,穩中求進工作總基調是治國理政的重要原則,「穩是主基調,穩是大局」。

去年的中經會議將「防範化解金融風險」僅作為結構性改革任務之一,今年防控風險的位置被提得更高,明確指出「要把防控金融風險放到更加重要的位置」,「確保不發生系統性金融風險」。由此可見,明年內地A股市場的監管將更趨嚴厲。

會議提出,明年貨幣政策要保持「穩健中性」,新加的「中性」兩字被解讀為既不刺激也不緊縮,但相對今年,在流動性方面可能會偏向手緊。在財政政策方面,雖然「要更加積極有效」,卻並未提去年會上提出「階段性提高財政赤字率」的要求,可見決策層的審慎小心。
今年中經會議最引人注目的是對內地房地產市場的重新定義,首次明確提出「要堅持『房子是用來住的、不是用來炒的』的定位」,語氣可謂前所未有地嚴厲果決。會議還提出了綜合運用金融、土地、財稅、投資、立法等手段,「嚴格限制信貸流向投資投機性購房」;其他配套措施包括落實人地掛鈎政策,根據人口流動情况分配建設用地指標;房價上漲壓力大的城市要合理增加土地供應,提高住宅用地比例等。有內地學者專家指出,若上述措施真能落實,意味着從明年起,內地房地產市場將發生「根本性改變」。

房子是用來住的,本是基本常識,但內地過往卻誤將房地產業當作發展國民經濟的支柱產業,以「多渠道增加居民財產性收入」為名,過分放大住宅的投資功能。地方政府推波助瀾,以天價地王來增加賣地收入,形成飲鴆止渴式的土地財政。結果是,一二線城市炒樓風熾,樓價畸形飛漲,脫離普羅大眾的購買能力;三四線城市則產生一座座「鬼城」,佔用寶貴土地,積壓信貸資金,令樓市泡沫岌岌可危,中央不得不出手調控。值得注意的是,今年會議提出要「加快研究建立符合國情、適應市場規律的基礎性制度和長效機制」,其中「符合國情」一詞,暗示今後對樓市仍不排除用行政干預手法調控。

經濟走勢如坐過山車
風險疊加明年變數多
今年以來,中國經濟走勢猶如坐過山車,年初時下行趨勢明顯,當局於5月作出L形經濟的判斷,並加快去產能、去庫存、去槓桿、降成本、補短板的「三去一降一補」的供給側改革步伐,下半年走勢企穩,景氣回升,全年經濟增幅應可達6.7%。但隨着英國脫歐、特朗普當選以及美聯儲加息,明年的經濟走勢又添變數。正如中經會議所指,經濟運行仍存在的突出矛盾和問題,包括產能過剩和需求結構升級矛盾突出,經濟增長內生動力不足,金融風險有所積聚,部分地區困難增多等。

在去槓桿方面,會議提出要規範政府舉債行為。據最新統計,2015年末內地各省區政府債務率最高的貴州省,債務率已高達189%,而遼寧、雲南、內蒙古3省區的債務率也都超過100%的警戒線。由於預料明年內地的經濟增長率很可能遜於今年,僅有6.5%,是近六四後的1990年以來的最低位,加上人民幣兌美元持續貶值引發的走資危機,可見高層將防風險放到與穩增長、促改革並列的位置,作為明年的工作指南,並非杞人憂天。面對穩字當頭的中國經濟,2017年香港的經濟環境,也就可想而知了。

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Re: 特區政府禍港罪行其中之--撤銷租金管制 / 梁振英不重推租管的真實原因P11

文章editorial » 週五 12月 30, 2016 9:49 am

胡國興訪劏房戶倡租管

已經宣佈參選特首的退休法官胡國興昨應全港關注劏房平台、全港劏房居民大聯盟,及大角嘴劏房關注組等多個民間團體邀請,首度探訪劏房戶,胡國興活動後指,過程加深了自己對劏房問題的理解,體會到劏房戶居住環境十分惡劣,認為有關住屋安排對香港人「完全唔合理」,「冇諗過(劏房)細得咁緊要」。

下月與葉劉同場辯論
胡國興稱政府未來最重要是增加公屋供應,同時找尋更多空地建更多臨時房屋,讓基層人士居住,並為劏房戶實施租務管制,令他們不用飽受每年被業主加租之苦。團體希望胡了解近年劏房數目有增無減、租金飆升及逼遷等問題,在政綱制訂適切政策。對於胡國興政綱中倡恢復及恒常化「N無人士津貼」,針對援助沒綜援、租住劏房、不能勞動或工時不足單身人士,相關團體稱認同,並建議將閒置多時的學校及政府宿舍設立「過渡性房屋」,紓緩劏房居民住屋需要。

據悉胡已答應出席下月8日由社區組織協會舉辦的論壇,屆時將與另一已表態參選的新民黨葉劉淑儀同場辯論。

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Re: 特區政府禍港罪行其中之--撤銷租金管制 / 梁振英不重推租管的真實原因P11

文章editorial » 週三 1月 04, 2017 9:37 am

陳景祥:治港必先治樓

踏入2017年前夕,政府在上周五公布差餉物業估價署的最新數字:2016年11月樓價指數升至306.6點的歷史高位,已經連升8個月,反映過去3年政府為治理樓市而推出的「辣招」毫無作用,既冷卻不了樓價,反而令有意置業者更難「上車」(住宅物業印花稅15%令置業成本大增)、發展商推出的單位更細。置業難而居住質素變得更差,本屆政府自誇房屋土地政策有成績,到底成績何在?

1997年之後歷經3任特首,在房屋土地政策上都無法交出一張合格的成績表。董建華以八萬五供應量希望達到七成港人有自置物業,但遇上金融風暴令樓價暴跌造成大批負資產苦主。結果到曾蔭權任內厲行緊縮,房屋和土地供應都壓在低水平,樓市終於喘定。但到經濟復蘇之後需求回升,政府卻沒有適時回應,結果供應和需求脫節,令樓市迅速升溫。到梁振英上任,標榜施政重點設在房屋土地問題,為了貫徹增加供應的承諾,政府四出覓地,但勞而少功,可以建屋的都是小地皮,還因過於勇進而被批評為「盲搶地」。不少人應記得梁振英在競選特首期間經常說香港「大把地」,只是沒有認真開發應用,這跟他上任後覓地的狼狽情狀,似乎顯示出他對房屋土地問題的認知和現實有頗大距離。

倘房地政策一事無成 社會怨氣難消
特首選舉如箭在弦,參選人對解決房屋土地問題有何良方,將仍是選戰的其中一個焦點。已經宣布角逐的葉劉淑儀上周六在香港電台的節目中表示,她的政綱主打將是房屋土地政策,希望在市區重建上着手,解決供應問題。胡國興政綱的房地政策太簡單,但他跟鄉議局見面時,認為應研究靠近市區的丁屋可以「起高啲」,也是解決供應的一個方法,而且新界土地有龐大發展潛力,胡官循這方面入手,也是一種新思維。

另外兩名有意角逐特首的人選,皆有處理土地的經驗:林鄭月娥在曾蔭權政府內當發展局長,是掌管土地供應的主要官員;曾俊華以財政司長身分,身兼土地供應督導委員會主席,對土地問題也不會陌生。他們在房屋土地問題上有沒有什麼新思維,以及是否令人相信他們有足夠執行力去落實政策,將是下屆政府管治成績的一次考驗。如果在房地政策上一事無成,社會怨氣將難以消弭。

土地供應不足,是房屋問題其中一個死結。原因之一,有分析認為是可用土地都集中在發展商手上,他們持有的土地面積加起來比政府更多,可以調控市場供應,而政府的土地儲備不足,無法抗衡地產商,結果房屋供應滿足不了市場需求,樓價也就拾級而上……此說是否成立?大陸最近的樓市「新說法」,也許可以作參考。

上月召開的中央經濟工作會議,特別提出了內地樓市的發展方向,強調「房子是用來住的,不是用來炒的」,大陸評論界都認為是點中了問題要害。內地自2009年起一直主張買房是為了住,不是為了賣,但效用不大,內地樓市繼續被炒得熱火朝天,中央也束手無策。按道理,大陸不像香港,土地資源完全掌握在政府手中,發展商成不了「地產霸權」,政府更有不同政策工具可以調控樓市;為何大陸的房屋問題也一如香港,樓價大上大落,年輕一代同樣嘆「上車」難、置業難!

對土地供應有足夠控制權的內地政府,同樣「馴服」不了樓市,人民對住的問題也是怨聲載道;說特區政府因土地儲備不及發展商而無法治好樓市,明顯欠缺足夠說服力。土地供應固然直接影響樓宇供應,但要「解決好」房屋問題,除了土地供應,還要配合其他政策。

增自置物業率 安定民生且有經濟效益
房屋政策背後除了有民生的考量(住屋基本需要),也有社會目標,例如照顧基層、社會安定等等。經常拿來跟香港比較的新加坡,房屋政策甚至有強烈的政治功能,就是以相對廉價、面積寬敞的組屋(政府以低價出售的平民住宅)爭取人民支持執政黨。新加坡政府每發展一處組屋,就會派人民行動黨的幹部進駐,發展基層組織,培植組屋成為執政黨的票倉。為了達到這個目標,新加坡八成人口住在政府補貼的組屋,成為新加坡政府有效管治的重要基石。

香港很難抄新加坡模式,但大幅提高港人自置物業比率,是安定民生且有經濟效益的政策,更可在短期內見到成效,做法包括以極低價出售公屋,及以成本價把居屋「賣斷」給業主(王于漸教授有專論),這些都是在單靠覓地增加新樓供應以外的新辦法。走不出一條新路,香港房屋土地問題仍會是下屆政府的計時炸彈。

中國大陸常說「治國必先治水」。在香港特區,則是「治港必先治樓」。

作者是資深傳媒人


Winnie Yu 短評:港人不能治港?無能治港?

當香港社會大部分人特別是年輕一代在居住問題無法解決,這群人租不起更買不起,這就是社會亂局之源頭。三屆政府無能加上又不懂管治的特首全部都束手無策,面皮夠厚,全是不負責任的無恥之輩。這群人租不起更買不起的群眾住房壓力爆煲,政府須付全責去解決。這重擔光靠政府是背不起的!

最有效方法是實施租管,蠢材!!

不懂管治不要裝懂,既全都是無能之輩,還是謙卑地比向前朝港督的英國人學習管治之道吧!

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Re: 特區政府禍港罪行其中之--撤銷租金管制 / 梁振英不重推租管的真實原因P11

文章editorial » 週一 1月 09, 2017 10:09 am

體驗「棺材房」 葉劉:等上樓要等十年八載不能接受 (19:19)

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新民黨主席葉劉淑儀及退休法官胡國興,今日齊齊出席深水埗社區組織協會特首選舉論壇,論壇前先到一棟唐樓參觀模擬劏房,嘗試瞓入一個大約兩平方米的空間,感受「棺材房」生活。葉劉淑儀其後在facebook發文強調,「等上樓要等十年八載不能接受」。

今日的活動中,胡官礙於身形問題,無法進入「示範單位」,只能坐在牀褥一側。葉太成功入內體驗,睡在「棺材房」讓傳媒影相。葉太形容呢類單位係香港這個富裕城市一大諷刺,表明假如選到特首,要努力解決問題,胡官都表示認同。

葉太其後在fb上載活動圖文,透露有街坊表示一家三口擠住110呎劏房,有厠冇廚,要在馬桶上煮食,而屋頂橫樑爆裂,「不論環境衛生及安全情況均讓人憂慮,他們申請公屋4年仍無消息,十分無助」,葉太又形容,「目前等上樓要等十年八載不能接受」,又認為目前公屋選區制度應該檢討及優化。

葉太又表示,土地房屋是香港目前面對的最嚴峻問題,劏房及工廈問題必須處理,認為政府必須盡快找出適合興建公營房屋的大幅土地,加快供應,才能治本。

評:如果胡官判董建華,曾陰權和梁振英是劏房、棺材房的罪魅禍首,並判三人入住棺材房一月,一月後三人必定變了僵尸。

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Re: 特區政府禍港罪行其中之--撤銷租金管制 / 梁振英不重推租管的真實原因P11

文章editorial » 週一 1月 30, 2017 11:11 am

程騰歡:房子不是用來炒的

去年12月16日閉幕的中央經濟工作會議,對中國房地產指出「要堅持『房子是用來住的,不是用來炒的』的定位,綜合運用金融、土地、財稅、投資、立法等手段,加快研究建立符合國情、適應市場規律的基礎性制度和長效機制,既抑制房地產泡沫,又防止出現大起大落」。會議進一步指出「房子不是用來炒的」,包括「嚴格限制……投資投機性購房」:「要在宏觀上管住貨幣,微觀信貸政策要支持合理自住購房,嚴格限制信貸流向投資投機性購房。」

在經濟學中,房子擁有雙重特性,它既是投資品,又是消費品,而獨特之處更是生活必需品。這些特性存着根本的矛盾,難以化解。作為生活必需品,政府希望運用市場提供容易負擔、價格穩定的住房;另一方面,作為投資品,房價容易受到各種政策、經濟表現、利率、匯率、金融市場狀况、市場預期種種因素影響。在衆多因素影響下,房子的資產價值難免有波幅。政府沒有足夠能力同時應付衆多因素,穩住房價。

以上的分析說明政府在房地產政策上一定要取捨。要市場提供價格穩定的住房,房子不可以是投資品,即「房子不是用來炒的」。「房子是用來住的,不是用來炒的」的定位為房地產政策立下清晰目標。有了清晰目標後,下一步是如何制訂、落實適當的政策,令房地產「去投資化」。

可考慮引入「房炒稅」 減投機意欲
在金融學中,資產價值取決於資產的將來收益(註1);房子投資的主要將來收益是租金。制訂「房子不是用來炒的」的政策可考慮引入「房(防)炒稅」。「房炒稅」與租金掛鈎,抵消租金收益,令房子投資失去主要收益,大大減低投資投機意欲,房子便成不了投資品。

落實「房炒稅」要注意一點:「房炒稅」不宜與個別房子所收租金直接掛鈎。直接掛鈎給予房東極大誘因盡量壓低租金,巧立名目向租客收取各項收費,如按金、鑰匙金、水電費、管理費、維修費等等不能盡錄,目的是逃避「房炒稅」,令「房炒稅」失去效用。

因此,「房炒稅」只宜間接與房子應得租金掛鈎。房子應得租金估算可參考香港特區差餉物業估價署應課差餉租值的做法。應課差餉租值是「假設物業在一個指定估價依據日期空置出租時,按年出租,估計可得的年租」(註2)。香港早於1845年開徵差餉,差餉物業估價署有豐富經驗估算應課差餉租值,相關技術已經十分成熟。

要落實「房子是用來住的」的堅持,本地戶籍(本戶)居民可獲免徵「房炒稅」,而免徵只限一套房子。即是說,如果本戶居民擁有多於一套房子,除了免徵的一套房子外,其餘的房子一律要繳交「房炒稅」。其餘的房子可視作出租房子或空置房子,出租房子是投資品,「房炒稅」正正為此而設,防止房子成為投資品。至於空置房子,「房炒稅」的作用是空置稅,同樣有效地令房地產「去投資投機化」。以上財稅政策,大致可「支持合理自住購房」。

應因地制宜 切忌一刀切
以下探討實施「一套免徵」的一些技術細節。「一套免徵」宜以個人為單位。如果「一套免徵」以家庭為單位,為了逃避「房炒稅」,有些伴侶會選擇不結婚或假離婚。這些行為影響組織家庭、養兒育女,長遠對社會、人口結構有不良影響。以個人為單位亦可讓父母為子女預購自住房子,和「房子是用來住的」沒有牴觸。就算有家庭利用個人「一套免徵」購房子投資投機,「房炒稅」仍能嚴格限制投資投機性購房數目於該家庭本戶成員人數內。况且房地產市場應容許有限度投資,才可符合實際需要——總有一些(本戶或非本戶)居民要租房子住。

另一問題是「一套免徵」應否適用於非本戶居民?首先,非本戶居民絕不能跟本戶居民享有同等的「一套免徵」待遇。把同等待遇給予非本戶居民將引入龐大的外地投資需求,有違「房子不是用來炒的」的原意。但一些非本戶居民,如學生、僱員、企業家,有實際居住需要,對他們一律徵收「房炒稅」便有違「要支持合理自住購房」,所以他們應享有一定程度的「一套免徵」,例如「一套半徵」(他們有一套房子可獲免徵一半「房炒稅」),又例如「免徵」/「半徵」以家庭而不是個人為單位。這些中間落墨方案應因地制宜,切忌一刀切,可按不同情况而制訂合適的政策。

去投資投機化 房價得以穩定
如果將「房子是用來住的,不是用來炒的」解讀為「政策要支持合理自住購房,嚴格限制……投資投機性購房」,引入「房炒稅」便能嚴格限制投資投機性購房。房地產「去投資投機化」後,不會再有泡沫和大起大落,房價得以穩定。房地產投資投機需求減少後,房價隨之回落,變得更可負擔(註3)。穩定和可負擔的房價,加上「一套免徵」,便能「支持合理自住購房」。要實現「房子是用來住的,不是用來炒的」的堅持,可考慮為「房炒稅」(和「一套免徵」)立法。

雞年剛至,金雞報曉,意味天將明,象徵由黑暗到光明。「房子是用來住的,不是用來炒的」為雞年報曉,房地產將「去投資投機化」,房價不再大起大落,自住購房重現光明。謹此祝願大家置業安居、建家立業!

註1:將來資產重售價或會影響現時資產價值,但將來資產重售價還是取決於資產的將來收益
註2:www.rvd.gov.hk/tc/faqs/rates.html
註3:配合土地政策更能事半功倍

作者是香港大學經濟金融學院副教授

評:兜了一大圈,還不是回到《租金管制》最為有效。

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Re: 特區政府禍港罪行其中之--撤銷租金管制 / 梁振英不重推租管的真實原因P11

文章editorial » 週一 2月 06, 2017 10:42 am

對港府死心 移民台灣年逾千人 16載新高

港人二○一六移民台灣人數創十六年來新高!台灣官方數字顯示,去年共有一千二百七十三名港澳居民獲當地發出定居許可,港人佔當中八成五約有共一千零八十六人,較二○一五年大幅上升逾四成。有移民顧問指近年港人查詢移居台灣增加近兩倍,由於台灣的投資移民所需金額升幅不多,加上文化及語言相近,租金較便宜及創業機會多,吸引港人移居。有學者則指,自佔領行動及「旺角暴亂」後,本港政治變得動盪,加上社會撕裂頻仍,令港人選擇「遠離是非地」。


移台門檻仍低 查詢者急增
台灣內政部移民署統計數字發現本港移民至台灣的人數突然急升,二○一五年共有八百九十一名港澳居民移居台灣,而發生佔領行動的一四年,則有六百九十七人移民當地,升幅達兩成七。去年發生「旺角暴亂」後,共一千二百七十三名港澳居民定居台灣,較前年增四成三,升幅顯著;亦是繼早年本港「移民潮」後,相隔十六年再有年過千名港人移民台灣。

移民顧問公司董事總經理許大衛指,近年查詢移民台灣數字急升,以往一個月只有約十宗查詢,去年則急升至每月平均二、三十宗。他續指,由於內地居民湧至其他國家,導致投資移民門檻提高,台灣早年雖提高門檻,但只加了一百萬至六百萬元新台幣,升幅較其他國家地區為低,加上當地物價平穩,文化、語言亦與香港相近,因此吸引不少港人定居台灣。

港租貴 青年寧赴寶島創業
移民顧問關景鴻則指,申請移民至台灣的程序最快三個月便可辦妥,相比美國及加拿大等需時三至四年,台灣有明顯優勢。關續指,近年多了不少三十多歲、有意創業的港人查詢,由於本港樓價高企,租金昂貴,加上標準工時等勞工政策,導致創業後亦難以聘到合適人手,相比台灣食品成本低,工資亦較合理,吸引不少年輕人到台灣創業。

暴亂撕裂社會 加劇移民潮
香港城市大學專業持續進修學院學術統籌宋立功分析指,自一四年佔領行動及「旺角暴亂」後,本港社會撕裂變得「非黑即白」,港人對政治失去希望,行政立法關係愈來愈混亂;加上現屆政府未能處理房屋及民生等問題,社會愈來愈多爭拗,令港人萌生退意。宋又指,香港由於樓價過高,中產人士即使儲到錢亦難以支付首期,因而他們寧願到台灣置業發展,他希望來屆特首能反省,以免有更多港人移民他國。

早在上月廿二日,就移民潮會否在港加劇向黃大仙仙師求籤,籤文為中平籤的「盤古開天闢地」;當時居士分析,仙師是預示不少港人欲像盤古一樣開天闢地,在香港以外地方創一片新天地。求籤未夠兩星期,移民台灣的人數統計就年過千人,可見籤文準確。

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Re: 特區政府禍港罪行其中之--撤銷租金管制 / 梁振英不重推租管的真實原因P11

文章editorial » 週一 2月 06, 2017 11:20 am

福地不幸淪亂地 蟬過別枝何足奇

水往低流,人向高處,移民不僅是個人的選擇,更反映一個地方是否宜居的晴雨表。香港再現移民潮,去年移民台灣的人數更創出十六年新高,正是社會爭拗不休、福地淪為亂地的必然結果。

根據台灣官方數字,本港移民台灣的人數近年呈上升趨勢,一五年共有約九百人移民台灣,較發生佔領之亂的一四年的近七百人增加兩成七;去年春節旺角發生暴亂,同年約一千一百名港人定居寶島,較前年上升約四成,這也是繼早年香港移民潮後再有逾千港人移民台灣。無獨有偶,近年查詢移民台灣的數字也急升。有移民顧問指出,過去每個月最多有十宗相關查詢,但去年急升至平均每月有二十至三十宗,與去年實際移民數字破千相脗合。

香港人的移民目的地一向以歐美、加拿大及澳洲等西方國家為主,近年香港移民這些國家的人數有增無減,但沒有移民台灣的增幅大,原因是多方面的。台灣與香港地理接近,都是大中華文化區,適應新環境相對容易。另一方面,近年隨着內地富裕人群大量移民,不少國家紛紛提高投資移民的門檻,令不少有移民意向的港人望門興嘆,反觀台灣早年雖然也提高了門檻,但升幅較其他國家低,加上該地物價較廉宜,生活指數較低,單是樓價便宜得多,已對香港人產生很大吸引力。

沒有人不熱愛本土故鄉,背井離鄉的背後都有苦衷,就本港而言,主要是同政治環境變化有關。當年中英談判香港前途以及回歸前,不少人對一國兩制信心不足,導致移民潮湧現。近年香港社會紛擾不休,在內鬥內耗的泥坑中難以自拔,前年佔領事件留下的後遺症更大,香港已不再是以前那個朝氣勃勃的香港,而是變得愈來愈陌生,愈來愈令人失望。加上近年香港假難民問題氾濫,港府一味效婦人之仁,束手無策,香港被搞得雞犬不寧,結果只能是劣幣驅逐良幣。

正如孔子指出,「亂邦不入,危邦不居」,香港正是這樣一個令人焦慮、前途迷茫的危城,政治問題、經濟問題、教育問題、安老問題,簡直是亂象叢生,積重難返。本屆政府上台之初揚言「穩中求變,適度有為」,實際上恰恰相反,前朝的爛攤子沒有解決,又產生許多新問題,有人形容目前的香港「生老病死皆不易,衣食住行樣樣難」,一點不誇張,既然市民手中無票,用腳投票就是唯一的選擇。所以,儘管台灣社會一樣紛紛擾擾,藍綠對立比香港的黃藍對立有過之而無不及,經濟發展及平均收入水平比不上香港,但不少港人毅然決然而去,說到底就是對香港的前景徹底絕望。

沒有安居,就沒有樂業;沒有政治穩定,經濟發展,就沒有國泰民安。
有特首參選人揚言不想香港再出現移民潮,也有特首參選人自詡「好打得」,說得無比動聽,但做得到嗎?這些年港府口號喊了不知多少,到頭來還不是空頭支票!

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Re: 特區政府禍港罪行其中之--撤銷租金管制 / 梁振英不重推租管的真實原因P11

文章editorial » 週三 2月 22, 2017 7:26 am

胡國興:安居置業:還是炒樓致富?(上)

香港商住用地連年短缺,樓價舖租高不可攀,這是沒有爭議的事實。政府需要滿足香港人基本的住屋需要,亦應提供選擇,滿足有能力人士的置業願望。
房屋政策需建基於社會共識

怎樣解決這困擾市民的問題有多種聲音,由開山填海發展郊野公園,至租金管制、加大辣招、空置稅、興建合作社增加公營房屋類別等的建議都有。在一眾意見的背後其實是兩種截然不同的理念,反映着香港人對未來社會以及年輕人對置業的不同期望﹕究竟我們只求安居樂業,還是希望以置業來致富?這是值得我們深入反思的問題,因為房屋政策需要建基於一種社會共識,或起碼要能照顧到不同的需要與期望。

其中一種是較傳統的、市場主導的意見,可由團結香港基金的房屋政策理念反映出來。基金學者對「置業」的立場,是旨在用置業階梯讓人藉着買樓致富;不能用來買賣致富的物業,就算擁有都不等於已經「置業」,所以批評政府過往的公屋租置計劃,由於賣到自由市場需要大幅補地價,所以不能提供租置的誘因。有關公屋租戶為何不願購置單位的心態,該基金有這樣的看法:「業主不僅支付了公屋的購買費用, 還須繳納逐年增長的管理費、分攤屋邨內公共維修保養的費用,平白承擔了許多額外的支出,卻不能通過出租、轉賣單位而獲得收益,不能享受物業增值帶來的利益價值,因此他們不會特別注意維護屋邨環境,亦不願意出資修理公共設施。優化環境和公共設施而使其樓價升值,對他們來說是事不關己!」

這是一個事實嗎?大部分居民都重視物業升值潛力多於居住環境嗎?如果事實是如此,我們的確應該致力發展置業階梯。但究竟已經終止了的租置計劃有沒有達到什麼作用呢?該基金指出,租置計劃於1998年實施以來,共有39個屋邨納入,共出售單位約13萬個,佔屋邨單位總數的65%。如果這計劃的推出是為了提供一個可租可買的選擇——讓租戶可以低價和100%按揭置業,毋須擔心入息資產的增長令自己失去資格,可留給子女,亦可免補地價在綠表市場買賣另覓心水單位——有65%的成交應該算是一個不錯的成績。

應重推公屋租置計劃
我認為這個計劃應該重新推出的,可以研究在不違初衷的前提下,微調補地價機制,但不同意基金建議的「補貼置業計劃」,該建議提出讓業主在自由市場出售物業時,只需補購買物業時的地價,而不是出售物業時的地價,這會造就業主在售樓時,取代政府享受歷年來樓價升值的所有利益,將現時政策倒轉。我認為這建議對政府和納稅人太不公平,等於由政府將地價升值的利益全盤送給了業主。基金的一個論點是,如果業主因缺乏誘因而不出售到自由市場,政府可獲的補地價根本是零,所以不如活化公屋市場為更多市民提供置業和致富的機會。我認為跟所有政策一樣,都必須釐清政策的原意與主旨:公營房屋也好、舊區重建也好,目的是為了滿足住屋和置業的需要,還是要利潤最大化?「補貼置業計劃」的另一個缺點就是會大大減低綠表市場的流通量——能夠賣到自由市場獲巨利,誰會賣給綠表市場買家?這是一個完全支持置業致富甚至可以說是炒樓致富的建議。

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文章: 20079
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Re: 特區政府禍港罪行其中之--撤銷租金管制 / 梁振英不重推租管的真實原因P11

文章editorial » 週四 2月 23, 2017 7:18 am

胡國興:反思香港置業安居的文化與出路(下)

在光譜的另一邊,則有意見認為,維持置業階梯讓人藉賣樓換樓致富,只會令住屋代價不斷上升,將禍害延伸至下一代。房屋夠住已可,應脫離儲備積富作用,而讓中產將積蓄放在生活、教育等其他事情。很多年輕人想置業是因為希望有自己的安樂窩,而不是志在日後能炒賣致富。在此前提下,本土研究社提出開拓「社會房屋」等新類型的房屋、用措施調控外來人士及投資者的需求,甚至改革公共財政,賣地收入不再撥入基本工程儲備基金去發展高鐵、港珠澳大橋等「大白象」基建,而投放於住屋民生經常項目。基本而言,他們認為樓是要來住,不是要來炒的。

提供可負擔選擇 給不同需求市民
我知道光譜兩邊和中間的不同意見都有支持者,我認為最重要是有選擇。政府的責任是要以長遠計劃和靈活的反應去預防供求失衡,提供可負擔的選擇給不同需求和願望的市民:公屋要輪得到、居屋要抽得到、私樓要租得起買得起,大家要有適當的生活空間。

現在私樓太貴,「港人港地」和「辣招」都成效不彰,證明很難有足夠供應去滿足龐大的投資者需求。而我們需要照顧的是不符合資格租公屋或買居屋、長年被私樓租金蠶食大部分積蓄的市民。所以我建議推出「港人首置住屋」,在地契上標明所建房屋只限從未持有物業的香港永久居民購買自住,不得出租,亦只能轉讓予首次置業的港人;會公布每年預計推出的單位,確保有足夠供應去穩定此等住屋的市場價值。

除「港人首置住屋」外,我認為需要加推居屋,提高居屋在公營房屋中的比例,並調高折扣,令合資格市民無論在首期以至每月供款上都減輕負擔,甚至更容易自置居所。此等措施亦可以吸引較為富裕的公屋居民購買,增加社會上流,加速公屋流轉。

在我的房屋政綱中,我還提出利用政府的閒置設施和用地興建臨時房屋,安置輪候公屋多時和住在環境特別不安全的劏房戶。我們可以參考荷蘭政府放寬建築條例的成功經驗,讓承建商利用貨櫃物料,在短時間內興建輕便的過渡性房屋。

最近有人提出用空置稅去打擊大量空置物業被囤積的問題。我覺得是值得考慮的措施,應客觀地計算實際空置率是多少,鼓勵業主放租或放賣,釋放供應。我不認同有人可以買了樓不住不租出去,丟空等升值。

優先發展棕地 設立公開資料庫
在發展公營房屋方面,我建議棕地優先、善用資源。其實現在大家都同意發展棕地,但多年來都沒有誠意去採取實質行動。所以我認為一定要先設立一個公開、透明、可讓公眾監察的資料庫,首先讓大家清楚棕地位置、面積、業權、規劃用途、實際營運用途、營運者資料等,才能理性地探討發展方向。只要有決心,以公眾利益為前提,政府一定可以收回和整合土地,毋須打綠化地和郊野公園的主意。

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文章: 20079
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Re: 特區政府禍港罪行其中之--撤銷租金管制 / 梁振英不重推租管的真實原因P11

文章editorial » 週一 2月 27, 2017 11:53 am

露宿者增加趨年輕 「租屋住差過瞓街」

香港社區組織協會露宿者調查發現,露宿者趨年輕化,35至44歲露宿者比例由2015年的13.8%上升至2017年的29.8%。香港社區組織協會幹事吳衞東表示,年輕露宿者普遍在職,對住屋要求較高,寧願露宿也不願用四五千元租住滿佈木蝨的狹窄劏房。有露宿者表示,即使申請得露宿者宿舍,住宿期也不能超過6個月,故只能見步行步。

本港露宿者人數有上升趨勢,社會支援服務不足導致不少露宿者再露宿恆常化。社協調查發現,宿舍住宿期短、租住環境惡劣及申請公屋等太久,成露宿者難以脫離露宿行列主因,有露宿者更嘆稱「租屋住差過瞓街」。

社協調查:四成半再露宿者在職
社協去年11月至今年2月以問卷訪問108名再露宿者,當中45.4%有就業,較2013年調查的20.7%為高。過去5年「再露宿」情况惡化,再露宿平均次數由2013年的2.8次增加至2015年的4.2次,其後再微升至2017年的4.4次。

租劏房捱木蝨咬 清潔工再露宿
是次調查發現,逾九成受訪者曾居住板間房、牀位、套房或劏房,但有五成受訪者因租金貴、無錢交租或失業,另有兩成受訪者因居住環境不理想、太熱或太擠迫,而選擇再露宿。任職商場清潔工的輝哥露宿逾30年,曾多次租住劏房,但指租金高昂,經常擔心火災而缺乏安全感,加上常被木蝨咬,曾半夜用一大支裝白花油塗身、用熱水冲身,也無法解決被木蝨咬的痕癢感,最終寧願再瞓街。

社協認為現時劏房租住環境惡劣及租金比例過高,呼籲政府重設租金管制條例、取消公屋「非長者單身人士配額及計分制」、增建一人公屋、增加資助宿位及延長資助宿舍住宿期至3年、設立露宿者友善政策,保障露宿者權利。


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