吳大維主論香港市情:澳門賭業最新情況/醫管局通過急症室加價 由$100加至$220太荒謬P7

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Re: 吳大維主論香港市情:中共成也「磚頭」敗也將會是「磚頭」

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土地爭議火藥庫 藍圖易畫難落實

橫洲發展計劃的爭議還在燃燒,另一場政治風暴或已悄然逼近。當局計劃將元朗洪水橋發展為人口近廿二萬的新市鎮,建屋規模比橫洲更龐大,而且同樣涉及棕地和拆遷賠償問題。在社會高度政治化的今天,弱勢政府動輒得咎,有關計劃會否淪為橫洲翻版,不能不令人擔心。

城規會日前審議洪水橋新發展區經修訂的建議發展大綱圖,計劃將現時的棕地打造成大型新市鎮,提供六萬一千個住宅單位,並定位為新界西北就業中心,發展物流業和科技業等,預計能提供十五萬個就業機會。規劃署估計約有一百九十公頃棕地受影響,擬建多層大樓安置,並預留部分土地作露天儲物用途。至於受影響的非原居民村起碼有五條,涉及一千六百餘戶,當局聲稱會擬定補償及安置方案。

有土斯有財,有財斯有用。香港地少人稠,發展局局長陳茂波甚至形容本港人口密度之高堪比印度孟買,隨着未來人口進一步增加,市區可發展土地又趨於飽和,單靠「寸土必爭、見縫插針」遠遠無法滿足需求,發展洪水橋不啻是解決土地不足的長遠方案。問題是,當局今次又是採用新界東北發展計劃的模式,而新界東北發展阻力之大令人記憶猶新,而且不難想像將來涉及拆遷賠償時,勢必再次引發風風雨雨;至於橫洲爭議更是愈演愈烈,甚至已演變成新一輪政治風波,至今沒有平息迹象。前車之鑑近在眼前,怎麼可能令人對洪水橋發展計劃順利落實投下信心一票?有人形容新界土地爭議已成為民怨火藥庫,一點也不誇張。

事實上,洪水橋發展計劃早在回歸初期已經提出,當時港府欲採用環保城概念,但最終被立法會否決,一拖十多年,在保育和人權意識高漲的今天才重提發展,阻力只會比當年更大。尤其是棕地涉及的利益千絲萬縷,當局連面積細得多的橫洲棕地也動不得,何況是過百公頃的洪水橋棕地?再說,當局每次發展都只犧牲非原居民利益,早就引來怨聲載道,隨着橫洲爭議將有關問題無限放大,上綱上線至官商勾結的層面,當局的如意算盤是否仍然打得響,實在令人懷疑。

古人說,事未至而預圖,則處之常有餘;事既至而後計,則應之常不足。當局的發展藍圖無疑十分宏大,願景無疑十分美好,但空有藍圖和願景而無法落實,也是毫無意義。正如地區人士指出,當局一味報喜不報憂,嚴重低估發展難度,甚至連交通配套都十畫未有一撇,如何容納大量人口?況且香港物流業早就風光不再,當局現在才將洪水橋發展為物流中心,顯然已經遲了。

當然,世上沒有十全十美的發展方案,如果這裏不能動土,那裏不能發展,卻要求港府加快建屋,請問地從何來?屋從何來?無奈的是弱勢政府百事哀,在反對派全面興風作浪之下,如果港府無法扭轉施政困局,一切只能淪為空談。

評:為了香港繁榮穩定,發展房屋譲市民安居樂業壓倒一切私利。
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中國樓市最大的敵人已經到來!
2016-09-24 17:33


中國的CDS終於要面世了,這意味著什麼呢?意味著中國也可以做空債券了!也就意味著以後可以做空樓市了!因為房地產商發行了大量的債券!
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在07年金融危機前夕靠做空房地產大賺37億美元的約翰•保爾森

據媒體援引消息人士,中國銀行間市場交易商協會已正式審議通過了CRM(信用風險緩釋工具)業務規則修訂,意味著從程式上,CDS(信用違約互換)有望很快面世。銀行間市場交易商協會已通知參與機構做好準備,並將於近期發佈相關交易指引。
what the hell is CDS?
CDS也就是信用違約互換,是一種對沖信用風險的工具。經過2008年金融危機的發酵,這種金融工具一戰成名,被人們視為洪水猛獸,視為魔鬼。電影《大空頭》中銀行家就是通過做空次貸CDS大撈了一筆,現實中對沖基金經理約翰•保爾森也是通過做空CDS而名揚天下。但是更多的人卻在這場史無前例的金融危機中破產!

我們先來看看美國次貸危機是怎麼引爆的:在美聯儲連續降息極度寬鬆的貨幣政策下,在美國1996年房地產價格的持續上漲背景下,一些不符合貸款條件的房地產投資者被次貸經紀公司A包裝成合格貸款者,次貸公司B向這些人提供貸款,並把這些貸款賣給投行C(比如說雷曼),投行把這些零碎的、高風險的貸款打包並證券化,接著無良信用評級公司D把這些次級貸款評估為AAA級債券,最後再加上保險公司E的參與,一條長長的債務鏈就這樣形成了。

美國華爾街流行著對次級貸的一個形象比喻:次級貸是「次貸公司把一盆雞屎做成了一盤雞骨醬,而投行把雞骨醬做成了一盆烤牛排賣了出去」。機構只知道買了AAA級,根本不知道裡面的風險。為了逃避加杠杆的風險,這些精明的機構又找了新機構F,「你幫我做違約擔保怎麼樣,我每年付給你5000萬保費,連續10年」(把杠杆投資進行保險就是CDS),F也不是傻子啊,回去一看貸款違約率還不到1%,立即成交!隨後轉手再把這個保險(CDS)賣給下家,下家再賣給下家的下家……如此一來,CDS就像股票一樣在市場上被炒來炒去,A、B、C、D、E、F、G……都賺到了錢,直到有一天:

2006年美國房地產市場掉頭向下,為了治理通脹,時任美聯儲主席格林斯潘連續13次調高利率,令房地產市場雪上加霜,次級貸款人無力還貸。這迅速地傳導到了CDS產品,令買這種保險產品的機構,比如AIG、房地美、房利美等,迅速走到了破產邊緣。當年美國5大投行只有高盛、摩根斯坦利碩果僅存。
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樓市漲瘋了! 實業辛苦幹一年利潤不如一套房


2016-09-26 10:34:34

最近一年,一二線城市的樓市可謂“漲聲”不斷,樓市火爆引發的財富效應吸引了諸多資金蜂擁而入

“最近一線城市房價上漲應該說已經達到了瘋狂的地步,這實際上對創新創業是有損害的。”日前在新華社財經傳媒集團、中科招商共同主辦的第三屆全球創新創業教育論壇暨上市公司產業轉型升級高端論壇上,中國改革發展研究基金會副理事長、國務院發展研究中心原副主任劉世錦如此表示。

最近一年,一二線城市的樓市可謂“漲聲”不斷,樓市火爆引發的財富效應吸引了諸多資金蜂擁而入。國家統計局日前公佈的2016年8月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況顯示,廈門、合肥、南京的新建商品住房同比分別上漲44.3%、40.5%和38.8%,“北上廣深”同比漲幅則分別達25.8%、37.8%、21.2%和37.3%。海通證券9月21日發佈的一份研究報告稱,新增房貸占GDP比重在迅速提升,經濟存在泡沫化風險,日本即使在房產泡沫最嚴重的1989年,居民新增房貸占當年GDP的比重也未超過3.0%,而2015年中國新增購房商貸+公積金貸款占GDP比重為4.9%,今年上半年已達7.7%。

樓市的異常火爆正衝擊著企業家們的思維。一位新三板公司負責人在談及公司盈利時臉有愧色:“這兩年我辛辛苦苦帶著幾百人經營,公司每年也就賺一兩千萬元,而我太太前幾年投資的幾套房產,隨便賣一套就能賺一千多萬元。”他感慨創新創業不易。

然而,中國經濟已經進入新常態,傳統經濟增長乏力,此時需要產業轉型升級,需要創新創業來培育新的增長動力。劉世錦指出:“創新具有高度的不確定性,是不大可能被規劃、審批出來的,推動創新要以尊重創新規律為基礎。在推動創新創業上,也有很多事情需要由政府去做,政府與社會應致力於培育有利於創新創業的軟硬環境。”

在培育有利於創新的軟硬環境這一問題上,劉世錦認為,加大產權特別是智慧財產權保護,排除泡沫經濟干擾、抑制房地產與股市泡沫,穩定企業家的預期,維護企業間公平競爭,提供有效的資金支援等都十分重要,這些事情做好了,創新資源會聚集,創新成功的機會就相應增加。

其中,在重點加大產權特別是智慧財產權保護的同時,劉世錦著重提到,排除經濟泡沫干擾、抑制房地產及股市泡沫是培育有利於創新創業的軟硬環境中很重要的方面。

劉世錦認為,當下房地產的瘋狂上漲對創新創業主要有兩大方面的影響:首先,房地產價格大幅上漲使得整個社會的創新成本在上升,房價、地價是城市的基礎價格,這類價格上去了,創新相關的許多成本都上去了,尤其是作為創新主體的年輕人的生活成本上升,會形成很大壓力;其次,分流了本來有可能用於創新創業的投資資金。有些資金本來有意投入經營與研發、創新與創業的,最後大家一看房地產起來了,於是資金也就湧進了房地產領域。

上周,*ST寧通B賣兩套北京學區房扭虧保殼,買房12年賺16倍遠勝經營成效一事引發熱議。來自製造業的企業家們聚在一起討論,也顯得迷惘而不甘,在他們看來,房地產市場越瘋狂,實業就越難做。

“這樣的資金導向,長期下去會損害我們的創新能力。”劉世錦在論壇上表示,很多民間資本、民營企業熱衷於“炒”房子、煤炭、股票等,“實際上,我們應該培育更好的軟硬環境讓民營企業家能靜下心來,有信心靜下來(創新創業)。”

劉世錦還建議,加強對創業創新的教育與引導,理解創業創新的規律,按規律辦事;積極創造、有效利用創新環境和條件;尤其重要的是寬容失敗,使創新創業者跌倒以後能再爬起來。

時隔兩年

南京樓市重啟限購措施

在當地樓市進入“高燒模式”(詳見上證報9月20日報導《南京“火”樓》)之後,南京市政府於昨日出臺了主城區住房限購措施,並自今日(9月26日)起開始執行。此次重啟限購,距南京市2014年9月22日取消限購剛好兩年。

根據南京市政府最新出臺的《關於進一步調控我市房地產市場實施主城區限購措施的通知》(下稱“通知”),南京市將在前期“控房價、控地價”的基礎上,對主城區(不含高淳、溧水、六合)實施住房限購措施,包括:暫停向擁有一套及以上住房的非該市戶籍居民家庭出售住房,包括新建商品住房和二手住房;暫停向擁有兩套及以上住房的該市戶籍居民家庭出售新建商品住房。

通知明確,其中的“新建商品住房”以合同鑒證時間為准,“二手住房”以網簽時間為准。房地產開發企業和房地產經紀機構不得向不符合條件的購房人出售商品住房,對違反上述規定的,房地產交易和不動產登記部門不得辦理相關手續。

南京“網上房地產”資料顯示,截至9月25日,南京今年新房成交量達10.56萬套,提前三個多月超越了2015年全年的10.5萬套。二手房成交也同樣火爆,成交量高達11.66萬套。南京的新房和二手房的成交量均創下歷史同期最高紀錄。

此次限購政策出臺前,南京市剛在9月23日完成了史上第一次土地網上拍賣。一次性推出的20幅住宅用地,由於開發商瘋搶,全部觸頂最高限價,被要求“現房銷售”。這也意味著,未來兩年內,南京樓市新房供應量會減少。業內人士認為,此次限購有保證樓市“平穩過渡”之意。

據瞭解,南京對樓市進行限購並不是第一次。2011年2月19日,被稱為“史上最嚴厲的調控”的住房限購令落地南京,本地人限購兩套房、外地人限購一套房且須提供滿一年的社保和納稅證明,但該政策在執行三年零七個月後取消。

從2011年的限購執行情況來看,喜憂參半。當時,限購令一出,樓市迅即量價齊跌,但不久後,由於假結婚、假離婚、假社保證明等“繞道”手段盛行,限購效力減弱,樓市逐漸回暖,並連漲24個月。2014年中期,受限貸等因素影響,房價掉頭向下,曾出現“三連跌”,住宅庫存升至5萬套以上。此時,南京政府迅速出手,取消限購,樓市立即止跌回升直至現在的“高燒不退”。

今年8月11日,南京市宣佈提高二套房首付比例。其中,由於對投資客僅提高5%的首付比例,效果並不明顯,不但沒有給樓市降溫,投資者反而搶購得更加瘋狂,新房認購量繼續直線上升。此次,南京再度祭出限購,效果究竟如何還有待進一步觀察。


評:幹實業是傻瓜,全國人民炒房去!
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人民日報:房地產絕非國家核心競爭力
文章日期:2016年9月27日 10:10


近月內地房地產市場再度火熱,相繼有多個城市推出辣招遏炒風。官媒《人民日報》今日刊登評論文章稱,房地產可以是國民經濟的重要組成部分,但絕不是一個國家的核心競爭力。

題為「失去奮鬥,房產再多我們也將無家可歸」的《人民日報》評論文章指,如果公眾把更多精力放在房地產投機的短期收益上,就會擠佔為長期目標努力奮鬥的空間;而如果企業偏離實體經濟的主攻方向,則有可能丟失最為核心的競爭力,最終威脅中國經濟持續健康發展的動力。

文章又稱,房價漲跌有其自身規律,房地產市場的發展也有自身路徑。但無論怎樣,都不應該讓房價消解奮鬥的價值。否則,沒房的人為房子日夜奔波,成為物質上的房奴;炒房的人則夢想著躺著把錢掙了,成為精神上的房奴。

文章強調,不能因為房價高企而失去對奮鬥的信仰,相比於房子,更應該相信自己的雙手;相比於炒房,更應該激發努力奮鬥的士氣。否則,失去奮鬥,擁有再多的房產,我們也將無家可歸。
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北京昨晚發佈樓市調控新政

北京昨晚發佈樓市調控新政,購買首套普通自住房的首付款比例要不低於35%,為改善居住條件再次申請商業性個人住房貸款購買二套房的,無論有無貸款記錄,首付款比例不低於50%。二套房為非普通自住房的,首付款比例不低於70%。
二套房為非普通自住房首付至少七成
北京昨日發佈《關於促進本市房地產市場平穩健康發展的若干措施》,共8條措施,最大的關注點,就是對住房信貸政策差別化的完善。《措施》提出,購買首套普通自住房的首付款比例不低於35%,購買首套非普通自住房的首付款比例不低於40%(自住型商品住房、兩限房等政策性住房除外)。
對擁有1套住房的居民家庭,為改善居住條件再次申請商業性個人住房貸款購買普通自住房的,無論有無貸款記錄,首付款比例均不低於50%;購買非普通自住房的,首付款比例不低於70%。
在住宅用地供應方面,北京也提出了要求。《措施》提出,要進一步加大住宅用地供應力度,並結合年度土地供應計畫,加大中低價位、中小套型普通商品住房的供應比例,保證套型建築面積90平方米以下住房面積所占比重不低於70%。
同時,為有效穩定房地產市場,各區要進一步加大自住型商品住房用地供應,除東城區、西城區、石景山區外,其他區要於2016年內儘快安排一批自住型商品住房用地入市交易。
在嚴控地價的同時,還將對項目未來房價進行預測,試點採取限定銷售價格,並將其作為土地招拍掛條件的措施,以有效控制房地產價格快速上漲。同時鼓勵房地產開發企業自持部分住宅作為租賃房源,滿足城市居民租房需求。
天津實施區域性限購差別化信貸政策
昨日,天津市政府下發《關於進一步促進我市房地產市場平穩健康發展的實施意見》,將於10月1日起實施。
《實施意見》規定,天津市將實施區域性住房限購,強化差別化住房信貸政策。即在天津擁有1套及以上住房的非天津市戶籍居民家庭,暫停在市內六區和武清區範圍內再次購買住房,包括新建商品住房和二手住房。對在市內六區和武清區範圍內購買首套住房的非天津市戶籍居民家庭,申請商業貸款首付比例不低於40%。
北京樓市調控新政
1、90㎡以下住房面積占比不低於70%
70%
進一步加大住宅用地供應力度,結合年度土地供應計畫,加大中低價位、中小套型普通商品住房的供應比例,保證套型建築面積90平方米以下住房面積所占比重不低於70%。
2、13個區今年安排自住型商品房用地入市
各區要進一步加大自住型商品住房用地供應,除東城區、西城區、石景山區外,其他13個區要於2016年內儘快安排一批自住型商品住房用地入市交易。
3、試點採取限定銷售價格措施
在嚴控地價的同時,對項目未來房價進行預測,試點採取限定銷售價格並將其作為土地招拍掛條件的措施,有效控制房地產價格快速上漲。
4、首套普通自住房首付不低於35%
購買首套普通自住房的首付款比例不低於35%
對擁有1套住房的居民家庭,為改善居住條件再次申請商業性個人住房貸款購買普通自住房的,無論有無貸款記錄,首付款比例均不低於50%
購買首套非普通自住房的首付款比例不低於40%(自住型商品住房、兩限房等政策性住房除外)
二套房購買非普通自住房的,首付款比例不低於70%
5、在售商品房實際售價不得高於申報價
對報價明顯高於周邊在售項目價格和本項目前期成交價格且不接受指導的商品住房項目,屬於期房預售的暫不核發預售許可證書、屬於現房銷售的暫不辦理現房銷售備案。對取得預售許可或辦理現房銷售備案的房地產開發專案,要在規定時間內一次性公開全部銷售房源。商品住房專案在銷售中,要繼續嚴格執行明碼標價、一房一價規定,實際銷售價格不得高於申報價格。
開發企業應在交易場所醒目位置明確標示所有可售房源及其價格等資訊,不得把明碼標價變成口頭告知,不得採取拖延開盤時間或控制房源等手段捂盤惜售,故意製造房源緊張氣氛。
6、房產仲介不得哄抬房價
在全市全面實施存量房交易資金監管。房地產經紀機構及房地產經紀人員應依法從事房地產經紀活動,受客戶委託對外發佈真實的房源和價格資訊,不得違規獨佔房源資訊、哄抬房價。嚴禁從事首付貸及自我融資、自我擔保、設立資金池等場外配資金融業務。
7、多部門專項治理違法違規行為
由市住建委、市規土委會同市發改委、市工商局等部門聯合開展專項治理,加大市場監管執法力度,依法嚴肅查處、嚴厲打擊開發企業捂盤惜售、囤積房源、閒置土地、炒地,以及房地產經紀機構參與炒房、哄抬房價、發佈虛假房源及價格資訊等違法違規行為。
8、建立房地產市場監管工作聯席會議制度
建立北京市加強房地產市場監管工作聯席會議制度,由市住建委牽頭,市發改委、市規土委、市地稅局、市工商局、市金融局、市政府新聞辦、市網信辦、人民銀行營業管理部、北京銀監局等單位參加,負責指導、協調推進全市房地產市場監管工作,加強對房地產市場的跟蹤、分析和研判,及時完善相關監管措施。聯席會議辦公室設在市住建委。
焦點1
本次調控政策能否穩定房價?
業內人士稱信貸政策收緊將使房價有所降溫
截至目前,全國已有多個城市出臺各類樓市調控政策,業內人士分析,這其中,北京的力度最大,代表了新一輪全國升級調控的可能性,“房地產的高溫趨勢很可能從北京開始一輪降溫。”
本次的住房信貸政策中,北京將首套房的首付比例上漲至35%,非普通自住房比例上漲到40%,二套房比例提高到50%。專業人士稱,此舉不僅尚屬首次,也是全國第一個真正意義上的信貸政策收緊調控。
根據中原地產研究中心統計資料顯示,北京二手房購房者人群中,連環單比例在2016年高達45%左右,也就是其中賣掉一套房再買的改善型購房者占比接近50%。上述專業人士稱,在這種情況下,北京本次出臺的信貸政策,將對市場產生巨大影響,“預計北京房價將快速降溫,四季度漲幅將明顯放緩,在自住房大量供應後,部分區域的價格很可能出現調整。”
該人士還認為,北京本次以此力度出臺樓市調控政策,將會促使其他房價漲幅超過北京的城市,在後續的調控中也加大力度。
焦點2
首付提升是否增加剛需負擔?
首付提至35%仍低於當前首套房平均首付比例
此前,無論是否為普通住房,北京首套房的首付比例都是30%。本次的住房信貸政策將首付比例提升,尤其是購買普通住房的首付比例也提高到了35%,這是否會讓購買力相對較弱的剛需人群增加負擔?
業內人士表示,此次北京政策的調整,體現了國家要求的分類調控,以及優先滿足剛性、自住型性需求的原則。普通剛需家庭購買的大都是普通住房,其首付提高的較少,僅有5個百分點。而大戶型的非普通住房,則提高到了40%。而自住房、兩限房這些政策房的首付則還是30%,這就讓住房貸款的支持更加優先剛需家庭。
該人士表示,根據各大商業銀行的權威資料顯示,當前北京首套房的平均首付比例為36%,也就是說,雖然購買首套普通自住房的首付款比例提高到了35%,但其實還是少於當前購房者實際的平均首付比例,因此對於剛需家庭的購房貸款影響很小。
焦點3
二套房認定為何“認房又認貸”?
專家稱應讓貸款優先支持無房家庭購房
本次的新政中,對於二套房的認定也成為焦點。此前,按照國家的相關規定,對擁有一套住房並已結清相應購房貸款的家庭,為改善居住條件再次申請貸款購買商品房,執行首套房貸款政策,屬於“認貸不認房”。但北京本次的新政卻表明,只要家庭名下有房,再次購房時無論是否還有貸款,都將執行二套房的首付比例,屬於“認貸又認房”。
“此舉是更加明確差異化的信貸政策。”北京市房地產協會秘書長陳志分析,家庭已經擁有一套住房的,再次購房只有改善和投資兩種原因,相比之下,無房家庭在購買住房時更需要貸款支援,“所以應該有一個先後保障的次序,即貸款優先去支持無房家庭購買住房,然後才是改善型需求,而投資投機的需求則堅決要抑制
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午言:中國房地產市場的最後瘋狂

中國的房地產市場如同正在演繹的一本小說,驚心動魄地迎來了最後的高潮:一切的矛盾是如此的尖銳,根本沒法解決;一切的存在又是如此的合理,根本沒人敢來辯駁。大家群情激昂、場面波瀾壯闊,但估計最後的結局卻不外乎是在悄然間迎來了最終的反轉,喧囂、貪婪、瘋狂都隨風而逝,回歸於沉寂。

房地產價格將出現重大拐點
我們認為中國的房地產價格將馬上出現重大的拐點,調整的空間很大,跨度將會很長。很多人會問:中國的房地產價格上漲一直是非理性的,被質疑有很大的泡沫成分,但為什麼要在這個時間點上判斷拐點即將出現呢?

第一,國際經濟局勢正在發生新的變化,世界範圍內低利率的情况將開始出現轉變。從歐洲、日本、英國央行最近的舉措可以看出,低利率甚至負利率對經濟增長的刺激愈來愈無效讓各大央行開始警覺。「放水」的源頭美聯儲局也是一樣。9月這次的決議不加息,引來了眾多的批評聲音,質疑美聯儲局已經喪失公立和信譽。按照目前的市場估計,12月的加息已經勢在必行。總統大選的結果應該不會有太大影響。希拉里當選,市場對經濟增長可能會更有信心,可以加息;特朗普當選,美聯儲局也可一如計劃加息,一來避免特朗普說三道四,二來真出現災難性的結果也可以找特朗普當替罪羊。全球流動性氾濫的情况開始逆轉。雖然利率上漲的絕對值不大,但其帶來的去槓桿過程卻會影響深遠。全球範圍內各類資產的價格都會出現一定的下調。

瘋狂購房正消滅最後購買力
第二,資產價格的反轉往往發生在最後的購買力被消耗之後。這些年來加拿大、澳洲、英國,甚至日本、美國的房地產都有大量來自中國的購買者。這些海外房產已經消耗了中國富裕階層的購買力。而當下中國一線、二線城市的瘋狂購房正在消滅市場上最後的購買力。銷售的房屋面積愈來愈小,正是因為現在的購房者大都是購買力較低的人群。這些購房者當中,月收入遠遠低於月還貸金額的情况開始變得普遍。房地產貸款也出現了所謂的「氣球貸」,即每月只還很少的利息,多年後再一次還清絕大部分的貸款。房屋銷售中,高利貸做首付、刷幾十張信用卡做首付也很常見。通宵排隊去辦離婚買房、朋友之間一起集資買房,杭州甚至有購房群眾像殭屍一樣撞破售樓處房門,不問價格搶購房子。瘋狂的背後是貪婪的人心,種種迹象表明了這是最後的購買力。俗話說,「上帝欲使人滅亡,必先使其瘋狂」,人人都只想着發財致富、毫無理智的搶購房產的時候,財富其實已經遠離而去。

定時炸彈變大 政府不會坐視不理
第三,中國政府必然會出重手調控房地產市場。中國的實體經濟放緩已是不爭的事實,當前房地產價格的迅猛上漲不僅沒有如預期的對經濟增長起到支撐作用,對實體經濟的擠出效應反而變得愈來愈明顯,也完全打亂了原來政府淘汰、整合鋼鐵、水泥、煤炭等落後產能的計劃。中國的自住房屋擁有率、房屋負擔比率、人口的老齡化等等不利因素已經決定了房地產價格必然會出現重大拐點。但問題是到房價下跌時會帶來多大的衝擊。泡沫一直存在,這是一個定時炸彈,但現在這個炸彈正變得愈來愈大,開始將億萬老百姓的財富深度捲入。中國政府不會坐視不理,為避免出現更大的系統性風險,會有新的房產調控政策出來,人為引爆這顆炸彈。以前的限購政策其實都是推波助瀾,更像是搞「飢餓行銷」。政府真要扭轉房地產的不正常情况,其實還有很多辦法,估計很快就會看到。

沒房子負擔 一切或變得更好
趨勢反轉之後,將會是漫長的均值回歸過程。中國的人口紅利正在消失,製造業的競爭優勢也早已不再,社會消費的能力也將會被這次房地產瘋狂大大地蠶食。樓價的下跌和調整很有可能歷時數年。但中國長期經濟發展的潛力和未來的機會,永遠都在。沒有了房子這個惱人的負擔,一切或許只會變得更好。

作者是對冲基金投資總監
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心好累!中國房奴收入的40%用來還房貸!
2016-09-28 07:00:00 
作者:劉慧麗

近日有數據統計顯示,今年1至7月份個人按揭貸款13305億元,增幅高達54.6%。目前中國按揭貸款還款負擔率為39%,如果按目前增速計算2016年還款負擔率將接近40%。

  近日有數據統計顯示,今年1至7月份個人按揭貸款13305億元,增幅高達54.6%。目前中國按揭貸款還款負擔率為39%,如果按目前增速計算2016年還款負擔率將接近40%。而去年的時候才28%。這也看出了我們工資上漲的水準和房價的上漲是不能比的。40%的收入用於還房貸,這讓房奴們苦不堪言,舒適的小日子就別想啦,還是想想怎麼勒緊腰帶把錢還了吧!


  我的一個親戚在北京上班,辛辛苦苦忙活了4、5年,本想著能多攢點是一點,到時少貸點款。可是事實總是殘酷的,房價的上漲的速度完全超出了他的想像。前不久,他也加入了購房大軍,回南昌買了套均價在12000/平,面積90多平的兩居室,總價100多萬,每月還款4000多。目前他的工資也就10000出頭,扣去每月還貸金額,所剩不多。加上有個小孩花費多,再交交生活費之類的,工資幾乎都墊出去了。他也知道買完房,下半輩子的房奴生活就要開始了。“那有什麼辦法呢?你看這幾年房價漲得都成什麼樣了,反正房子是一定要買的,再不買就買不起了,不過以後壓力就大了”。他無奈地搖搖頭。

  買房真是個人人逃不開的魔咒,而貸款買房是現今幾乎所有人的選擇。 如今的高房價,讓房奴近40%的收入用於還房貸,雖然苦不堪言、吃不消,因為買房子而負債累累,但是又不得不買房。
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如何摧毀高房價? 真正有用的是這幾招

2016年10月04日 09:16

這個國慶黃金周,儼然變成了一個“樓市調控周”。

從9月30日傍晚開始,先後有北京、天津、鄭州、成都、鄭州、無錫、濟南、合肥、武漢等多個城市出臺新的調控措施。而且各城市出臺的舉措,有逐步加碼的跡象。

那麼,到底有哪些措施對抑制房價有實質性的作用?黃金周之後,樓市又將如何演變呢?

一、調控手段殺傷力排行榜

1、人民幣自由兌換
殺傷力:★★★★★★★
如果人民幣實現完全意義的可自由兌換,也就是放開資本專案下所有的限制,那麼中國樓市、股市將迅速崩潰。這個事情你用腳趾頭就能想明白:北上深中心區一套150平米的高層住宅,可以到美國房價最貴的城市買比較好的“house”了,也就是我們說的獨棟別墅。如果去中部州的中小城市,甚至可以買10套豪華“house”,或者買下一大片中低收入階層居住的“house”街區。
股市更不用說,看看“A+H”股的股價對比就知道了。所以,人民幣在目前這個階段,是絕對不可能自由兌換的。黃金周之後,外匯管理只會有所加強,絕對不會放鬆。

2、利率上升
殺傷力:★★★★★
大城市房價的金融屬性越來越明顯,所以對利率也越來越敏感。目前的商業按揭利率處於歷史最低點,公積金貸款利率也基本上如此,這是當前房地產“政策牛市”的基本成因。不過從全球範圍內看,主要國家都處於低利率時代,即便是加息中的美國,利率仍然很低。
由於中國實體經濟不景氣,所以低利率環境短期內很難改變。如果利率出現趨勢性上升,則房價必有一跌。

3、M2失速
殺傷力:★★★★★
M2是廣義貨幣的簡稱,它的同比增速可以理解為央行的發鈔速度。改革開放早期,M2增速一度接近GDP增速的300%,後來逐步回落到200%。從歷史數據看,當M2增速回落到GDP增速的150%左右,往往就會出現錢荒,導致利率飆升。中國的“印鈔速度(M2增速)”為什麼必須超過“財富增長速度(GDP增速)”?我在專欄裏多次說過,這是因為投資主體是地方政府和國企,低效的問題很難避免。
當前GDP增速在6.5%到6.7%左右,如果M2增速長期低於12%,甚至低於11%,利率就會上升,房價就會受到壓制。如果M2增速飆升到14%甚至15%以上,則房價就會顯著上漲。

4、提高按揭成數
殺傷力:★★★★
商業貸款、公積金貸款的按揭成數(尤其是前者),其實就是購房者的杠杆率。首付成數越低(貸款成數則越高),杠杆率就越高,越有助於刺激房價;反之,首付成數越高(貸款成數則越低),杠杆率就越低,越有助於壓制房價。
如果取消房地產按揭,大家只能全款買房,那麼這一招的殺傷力將超過提高利率。在黃金周這一輪新政裏,多個城市都出臺了提高首付成數的舉措,不過力度有限。

5、加稅
殺傷力:★★★★
加稅對樓市的打擊,也是可大可小。比如香港的“雙辣招”,就真的管住了房價;溫哥華的重稅,也制服了桀驁不馴的房價。我之所以給四星,是因為中國內地城市在使用加稅手段的時候,一般都比較溫柔。只有深圳,通過一年內兩次提高評估價的方式,把二手房交易契稅提高了1倍還多。
此外,政府還可以通過開徵房地產稅、空置稅、嚴格徵收房屋轉讓所得稅等方式控制房價。整體而言,目前內地絕大多數城市的樓市處於減稅期,而不是加稅期。

6、加大土地供應量
殺傷力:★★★★
怎樣才能讓“麵包”降價?當然是增加“麵粉”的供應量,同時打破麵包店的壟斷。目前在房地產領域,沒有哪個開發商可以壟斷任何一個城市的房屋供應。所以,最好的穩定樓市的辦法,就是增加住宅土地供應量。
但遺憾的是,熱點城市普遍採取了饑餓療法,住宅用地供應偏少,有的甚至是很少。在這種情況下,房價焉能不漲?

7、限購
殺傷力:★★★
限購的力度可大可小,一般來說影響力不如前面幾個措施。目前看,北京、上海限購力度最大,深圳、廣州次之。二線熱點城市正在恢復限購,但力度普遍不強。絕大多數城市,還允許外地人不繳納社保的情況下,購買一套房子。

限購政策嚴不嚴,關鍵還要看當地戶口容不容易獲得。比如獲得北京戶口就比獲得深圳戶口難數倍以上,那麼北京的限購力度肯定會顯著超過深圳。
小結:可見,政府要調控樓市,手裏的牌是足夠的。但在這個地球上,沒有哪個城市的政府願意看到房價趨勢性下跌,包括溫哥華、倫敦的地方當局,也只是希望房價漲慢一點,別讓選民們拋棄他們而已。房地產稅,在絕大多數國家都是地方政府最重要的長期飯票。

二、節後樓市走向
目前二線城市的調控政策,以合肥最為嚴格,其他城市力度都不算大,有的甚至還比較寬鬆。
如果未來幾天沒有全國性的政策出臺,僅僅是二線城市繼續“擠牙膏”,那麼四季度樓市仍然會火爆一段時間。
由於對實體經濟投鼠忌器,所以降低M2增速、提高利率這些措施都不可能出臺。未來的樓市調控仍然只能是圍繞限購、限貸、加稅等進行,部分城市會增加土地供應。

這一輪二線城市的集中調控,主要是兩大目的:第一,給輿論一個交代;第二,把熱錢趕往三四線城市,讓它們“去庫存”。但絕大多數三四線城市由於缺乏人口增量,或者庫存太大,幾乎沒有投資價值。熱錢也不傻,他們不會去當接盤俠。弄不好,他們會重返一線城市搞一次偷襲。但整體而言,很難形成新的熱點和賺錢效應了。
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Re: 吳大維主論香港市情:中共成也「磚頭」敗也將會是「磚頭」

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中國瘋狂樓市已病入膏肓 .

政府近日才出招整治瘋狂樓市,亡羊補牢,可稱晚悟。大凡一個國家或城市,經濟不景,都會出現炒樓現象。日本、美國、英國、香港等等,事實說明炒樓鑊氣火光紅紅之際,均是經済衰退之兆。拿香港做例子,除了炒樓炒股票,沒有生意好做,所謂:生意淡薄,不如賭博。政府短視,或可以說管治失誤,造成香港今日沉淪,需要大陸出手、出政策打救。香港一個城市經済低迷,甚至整個城市因此混亂及衰亡,雖然可惜,但這是有因必有果。但一個國家也走這條路,這是國家領導人的不可饒恕的錯誤。

中國瘋狂樓市已病入膏肓,華陀再世也難救。一個13億人口的管治失誤跟一個700萬人口的管治失誤不能相提並論,亡港可以,亡國卻萬萬不可。內地辣招遏樓市炒風,3日內9市推限購令 ,且將持續出招。樓市炒風已經到了瘋狂地步,其博殺程度,正值殺氣騰騰,日月無光之際是很難控制炒風。這次,內地政府必須要付出沉重的失誤代價,搞不好,中國經濟將下滑,社會恐會混亂。

中央領導人應將這股炒風拼博精神和力量引導去拼經濟、拼發展、拼科技,才可成就習近平的中國夢,而不是靠炒樓睡在床上發不勞而獲的白日夢。

吳大維
4-10-2016
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【收球場建屋】指傑志中心起碼可用10年 梁孔德憂損足球發展 不應只顧「起樓」 (09:46)
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政府計劃收回沙田石門的傑志足球訓練中心,改建公共房屋,引起爭議。足總主席梁孔德在商台節目表示,不明白為何剛落成僅一年的訓練中心要被收回,亦不知道原來訓練中心是每年續租,還以為中心建成後,可最起碼用10年。

梁孔德表示,不知道訓練中心是每年續約,因傑志花了很多精神時間去建,如水電、渠務工程經過多年才完成,以為建好之後最少可用10年。
對於政府打算收回訓練中心建公屋,梁孔德認為,傑志是第一個足球訓練中心,足球設施已較其他地方落後,因為足總沒有場地,港隊很多訓練都是在訓練中心進行,若中心被收回起樓的話,會影響足球發展。

他表示,傑志中心除了讓港隊練習外,亦開放三成時間予公眾使用,有家長帶子女參加足球活動時表示很開心,因為他們的小朋友不用只窩在家打機,參加活動可以活動身體又可以培養團隊精神,他認為政府要平衝社會需要,不應只顧「起樓」,也要保留社會設施予公眾使用。

評:足總主席梁孔德在商台節目表示,不明白為何剛落成僅一年的訓練中心要被收回。梁孔德家住豪宅跟住劏房的住客對調居住,梁孔德就會完全明白及深刻體會。少一點自私心,多一點同情心。
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