特區政府禍港罪行其中之--撤銷租金管制 / 梁振英不重推租管的真實原因P11

歡迎會員在此言論自由論壇發表任何題材評論文章。題材跨越地域界限, 希望全球各地會員就當地發生的事與物, 踴躍發表你的評論。讓全球每個角落會員都能分享你言而有物、高水平的評論。會員發表的評論文章屬個人意見, 不代表本網站立場。
editorial
文章: 19796
註冊時間: 週五 7月 20, 2012 2:08 pm

Re: 特區政府禍港罪行其中之--撤銷租金管制 / 梁振英不重推租管的真實原因P11

文章editorial » 週二 2月 28, 2017 8:58 am

私樓租金10年倍增 續蠶食收入 佔收入升至三成 學者料劏房戶更苦

政府統計處公布2016年中期人口統計數字。本港人口老化持續,有約116萬65歲或以上長者,10年間升4個百分點(見另稿);住屋問題上,過去10年私樓家庭住戶每月租金中位數增加了1倍,達1萬元,但家庭住戶收入的增幅只增加45%。學者關注租金進一步蠶食市民收入,擔心劏房戶面對的情况更嚴峻。

家庭收入中位數增45%
根據統計處數字顯示,2006年家庭住戶每月收入中位數為17,250元;到了2016年,中位數升至25,000元,收入在10年間增加45%。
住屋方面,截至2016年中,約有390萬人住在私人住宅,另外約210萬人住在公屋,其餘大部分人口住在資助房屋。其中租金開支,住在公屋的家庭住戶每月租金中位數為1500元,租金與收入比率中位數為9.3%,較2006年增加逾4個百分點。

私人住宅單位租金升幅則更加明顯。根據定義,私人住宅單位包括由私人市場興建,主要作住宅用途的多層樓宇或房屋的單位及前資助出售房屋單位。2016年統計顯示,居於私人住宅單位的家庭住戶每月租金中位數為1萬元,較2006年的5100元增加近1倍,租金與收入比率中位數為30.7%,較10年前上升5.5個百分點。

學者:三成比率頗高
理大建築及房地產學系教授許智文分析,在供應及需求失衡下,樓價過去10年持續上升,樓價高企同時反映在租務市場上。
他說租金與收入比率的中位數達三成是一個頗高的比率,而收入增幅追不上租金升幅,反映租金進一步蠶食收入,令市民放在其他範疇的開支減少,情况不理想。

許智文又認為,統計數字未能夠完全反映基層住戶租金與收入的比率,而根據中位數的原理,即有一半家庭的租金與入息比率高於三成,估計這部分人以基層為主,由於收入少,但租金高企,生活愈見艱苦。

劏房關注組:佔入息或達四成
全港關注劏房平台召集人賴建國亦表示,相信劏房的問題更為嚴重。他解釋,住在劏房的基層家庭收入微薄,普遍都是約萬多元,而現時油尖旺區等市區劏房租金至少要4000元,租金佔基層入息比率可能達四成。

社聯行政總裁蔡海偉說,輪候公屋者達28萬,基層對劏房及小型單位的需求大,令租金水漲船高,而社聯早前根據政府數字分析,發現基層住戶逾四成開支用作繳交租金,情况嚴峻,促政府正視基層住屋問題。

editorial
文章: 19796
註冊時間: 週五 7月 20, 2012 2:08 pm

Re: 特區政府禍港罪行其中之--撤銷租金管制 / 梁振英不重推租管的真實原因P11

文章editorial » 週一 4月 24, 2017 8:56 am

醫食住重擔 深水埗基層苦上苦

2017年4月24日

65.jpg
65.jpg (77.05 KiB) 已瀏覽 5359 次

吳翠萍(右二)指調查結果反映深水埗區內基層人士「生活冇改善,甚至持續惡化」。

深水埗區貧窮率一直冠絕全港,統計處資料顯示,去年家庭住戶每月收入中位數最低的地區為深水埗。調查發現,該區愈窮愈苦,居民心目中的三大生活擔子由一二年的食物價格及住屋問題,加劇至去年的「醫、食、住」三大基本生活需求。月租四千五百元至六千元的劏房戶比例,由百分之○點五急升至百分之二十點六。關注團體促請政府增建公屋、提供基層家庭醫療券等解決區內貧困問題。

香港基督教女青年會去年尾訪問深水埗區內四百三十名基層人士,包括劏房戶、公屋戶及租住私樓戶等,整體而言,受訪居民的生活擔子首三位依次為食物價格高昂(百分之八十)、擔心個人健康(百分之六十二點一)及租金昂貴(百分之五十七點九)。該會亦比較二○一二年與一六年居於私樓(非公屋戶)的基層住戶生活擔子調查結果,四年間食物及租金昂貴均居排行榜首兩位,擔心個人健康問題則由第六位升至第三位。

望上公屋省開支補醫療費

該會又指,劏房戶租金大增,一二年有一半受訪者的月租一千五百元以下,去年跌至百分之九點五;租金四千五百零一至六千元的受訪者比例,由百分之○點五急升至百分之二十點六。調查亦發現,劏房戶的個人生活滿意度以七分為滿分,只有三點○三分;精神壓力以四分為滿分僅得二點四七分,情況均較其他住屋類型的受訪者為差。

該會督導主任吳翠萍昨分析,區內基層人士「生活冇改善,甚至持續惡化」。受人口老化及公共醫療服務輪候時間過長等影響,衞生與健康問題惡化,而劏房戶面對的生活壓力尤其沉重。

約七十歲的周氏夫婦受長期病患困擾而退休,去年起靠一萬多元的綜援金維生。二人租住區內劏房單位十一年,租金由二千六百元增至四千七百元,醫療開支亦隨年齡增加。周太接連「眼發炎、頸有瘤」,每月看私家醫生花費約一千元,為應付醫療開支而省食物費,「買五蚊兩斤唔太靚嘅菜來慳錢」,希望盡快獲配公屋,省住屋開支幫補醫療費。

editorial
文章: 19796
註冊時間: 週五 7月 20, 2012 2:08 pm

Re: 特區政府禍港罪行其中之--撤銷租金管制 / 梁振英不重推租管的真實原因P11

文章editorial » 週一 4月 24, 2017 9:05 am

比較三地劏房 港最貴最細 台韓學者:香港劏房違人權

住屋問題不獨困擾港人,在台灣及韓國亦引發社會問題。三地市區寸金尺土,各類劏房應運而生,然而本港的劏房平均面積只有62.4呎,為三地中最細,但每呎租金亦是最高,較首爾的劏房貴46%,更是台北的6倍。「聯合國早已確認住屋是基本人權,理應得到保障」,台韓學者慨嘆本港劏房居住環境惡劣,違反人權。

明愛專上學院及全港關注劏房平台早前舉辦論壇,邀請台灣、韓國及香港的學者就三地的基層房屋政策交流。本報邀得台灣社會住宅推動聯盟召集人彭揚凱及韓國都市與環境研究中心主任研究員崔銀瑛接受專訪,比較兩地與香港的住屋情况。

韓國設獨特的租屋制度,稱為「傳貰」(jeonse),租客承租前要先繳付大額訂金,一般為房價的50%,租約多為兩年,其間租客不用再交月租,業主亦可利用該筆「傳貰」投資,直至租約期滿將訂金退回租客。

韓國都市與環境研究中心主任研究員崔銀瑛指出,近年利息偏低,利用「傳貰」投資獲利不多,愈來愈多單位轉為月租,繼續採用「傳貰」制的業主亦將金額大幅提高至房價的七至八成,一般年輕人根本難以負擔,「傳貰制度已崩潰,尤其在亞洲經濟危機後愈趨嚴重」。租金負擔加重,小型的月租分間單位「考試院」(goshiwon)便如雨後春筍般湧現。「考試院」原為學生到城市應考時的臨時居所,但近年逐漸演變成低收入人士的蝸居。

韓逾萬臨時「考試院」變蝸居
韓國於2014年有1.1萬間「考試院」,逾半位於首爾,共6158間,較4年前急增六成。崔銀瑛指「考試院」每月租金介乎2300至4000港元,面積只有60至100呎,只能放置一張牀及小書枱,大多需共用廁所及廚房,有部分「考試院」無窗戶,甚至廚廁合一,衛生環境惡劣。

台灣亦有類似的小型分間單位,稱為「雅房」,最小約60呎,要共用廚廁,月租約500港元。另外亦有稱為「套房」的劏房單位,面積較大,約有100至140呎,設獨立廁所,租金則較貴,要2000至3000港元。

台學者:政府不管劏房
台灣社會住宅推動聯盟召集人彭揚凱指出,台灣的租金並不貴,但大學畢業生長期低薪,平均月入僅約7000港元,難以負擔一般公寓租金,故大量違規套房應運而生,引發建築及消防安全問題,「政府根本不知道哪裏有,知道也不去管」。

港劏房貴首爾46% 貴台6倍
本報綜合三地的劏房數據比較,本港劏房平均面積62.4平方呎,較首爾及台北分別細約3平方呎及44平方呎,然而每呎租金卻達67元,較首爾的劏房貴46%,更是台北的6倍。崔銀瑛及彭揚凱過去亦曾到香港,了解過本港的劏房情况,兩人都慨嘆本港劏房面積不但為三地中最細,租住環境亦最惡劣,籠屋及棺材房的情况更令人沮喪。崔銀瑛認為此居住環境使人喪失尊嚴,亦損害人權,「聯合國已確認住屋是基本人權,理應獲保障」。

港團體促改建校舍紓困
全港關注劏房平台召集人賴建國促政府將閒置校舍改建成過渡房屋,並實施租務管制,限制劏房租金升幅。賴說候任特首林鄭月娥參選時承諾檢討低收入在職家庭津貼,他促請林太兌現承諾放寬申請門檻,紓緩貧困戶負擔。

editorial
文章: 19796
註冊時間: 週五 7月 20, 2012 2:08 pm

Re: 特區政府禍港罪行其中之--撤銷租金管制 / 梁振英不重推租管的真實原因P11

文章editorial » 週四 5月 18, 2017 11:52 am

黃均瑜:民生民心 何不租管?

供不應求 樓價狂升
林鄭月娥將於7月就任,從中央到特區都希望新一屆政府能聚焦經濟民生。各項社會調查均顯示,長期以來樓價都是香港人最關心的問題。雖然現屆政府一再出招,希望能把樓價壓住,但事與願違,樓價如脫韁野馬,一升再升,以至有一房單位也超千萬元的瘋狂地步。
樓價狂升最根本的原因當然是供不應求。供應不足的一個原因當然是上屆政府的不作為。現屆政府雖然已經「盲搶地」,希望能增加供應,但莫說「搶」地不易,就算「搶」到了地,要把樓宇蓋好,推出市場也需5到7年的時間,遠水救不了近火!

需求方面,除了正常的自住需求外,更重要是因為低息環境及樓價只升不跌的心理預期,激發了需求。低息環境造就了供樓較租樓划算的現象,也造就了買樓收租較將錢放在銀行划算的現象。樓價只升不降的預期更促使將未來的需求要提前滿足以及買樓等着升值等現象。這些需求疊加起來,便造成了全民皆渴望買樓的現象。試問世上有哪一個政府能夠滿足得了?更何况香港是開放型經濟,如何才能滿足國內外資本的投資需求?

如「無形之手」無法調節 政府就要有所作為
在種種困境下,社會又出現了要求恢復租務管制(租管)的討論,支持和反對的都各有論據。其實香港自1921年開始就在不同的時期實施不同形式的租管,因為亞洲金融風暴,直至本世紀初才徹底取消。而世界各地現時還有租管的地方也是不少。租管限制了租金的升幅,既可以遏抑投資需求,又會紓緩買樓自住的迫切性;如果收租的回報太低,更可能促使業主變賣樓宇轉向其他更高回報的投資工具,從而即時增加樓宇的供應。當然,經濟學者都會反對租管,因為租管干擾甚至破壞自由市場,而且還可能令香港失去連續23年「最自由經濟體」的桂冠!

樓價當然是一個經濟問題,但住屋是民生之本,因此也是政治問題。如果「無形之手」無法調節供求,政府就要有所作為,參考各國及香港的租管經驗,適時推出措施。現時的問題可能已經不是要不要租管,而是如何及何時租管了!

作者是資深教育工作者
[黃均瑜]

editorial
文章: 19796
註冊時間: 週五 7月 20, 2012 2:08 pm

Re: 特區政府禍港罪行其中之--撤銷租金管制 / 梁振英不重推租管的真實原因P11

文章editorial » 週三 6月 21, 2017 7:00 am

工廈出租住宅倡列刑事罪 業主二房東經紀須負刑責 弱勢住客豁免

本港租金昂貴,縱使劏房居住環境惡劣,仍吸引不少基層市民租住,近年更蔓延至工廈單位。發展局昨天建議修訂法例,把出租工廈作住宅列為刑事罪,對容許他人把工廈作非法住宅用途的業主或承租人等作刑事制裁,若只在工廈單位居住的住客則可獲豁免。局方又建議賦權屋宇署人員,當相信工廈有住宅劏房時,可向法庭申請手令,授權直接進入單位蒐證。有議員批評修例治標不治本,擔心令本港劏房租金上升。

發展局:住工廈或礙消防救援
據統計處2015年公布的數據,本港有8.64萬個劏房(分間樓宇單位),共約19.55萬人居於劏房,當中未包括工廈劏房戶。政府於2011年表示,本港約有3000名工廈劏房居民,社區組織估計現時約有1萬名工廈劏房居民。發展局指出,在工廈居住涉及安全風險較高,住戶寢居於工廈單位,一旦發生火警,或需更多時間逃生;工廈單位改作住宅用途,其逃生途徑及樓宇耐火結構低於標準,有可能妨礙消防員在火警時的拯救行動。

自2012年起,屋宇署通過一系列的大規模行動,加強針對以工廈作非法居住用途的執法工作。截至2016年底,已大規模檢查118幢目標樓宇,並於26幢工廈發現117個被用作居住用途的單位;在發出的232張法定命令中,192張已獲遵從,亦對未有遵從法定命令的人提出30宗刑事檢控。

發展局昨日向立法會發展事務委員會提交的文件中提到,為提高阻嚇作用,需要在《建築物條例》下增訂新刑事罪行,對使用或明知而容許他人,把工廈單位作非法住宅用途的單位擁有人、租客、承租人(如二房東)、負責人等,以及任何協助及教唆擁有人(如地產經紀),容許他人使用工廈單位作非法住用用途的人,施加刑事制裁。鑑於純粹在工廈單位居住的多屬弱勢社群,發展局建議豁免這類人士。若他們沒有分租單位作住宅用途,除非為涉事單位業主,否則可獲豁免於新增的刑事罪行條文。

倡賦權屋署直接申手令入單位
為使屋宇署執行新增刑事罪行條文,發展局建議賦權屋宇署人員,在合理地相信工廈單位被用作非法住用時,可向法庭申請手令,授權直接進入及搜查有關處所,毋須如現行法例下需要重複到訪並被拒內進的情况下才能申請手令。當局計劃在今年底向立法會提交修訂條例草案。

議員批治標不治本 恐推高租金
立法會議員兼房屋事務委員會副主席尹兆堅表示,市民居住劏房或工廈是因公屋不足,而輪候公屋時間漫長,私人樓宇租金高企,迫不得已下入住劏房;擔心修例一旦通過,業主在短時間內把住客趕走,原本住工廈的市民回流到其他劏房市場,會引致供不應求,出現「劏房劏上劏、租金貴上貴」的情况,建議政府興建足夠公營房屋,解決本港房屋問題,否則修例是治標不治本。

評:
發展局昨天建議修訂法例,把出租工廈作住宅列為刑事罪,對容許他人把工廈作非法住宅用途的業主或承租人等作刑事制裁,若只在工廈單位居住的住客則可獲豁免。
發展局閉門造車,須知道政府是製造劏房元兇,列為刑事罪就必須也將政府列為主犯,政府是罪魁禍首。

editorial
文章: 19796
註冊時間: 週五 7月 20, 2012 2:08 pm

Re: 特區政府禍港罪行其中之--撤銷租金管制 / 梁振英不重推租管的真實原因P11

文章editorial » 週一 7月 10, 2017 7:14 am

程騰歡:房策「新風格」 糾正舊錯誤

新一任特首林鄭月娥是香港第一名女特首,她強調要為管治注入「新風格」。香港樓價不斷創新高,已經嚴重脫離一般家庭收入,亦證明政府多年的土地、房屋政策行之無效,實在有必要注入「新風格」,樓價才有望「正常化」。她提出「港人首置上車盤」,目的是讓一般家庭有機會擁有自置物業。更重要的是,「新風格」能否糾正政府多年來的政策失誤?

以往最大的政策錯誤是曾蔭權政府(2005年6月至2012年6月)沒有建立土地儲備。雖然梁振英政府(2012年7月至2017年6月)迅速地制定「長遠房屋策略」,定下房屋供應目標,銳意增加房屋供應,但奈何土地供應有限,而增加土地供應需時多年。土地供應不足,房屋供應自然不達標。

梁政府沒有周詳地制訂「長遠房屋策略」,定下不切實際的建屋目標,其間不斷向市場發放「不能達標」信息,即房屋供不應求。樓市本來已熾熱,這些信息簡直是火上加油。

樓價不斷上升,遠遠超過一般家庭收入升幅。隨着購買力減弱,新建單位的面積愈來愈小。原本一個大單位,現在「劏」成多個小單位,單位數目自然增加,卻完全是因為樓價愈來愈難負擔。負責任的政府應為此擔憂,但梁政府卻厚顏無恥,把小單位增加的問題當成是供應量增加,列為功績。梁政府以為可以自欺欺人,市場的眼睛卻是雪亮的。政府重量,市場卻重質,看穿了房屋供應沒有大幅增加,仍然是供不應求,樓價依然節節上升。
房策土策不可分 須制訂房屋需求政策

房策「新風格」應該糾正以上問題。第一,房策和土策再不可分開制訂。政府沒有土地儲備,應該很清楚土地供應有限、提高土地供應需時多年。沒有地哪有屋?市場明白「長遠房屋策略」不切實際,「長遠房屋策略」自然無效。

管治「新風格」應把房策和土策結合制訂,令政府正視增加土地和房屋供應的局限。正視局限後,政府應該明白,除了制訂房屋供應政策,還要制訂房屋需求政策。

第二,房屋政策的目標不應是一個簡單的房屋供應量。提高房屋供應是一個手段,目的是令到樓價更可負擔。上文提到,樓價上升令到「劏盤」情况出現。雖然「劏盤」增加單位數目,但這完全是表面的。「劏盤」出現證明梁政府的房策徹底失敗,因為樓價變得更難負擔。房策「新風格」的目標應該是令到樓價可負擔。要令樓價可負擔,制訂房屋需求政策是必然的,因為土地/房屋供應有限、提高土地/房屋供應需時多年。

房屋需求可分為本港和港外需求,又可分為住用和投資需求。如果房策「新風格」的目標是令到樓價可負擔,便要制訂去港外和投資化的房屋需求政策。界定港外需求比較直接,非香港永久居民(註1)置業一律可視作港外需求;界定投資需求比較複雜,已擁有物業者購入更多單位和公司購買住宅物業可視作投資需求。

投資物業的主要收入是租金收入。投資物業一般被視為出租物業,政府可向這些物業徵收應課差餉租值(註2),抵消其租金收入,使其投資價值消失;對於沒有出租的投資物業,應課差餉租值便是空置稅,使其投資價值同樣地消失。至於非香港永久居民買家,政府一律徵收應課差餉租值,使港外買家卻步。當港外買家卻步或物業投資價值消失,以上建議便能做到去港外和投資需求。

以上建議更可用來落實林鄭提出的「港人首置上車盤」。做法是在賣地時引入以下條款:在單位開售時,(1)非香港永久居民買家一律要繳交應課差餉租值;(2)至於香港永久居民買家,如他們擁有其他住宅物業,他們也要繳交應課差餉租值。換句話說,只有「港人首置客」不用繳付應課差餉租值。值得注意,如果「港人首置客」日後購入其他住宅物業,稅局便可運用條件二,向他們徵收應課差餉租值。

政府應盡早推「港人首置上車地」
以上安排令到「港人首置上車盤」失去港外和投資需求,「港人首置上車盤」將跟從「港人首置客」購買力定價,變得更可負擔。除了更可負擔外,「港人首置上車盤」還有以下優點:

一、鎖定「港人首置客」,提供機會讓他們置業,直接提高置業率;

二、當「港人首置客」購入其他住宅物業後,他們將喪失「港人首置客」身分,而應課差餉租值提供極大誘因,令他們放售原來購入「港人首置上車盤」,為二手市場提供流動性;

三、「港人首置上車盤」將跟從「港人首置客」購買力定價;居屋可以「港人首置上車盤」定價,提供折扣,讓更多人有置業機會。

基於上述種種優點,政府應盡早推出「港人首置上車地」。試驗、完善「港人首置上車盤」需時,希望政府把握時間、機會,讓「港人首置上車盤」發揚光大。

林鄭提出管治「新風格」和「港人首置上車盤」,是間接承認以往的土策、房策不濟,總算踏出了第一步。希望她在制訂土策、房策時,做到合二為一,把房策的目標定為令樓價回復至可負擔水平。除了增加房屋供應,去港外和投資需求同樣重要,「港人首置上車盤」可以是去港外和投資需求的試點,希望政府盡早推行。


Winnie Yu 評:

作者論點失方向,跟平庸政府官員一般見識,都在迷宮內轉不出來。

租金不管制,業主可隨時加租,租客無保障,市民就變得無法安居,是政府迫市民買樓,迫市民成房奴。更要命的是,市民想成為房奴的資格都無,悲慘乎?!
租金高昂,帶動物價高、交通費高、生活費用高,市民走投無路!
市民特別是青年一代,他們不吃、不穿、放棄理想也被迫要買樓。社會能穩定嗎?香港能發展嗎?

關鍵是有份參與取締租管的政府官員,及後來堅決不租管的政府官員,是否與地產商建立了利益共同體?
必須要求這些官員説出有理及能成立及令市民信服的理由。梁振英的荒謬理由就是在玩耍市民,他説實施租管會使租盤減少。

editorial
文章: 19796
註冊時間: 週五 7月 20, 2012 2:08 pm

Re: 特區政府禍港罪行其中之--撤銷租金管制 / 梁振英不重推租管的真實原因P11

文章editorial » 週三 7月 12, 2017 9:07 am

香港傳媒社評:官辦劏房可考慮 模式設計須審慎

政府提出伙拍社企經營「官辦劏房」,惹來不少迴響。運輸及房屋局長陳帆透露,當局正與慈善基金及地產投資公司磋商,將一些舊樓改為劏房,以成本價租給公屋輪候人士,租約為期兩至三年,目前已有「專業人士」提供不同款式劏房圖則參考。倘若「官辦劏房」計劃設計得宜,對紓緩板間房戶等基層市民生活困境大有幫助,值得積極考慮,不過政府必須有周詳謀劃,以免執行時衍生不必要的問題和麻煩。

協助公屋輪候人士
應有大膽創新思維
本港樓價高企,公屋輪候時間平均長達4.6年,不少基層市民遲遲未能上樓,只能住在劏房和板間房。板間房居住環境惡劣自不待言,很多劏房衛生情况也相當差,租金毫不便宜。根據政府統計數字,劏房每月租金的中位數為4200元,基層住戶逾四成開支都要用作交租。有民間團體批評,一些無良劏房中介剝削嚴重,出租價錢比租入價可以高近一倍,壓榨貧窮租戶牟取暴利。對基層市民來說,住屋與貧窮問題其實是一個硬幣的兩面,長治久安之道,當然是加快覓地建屋,縮短輪候上樓時間,然而這始終不是朝夕之間就能辦到,政府確有需要以大膽創新思維,解決基層市民燃眉之急。

今次陳帆提議與社企合作,租用唐樓單位,再分間成符合安全衛生標準的合法劏房,以相對低廉「成本價」出租給有需要的基層市民,敢於突破創新的態度值得肯定。本港奉行自由市場經濟,不少人囿於意識形態,總愛強調「小政府大市場」、不應「與民爭利」,云云,然而面對嚴重扭曲的樓市,政府不積極介入協助公屋輪候人士、不阻止無良房東剝削,才是莫大罪過。比起租務管制等主張,「官辦劏房」已不算太激進;對於很多在板間房和劏房過着「非人生活」的基層人士,相信也會樂於入住衛生環境較好的「官辦劏房」,沒必要太早擔心計劃會助長劏房風氣。

類似的「良心包租公」做法,外國早有先例。1980年代,比利時有民間團體就充當「包租公」,先向業主租下物業,再以低於市價的租金,租給基層人士,政府則扮演協助角色,提供維修津貼、免息貸款和扣稅等優惠。過去數年本港一些社企也積極向政府推介有關做法,甚至率先試行,例如2013年社企「要有光」推出「光房行動」,物色數十間「光房」,租予基層弱勢家庭,為期最長3年,其間社企會安排社工跟進住戶情况,協助他們規劃生活重新振作,成效不俗。陳帆指出,「官辦劏房」計劃與「光房行動」相似,運房局已跟發展局及勞福局商討,由3個局牽頭,希望今年內推行計劃,反映政府似乎頗有決心,然而單有決心不足以成大事,當局還須有周密構思,以免計劃執行時嚴重走樣,衍生諸般問題。

規模太小杯水車薪
規模龐大耗費不菲
政府對於「官辦劏房」計劃的受惠人數、單位數目及津助金額等細節仍未有具體定案。目前外界最關心的,就是「官辦劏房」所提供的單位數目:如果「官辦劏房」主要目標對象只是板間房住戶,又或由社福機構因應服務對象而安排居民入住,受惠人數難免太少,恐如杯水車薪,惹來雷聲大雨點小的質疑;可是如果將對象擴及一般公屋輪候人士,背後所牽涉的資源投入及經營管理問題勢必更為突出,單是改裝及翻新支出已所費不菲。

現時「要有光」和社協都有試當「良心包租公」,轉租單位予基層市民。社協的做法,是以逾萬元租入一個單位,然後一劏四,每個單位以2000元租出,收回成本,近30萬元裝修費則自行籌集,「要有光」則尋找有心業主,以市值兩至三成租金出租單位。這是兩種不同的模式,第一種是由社企直接充當「二房東」,需要承擔較大的營運角色和風險,設若有住戶無力交租,社企有可能蒙受損失;第二種模式,社企扮演的角色僅屬中介,毋須承擔巨大風險。如果「官辦劏房」計劃規模小,風險問題當然不大,不過一旦規模膨脹起來,則是另一回事。

未來「官辦劏房」採取何種模式運作,目前並不清晰。根據近日政府官員的說法,似乎傾向第一種,由政府資助社企租樓及劏房裝修,可是社企方面則傾向第二種模式,由政府向業主提供裝修津貼和稅務優惠等誘因,鼓勵有心業主以廉價放租,並向社企提供營運儲備資助。政府在設計「官辦劏房」經營模式時,必須公道合理,既不應讓社企承擔過大風險,亦不能事事「包底」,以免衍生道德風險,例如令個別租戶以為拖數不交租也沒問題,政府會以公帑代為埋單。

editorial
文章: 19796
註冊時間: 週五 7月 20, 2012 2:08 pm

Re: 特區政府禍港罪行其中之--撤銷租金管制 / 梁振英不重推租管的真實原因P11

文章editorial » 週四 7月 13, 2017 7:29 am

不敵「租魔」八度搬屋
基層尖子 盼讀醫慰過世爺爺


狀元搖籃」皇仁書院今年誕生一位狀元、3位榜眼。榜眼之一的朱尚哲出身基層,飽受土地問題困擾,睡房連書桌也放不下,一家輪候公屋多年未能「上樓」,遭加租逼遷成為常態。然而父母教他安貧自重,人窮不損志氣。飯桌上的苦讀終見成果,尚哲在文憑試勇奪六科5**,手握醫科入場券。

朱尚哲昨日從校長手上領取成績單時,不少同學站立鼓掌、送上祝賀。尚哲在中文科失手考到5*,只差一顆星就成為狀元,其餘英文、數學、通識、物理、生物及化學六科全取5**,尚哲雖然正在考慮覆核成績,但未有太介懷。

房間小得放不下書桌
尚哲受訪時坦然承認出身基層,父親是的士司機,母親兼職港鐵站務員,家庭每月總收入約1.5萬元。父親為應付其高中學業開支常常加班,有時連周末也要開工。

一家申請公屋多年,惜未能成功「上樓」,生活飽受「租魔」困擾,他年幼住過的一個新蒲崗舊樓單位,當年月租5,000元、現在叫價16,000元,「所以真係好明白,生活逼人」。

在同一區輾轉搬屋8次,一家人最新遷至區內唐樓一個5樓單位,面積大約300平方呎。尚哲慶幸擁有自己的房間,但房間小得放不下書桌,平常要在飯桌上溫習,但從不認為自己「輸在起跑線」。

尚哲解釋,家庭經濟條件的確是學習上的難關,例如沒有能力購置很多電子學習器材、花錢多補習,但這促使他更發憤圖強,例如利用校內獎學金「自己買(智能電話)畀自己」,作日常學習及通訊之用。談到讀書秘訣,尚哲信奉「勤有功」,並尋找有趣的方法溫習,也喜歡上網觀看Youtuber的輕鬆短片減壓。

父母從小教導安貧自重
尚哲的媽媽昨日陪伴兒子迎接放榜、分享喜悅。朱太表示,兩夫婦只有中五學歷,兒子升中後、在學業上未能支援太多,相比起富裕家庭,對於無法提供充裕資源偶有心酸,但一直教兒子安貧、自重,「(會同佢講)自己人生係自己嘅,唔好同人比較,唔好睇低其他人,人哋叻亦都唔好妒忌」,現樂見尚哲即將達成夢想。
今年文憑試「狀元」、「榜眼」多有志讀醫,尚哲也是其中一分子,堅持入讀醫科,源於一件錐心往事。尚哲憶述,兩年前媽媽生日的同一天、爺爺不敵癌魔過身。爺爺生前已經接受多項治療,可惜仍然返魂乏術,尚哲到醫院送別爺爺時不禁落淚。

尚哲當時親眼看見醫生、護士努力搶救病人,令原本對醫學有興趣的尚哲,更加堅決從醫,並希望以好成績作禮物,回報疼惜自己的爺爺。

「狀元搖籃」皇仁書院今年誕生一名「狀元」及三名「榜眼」。前者是蔡維澤,後者為朱尚哲、梁子熙和鄭欽鴻,全部皆有志入讀醫科。

editorial
文章: 19796
註冊時間: 週五 7月 20, 2012 2:08 pm

Re: 特區政府禍港罪行其中之--撤銷租金管制 / 梁振英不重推租管的真實原因P11

文章editorial » 週四 7月 13, 2017 8:07 am

由劏房倒退到難民營
11.jpg
11.jpg (111.08 KiB) 已瀏覽 5164 次

日前運輸及房屋局局長陳帆落區探訪基層戶,竟表示政府建屋需要時間,而公屋輪候長無法短期解決,因此建議政府資助非牟利機構租用舊樓,改建為「潔淨衞生安全劏房」;而陳帆昨日接受港台節目訪問時,竟進一步表示這些「新式劏房」,類似六十年代的「七十二家房客」板間房,即要與其他不認識也不相干的住戶,共用廚房與廁所,美其名為「同屋共住」、增加「人與人的接觸」與「關懷」,擴闊劏房戶的「生活空間」云云。

「七十二家房客」出現的背景,是五、六十年代由於中國赤貧、天災加上倒行逆施的政治運動如大躍進,遍地饑荒下大陸人想盡辦法偷渡來香港求生;因此即使活在難民營般的環境,也遠勝過留在大陸;房客只求有瓦遮頭,以度過最艱難的時期,這是由於在短時間內,大量移民及難民湧入,政府一時無法解決,才會出現這種特例。

然而自上世紀六十年代尾香港經濟起飛,後更成為亞洲四小龍,同時港督麥理浩全力興建公屋,再推動居屋政策之後,「七十二家房客」早已成為香港歷史。孰知,在2017年「慶祝特區成立二十年」之際上任的特區高官,竟立下「大志」,要令絕迹了幾十年的難民營生活,重現世人之前。這不禁令人質問,難道今日的香港環境如此惡劣嗎?中國不是錢花不完的暴發戶嗎?為何中國竟有這麼多窮人,要有如上世紀六十年代般走難來香港,住在有如難民營的生活環境之中,和陌生人為爭用廁所廚房打交?

市場上劏房之所以大行其道,而非一堆窮人家庭合租樓宇,原因就是大多數人都不願和人爭廁所、浴室,更不願和人爭廚房。多數人可以接受居住環境細,卻不願接受共用廁所、浴室及廚房。現實中人與人之間的糾紛,個人衞生的差異,以至「公有之毀滅」──人性不愛惜共用物件等問題,對這些為口奔馳者,根本是無法解決的死結;除了最窮,窮到連劏房都租不起,要去租床位,當然想要有獨立的私人生活空間,而不需要和他人共用。

美化劏房 局長離地反智
我們要反問,這些居住者將會是甚麼人?是香港有如此多的家庭要倒退到難民營般的生活,還是有一堆為求移民香港取得永久居民身份證的所謂生力軍呢?如果是前者,證明香港倒退到六十年代;如果是後者,則政府無法解決目前的房屋問題,就應該截龍暫停移民,待政府有能力解決,才容許新移民來港,而不是令情況惡化落去!這些連在政府辦公室內,不但有私人廁所甚至有私人浴室的局長,竟把難民營般的生活美化為「劏房拆牆」,擴闊居住人士的視野與生活空間,實在令人作嘔!局長何時拆除辦公室與公民廣場的圍牆,開放自己的廁所給市民,廢棄自己的私家車,日日迫港鐵返工,去擴闊自己的生活空間,以免如此離地?

更不用說這些由政府資助租舊樓的做法,只是在「乞兒兜搶飯食」,根本不能無中生有製造房屋去安置住戶,既不可能大規模取代現有的劏房,只會搶奪原本已經稀有的資源,令劏房價更高,進一步迫害所有搶不到,或不願共用廁所而不租住政府「官辦劏房」單位的住戶。政府補貼之後,業主當然可以進一步加租,令「劏房波」之流,更加賺得盤滿缽滿。

荒謬的特區政府高官,不是從根本去開源增加供應,又不是從管制上立法禁止劏房業主濫收水電費,竟要動用公帑去補貼租金,令舊樓業主以至劏房業主賺得更開心,變相「劏房合法化」,這種完全錯誤的政策思維,說明特區政府既無心解決市民所急,不但技窮而且極度反智。

林忌
時事評論員

editorial
文章: 19796
註冊時間: 週五 7月 20, 2012 2:08 pm

Re: 特區政府禍港罪行其中之--撤銷租金管制 / 梁振英不重推租管的真實原因P11

文章editorial » 週四 7月 13, 2017 8:28 am


樓價太高無地方住點算?
市議會通過調高可負擔房屋比例

美國三藩市周二(11日)通過新法案,大幅提高發展商興建新住宅樓宇時,必須預留給中低收入市民以低於市價入住的單位數目比例,最新的「包容性住屋」比例之高,屬美國城市數一數二。

大部份有實行「包容性住屋」規劃的美國城市,發展商預留給中低收入人士(包括非常低、低收入及中等收入)租住或購買的永久性可負擔單位數目比例一般為10%至20%。但修法後,三藩市比例最高達22%。

三藩市議會通過,今年起有25個以上出租單位的住宅,包容性住屋比例將從現時12%調高至18%。當中10%供「中等收入戶」中收入最低的族群,即收入上限在「地區收入中位數」(AMI)的40%至65%之間的居民。以三藩市目前單人收入中位數為80,700美元(約62萬港元)計算,單人年收入在32,300美元(約25萬港元)至52,450美元(約40萬港元)者符合資格申請。18%中的另外4%予AMI介乎65%至90%人士;最後4%予AMI達90%至130%人士。

而若是出售物業的項目,永久性可負擔單位數目比例則需達到20%,經評估後,出租與出售的預留比例更有望在1年半後分別提高至20%及22%。

這項調整最大的受惠者是一班俗稱「夾心階層」的中等收入市民,以往可以說是被排除在「包容性住屋」的制度之外,不少是清潔工人等勞動階層、藝術家和教師。

要養活4子女的清潔工人Abdo Hadwan表示:「我每次申請都被拒!」兩年前年薪6萬美元(約46萬港元)的他,在舊制下,每次有新的可負擔房屋推出,都因為家庭收入高出收入限額數百至數千美元而遭拒。他甚至常到局方「叩門」,希望擠入後補名單亦不果。最終,無法負擔市價單位的他,被逼搬到東灣,每天花3小時來回上班。「現在更艱難了,我要兼顧兩份工作(上兩更),凌晨1點才從公司離開。」在新制下,他終於合符資格,可申請市內可負擔住宅。而同樣遷離三藩市的藝術家Joen Madonna表示,很多活動都在市內舉行,花在交通的時間愈多,創作空間就愈少。屢遭可負擔宅拒於門外的他們均表示,議案實施後,會第一時間入紙申請三藩市的房屋。


回到「公開討論區」

誰在線上

正在瀏覽這個版面的使用者:沒有註冊會員 和 13 位訪客