2010.10.27﹕曾蔭權政府須以切實措施 化解樓市特大泡沫危機
兩個星期前，行政長官曾蔭權發表《施政報告》，用了相當多篇幅談樓市，但之後樓市更趨熱熾，特別是剛過去的周六和周日，銀碼較細的二手新界細價樓，交投急升，顯示置業者爭相入市；另外，金管局所披露兩年來樓市升勢之迅猛，在美國聯儲局再推出量化寬鬆措施、大印銀紙以挽救美國經濟之際，資金必然氾濫，銀行界人士斷言，未來半年本港樓市在供應少、游資多、利率低的情下，必然炒風甚勁，本港樓市泡沫惡化趨勢，使人憂慮。
曾蔭權今年的施政報告，房屋政策雖然是重點，但是對策措施多屬虛招，公布之後，當下未能冷卻樓市，長期則未能建立一個較健康平穩的樓市。最主要是曾蔭權政府的房屋政策，未有從供應面解決問題。例如，他提出日後每年供應可建2萬個私樓單位的土地，但又特別強調這個並非興建單位的硬指標；至於土地供應，仍然奉行發展商為主導的勾地機制，政府主動賣地只是輔助性質，單位供應量仍由發展商主導。
至於協助夾心階層置業的所謂「置安心」計劃，反應一般，政府又提出可做多過七成按揭，以圖吸引更多支持。「置安心」計劃尚未落實，不能武斷地說不可行，但是居屋政策過去30多年，證明行之有效，市民、輿論和政黨有高度共識，認為政府應該復建居屋，協助夾心階層置業安居，政府在此事上並未以民為本，而是以官意、甚至可能只是曾蔭權的個人意志任事，而對堅拒復建居屋，迄今並未提出有說服力的理據。
關於樓市泡沫，曾蔭權去周六表示「對樓市泡沫不會袖手旁觀」，他說「每日都睇住樓市」。去年這個時候，他也曾說過「日日睇住樓市」，大有「市民大可放心，我不會讓樓市出現泡沫」之意，但是一年下來，樓價升了約25%，這就是曾蔭權「日日睇住樓市」的結果。正如由2008年至去年底，樓價持續升，但是發展商卻不勾地，曾蔭權政府對此仍然說勾地政策仍然行之有效。從樓市兩年來發展證明，曾蔭權和他的政府，在房屋問題的認知和判斷上，並不正確。
現在樓市泡沫已經形成，並在自身的動力下脹大，這次泡沫，是兩年前金融海嘯之後，各國以寬鬆貨幣政策挽救經濟的結果，熱錢使得包括香港在內的新興市場出現資產泡沫，在這個基礎之上，美國聯儲局將要推出第二次量化寬鬆措施，大印銀紙刺激疲弱的經濟，新興市場的資產泡沫，勢必更加火上加油，本港樓市泡沫可能會出現百年一遇的險境。
現在曾蔭權政府要處理的，已經不單是紓緩樓市，而是要盤算採取什麼政策措施，應對行將到來的樓市特大泡沫，要爭取盡量使樓市不致硬陸，以免衝擊經濟和使市民受到傷害。
曾蔭權政府對樓市不能抱持僥倖之心，以為只要泡沫在餘下任期內不爆破，就與己無關。我們要指出的是，即使樓市泡沫在下任政府才爆破，曾蔭權和現在涉及房屋政策的官員，也不能推卸其歷史責任。
兩個星期前，行政長官曾蔭權發表《施政報告》，用了相當多篇幅談樓市，但之後樓市更趨熱熾，特別是剛過去的周六和周日，銀碼較細的二手新界細價樓，交投急升，顯示置業者爭相入市；另外，金管局所披露兩年來樓市升勢之迅猛，在美國聯儲局再推出量化寬鬆措施、大印銀紙以挽救美國經濟之際，資金必然氾濫，銀行界人士斷言，未來半年本港樓市在供應少、游資多、利率低的情下，必然炒風甚勁，本港樓市泡沫惡化趨勢，使人憂慮。
曾蔭權今年的施政報告，房屋政策雖然是重點，但是對策措施多屬虛招，公布之後，當下未能冷卻樓市，長期則未能建立一個較健康平穩的樓市。最主要是曾蔭權政府的房屋政策，未有從供應面解決問題。例如，他提出日後每年供應可建2萬個私樓單位的土地，但又特別強調這個並非興建單位的硬指標；至於土地供應，仍然奉行發展商為主導的勾地機制，政府主動賣地只是輔助性質，單位供應量仍由發展商主導。
至於協助夾心階層置業的所謂「置安心」計劃，反應一般，政府又提出可做多過七成按揭，以圖吸引更多支持。「置安心」計劃尚未落實，不能武斷地說不可行，但是居屋政策過去30多年，證明行之有效，市民、輿論和政黨有高度共識，認為政府應該復建居屋，協助夾心階層置業安居，政府在此事上並未以民為本，而是以官意、甚至可能只是曾蔭權的個人意志任事，而對堅拒復建居屋，迄今並未提出有說服力的理據。
關於樓市泡沫，曾蔭權去周六表示「對樓市泡沫不會袖手旁觀」，他說「每日都睇住樓市」。去年這個時候，他也曾說過「日日睇住樓市」，大有「市民大可放心，我不會讓樓市出現泡沫」之意，但是一年下來，樓價升了約25%，這就是曾蔭權「日日睇住樓市」的結果。正如由2008年至去年底，樓價持續升，但是發展商卻不勾地，曾蔭權政府對此仍然說勾地政策仍然行之有效。從樓市兩年來發展證明，曾蔭權和他的政府，在房屋問題的認知和判斷上，並不正確。
現在樓市泡沫已經形成，並在自身的動力下脹大，這次泡沫，是兩年前金融海嘯之後，各國以寬鬆貨幣政策挽救經濟的結果，熱錢使得包括香港在內的新興市場出現資產泡沫，在這個基礎之上，美國聯儲局將要推出第二次量化寬鬆措施，大印銀紙刺激疲弱的經濟，新興市場的資產泡沫，勢必更加火上加油，本港樓市泡沫可能會出現百年一遇的險境。
現在曾蔭權政府要處理的，已經不單是紓緩樓市，而是要盤算採取什麼政策措施，應對行將到來的樓市特大泡沫，要爭取盡量使樓市不致硬陸，以免衝擊經濟和使市民受到傷害。
曾蔭權政府對樓市不能抱持僥倖之心，以為只要泡沫在餘下任期內不爆破，就與己無關。我們要指出的是，即使樓市泡沫在下任政府才爆破，曾蔭權和現在涉及房屋政策的官員，也不能推卸其歷史責任。
曾蔭權政府須以切實措施 化解樓市特大泡沫危機
房策失誤整治虛與委蛇 曾蔭權政府豬八戒照鏡
房策失誤整治虛與委蛇 曾蔭權政府豬八戒照鏡
立法會向行政長官曾蔭權《施政報告》的致謝動議，連續第4年被否決。今年施政報告房屋事務是重點，各黨派和議員在發言中對房屋政策批評最多，連被認為與政府同聲同氣的地產建造界別的石禮謙議員，亦就房屋事務炮轟政府；另外，證諸施政報告之後樓市價量齊升，顯示政策措施未能使樓市冷卻，而協助夾心階層置業的所謂「置安心」計劃，經過較充分討論之後，計劃的效用開始備受質疑，支持率亦大減；還有是曾蔭權提出政府與商界合組的關愛基金，商界不滿之情，透過代言人溢於言表。由此可見，政府於房屋政策，已經陷於豬八戒照鏡，兩面不是人的窟境。
本港樓市如脫韁野馬，曾蔭權政府政策失誤要負上主要責任。這幾年來，任由供應短缺，而且無視本港樓市新因素，例如內地人士熱中來港買樓，使整體供求更形緊絀。最近認知問題雖有改善，但仍欠治理決心。
每年2萬個單位的土地供應
如何實現政府含糊其辭
曾蔭權在施政報告中，表面上承諾增加土地供應，力求向市場釋放日後會有足夠供應的信息，但是深究之下，所謂增加供應，可能只是虛擬議題。例如未來10年每年推出2萬個單位的土地供應，發展局長林鄭月娥一再聲明並非硬指標。更重要的是，土地供應仍以發展商主導的勾地表制度為主，政府主動賣地為輔。這樣的話，政府如何確保每年2萬個單位的土地供應，真的能轉化為建屋的土地？
議員已在問﹕若財政年度結束之前，未能完成2萬個單位的土地供應，餘下部分，政府會否一下子推出市場？假設餘下部分是3000個單位的土地，若不推出拍賣，會否作為餘額，撥入下一年度，使下年度的土地供應為2.3萬個單位？抑或餘額就一筆勾銷了？
諸如此類的問題，涉及如何確保每年有2萬個單位供應，但至今未見政府有具體承諾。若政府繼續含糊其辭，所謂2萬個單位的土地供應可能只是一種文字遊戲，市民恐怕難有信心承諾會成真。政府在「土地供應」和「單位供應」，有玩弄文字遊戲之嫌，這或許正正反映政府應對樓市的虛與委蛇心態。
至於發展商，頭面人物雖然未有片言隻語，但是透過代言人的批評，還是可以嗅到發展商的不滿。例如代表地產建造界別的立法會議員石禮謙昨日批評政府，有意無意把發展商推成公眾不滿樓價高的憤恨對象，造成仇商情緒。他說，地產商只是按政府政策買地及建樓，政府需要為高地價、供應失衡負起首要責任。石禮謙的批評，與近日同樣被認為反映地產發展商意見的田北俊同一基調，相信與關愛基金的客觀效果有關。
曾蔭權提出與商界合組關愛基金，無論出發點如何，在社會存在一定仇商情緒下，關愛基金強化了官商勾結印象，而商界在基金的定位，已被解讀為「贖罪」，商界的形象未蒙其利，反而先受其害。關愛基金除了理念有問題，設計也很粗糙，例如籌款對象只針對小部分大型華資地產商，而非整體商界，這樣就把本已備受質疑的華資地產商，一下子推到市民的對立面。由政務官主導的港英政府和特區政府，一貫推出的政策措施以周密嚴謹見稱，但是曾蔭權政府則屢屢出現「蝦碌」狀，例如外傭稅、生果金風波等，而今次關愛基金的粗製濫造，如出一轍。
另外，施政報告提出規管發水樓後，昨日有報道指地產建設商會不排除提出司法覆核，以維護其權益。無論這是子虛烏有的事，還是有人躲在「消息人士稱號」的背後向政府示警，事件反映政府的房屋政策，雖然總體仍然小心翼翼，例如現階段只是研究應否立法規管一手樓宇銷售，不過，發展商對一些較具體實質政策措施，例如規管發水樓已起反彈，說明發展商與曾蔭權政府的關係，已出現了變數。
參與「置安心」市民更忐忑
曾蔭權堅拒居屋無法理解
至於曾蔭權堅拒復建居屋，推出「置安心」計劃，以為可以減低夾心階層的怨懟，不過，曾蔭權的如意算盤迄今仍然未能打響。據港大民意計劃的調查顯示，市民對「置安心」的支持率，本月中有51%，近日的跟進調查發現，支持率下跌至43%，反對的則顯著上升，由29%升至39%。
「置安心」計劃有「霎眼嬌」效應，因為租金可以轉為首期，但是經過深入探討，發現夾心階層交租後，是否還有餘力儲首期，是一大疑問；另外，樓價若繼續升，儲蓄加租金轉首期，可能仍然買不到樓。若樓市下調之際入市，更可能要面對買貴樓的風險。類似情，令有意參與計劃的市民，面對更大忐忑。反觀居屋計劃，一直行之有效，市民可因應能力買價廉居屋。過去30多年，超過30多萬戶就這樣置業安居，如此一項經過實踐證明的好政策，曾蔭權堅持抗拒，究竟是什麼原因，實在無法理解。
近期，坊間輿論批評「置安心」的聲音日多，要求復建居屋的聲言從未中斷，立法會各黨派，在致謝動議發言時，仍然要求政府復建居屋，可見「置安心」的虛擬議題性質也被看穿了。施政報告之後，隨樓市價量齊升，夾心階層對曾蔭權政府的怨懟，不僅未見紓緩，反而更加沉重，原因大概基於此。
綜合上述情，政府的房屋政策可概括為，由起初的失誤，發展至如今整治之「唔湯唔水」。其效果是，樓價照升，市民怨懟日深，發展商也不滿。「豬八戒照鏡，兩面不是人」，應該是曾蔭權政府在房屋事務的現實寫照。
立法會向行政長官曾蔭權《施政報告》的致謝動議，連續第4年被否決。今年施政報告房屋事務是重點，各黨派和議員在發言中對房屋政策批評最多，連被認為與政府同聲同氣的地產建造界別的石禮謙議員，亦就房屋事務炮轟政府；另外，證諸施政報告之後樓市價量齊升，顯示政策措施未能使樓市冷卻，而協助夾心階層置業的所謂「置安心」計劃，經過較充分討論之後，計劃的效用開始備受質疑，支持率亦大減；還有是曾蔭權提出政府與商界合組的關愛基金，商界不滿之情，透過代言人溢於言表。由此可見，政府於房屋政策，已經陷於豬八戒照鏡，兩面不是人的窟境。
本港樓市如脫韁野馬，曾蔭權政府政策失誤要負上主要責任。這幾年來，任由供應短缺，而且無視本港樓市新因素，例如內地人士熱中來港買樓，使整體供求更形緊絀。最近認知問題雖有改善，但仍欠治理決心。
每年2萬個單位的土地供應
如何實現政府含糊其辭
曾蔭權在施政報告中，表面上承諾增加土地供應，力求向市場釋放日後會有足夠供應的信息，但是深究之下，所謂增加供應，可能只是虛擬議題。例如未來10年每年推出2萬個單位的土地供應，發展局長林鄭月娥一再聲明並非硬指標。更重要的是，土地供應仍以發展商主導的勾地表制度為主，政府主動賣地為輔。這樣的話，政府如何確保每年2萬個單位的土地供應，真的能轉化為建屋的土地？
議員已在問﹕若財政年度結束之前，未能完成2萬個單位的土地供應，餘下部分，政府會否一下子推出市場？假設餘下部分是3000個單位的土地，若不推出拍賣，會否作為餘額，撥入下一年度，使下年度的土地供應為2.3萬個單位？抑或餘額就一筆勾銷了？
諸如此類的問題，涉及如何確保每年有2萬個單位供應，但至今未見政府有具體承諾。若政府繼續含糊其辭，所謂2萬個單位的土地供應可能只是一種文字遊戲，市民恐怕難有信心承諾會成真。政府在「土地供應」和「單位供應」，有玩弄文字遊戲之嫌，這或許正正反映政府應對樓市的虛與委蛇心態。
至於發展商，頭面人物雖然未有片言隻語，但是透過代言人的批評，還是可以嗅到發展商的不滿。例如代表地產建造界別的立法會議員石禮謙昨日批評政府，有意無意把發展商推成公眾不滿樓價高的憤恨對象，造成仇商情緒。他說，地產商只是按政府政策買地及建樓，政府需要為高地價、供應失衡負起首要責任。石禮謙的批評，與近日同樣被認為反映地產發展商意見的田北俊同一基調，相信與關愛基金的客觀效果有關。
曾蔭權提出與商界合組關愛基金，無論出發點如何，在社會存在一定仇商情緒下，關愛基金強化了官商勾結印象，而商界在基金的定位，已被解讀為「贖罪」，商界的形象未蒙其利，反而先受其害。關愛基金除了理念有問題，設計也很粗糙，例如籌款對象只針對小部分大型華資地產商，而非整體商界，這樣就把本已備受質疑的華資地產商，一下子推到市民的對立面。由政務官主導的港英政府和特區政府，一貫推出的政策措施以周密嚴謹見稱，但是曾蔭權政府則屢屢出現「蝦碌」狀，例如外傭稅、生果金風波等，而今次關愛基金的粗製濫造，如出一轍。
另外，施政報告提出規管發水樓後，昨日有報道指地產建設商會不排除提出司法覆核，以維護其權益。無論這是子虛烏有的事，還是有人躲在「消息人士稱號」的背後向政府示警，事件反映政府的房屋政策，雖然總體仍然小心翼翼，例如現階段只是研究應否立法規管一手樓宇銷售，不過，發展商對一些較具體實質政策措施，例如規管發水樓已起反彈，說明發展商與曾蔭權政府的關係，已出現了變數。
參與「置安心」市民更忐忑
曾蔭權堅拒居屋無法理解
至於曾蔭權堅拒復建居屋，推出「置安心」計劃，以為可以減低夾心階層的怨懟，不過，曾蔭權的如意算盤迄今仍然未能打響。據港大民意計劃的調查顯示，市民對「置安心」的支持率，本月中有51%，近日的跟進調查發現，支持率下跌至43%，反對的則顯著上升，由29%升至39%。
「置安心」計劃有「霎眼嬌」效應，因為租金可以轉為首期，但是經過深入探討，發現夾心階層交租後，是否還有餘力儲首期，是一大疑問；另外，樓價若繼續升，儲蓄加租金轉首期，可能仍然買不到樓。若樓市下調之際入市，更可能要面對買貴樓的風險。類似情，令有意參與計劃的市民，面對更大忐忑。反觀居屋計劃，一直行之有效，市民可因應能力買價廉居屋。過去30多年，超過30多萬戶就這樣置業安居，如此一項經過實踐證明的好政策，曾蔭權堅持抗拒，究竟是什麼原因，實在無法理解。
近期，坊間輿論批評「置安心」的聲音日多，要求復建居屋的聲言從未中斷，立法會各黨派，在致謝動議發言時，仍然要求政府復建居屋，可見「置安心」的虛擬議題性質也被看穿了。施政報告之後，隨樓市價量齊升，夾心階層對曾蔭權政府的怨懟，不僅未見紓緩，反而更加沉重，原因大概基於此。
綜合上述情，政府的房屋政策可概括為，由起初的失誤，發展至如今整治之「唔湯唔水」。其效果是，樓價照升，市民怨懟日深，發展商也不滿。「豬八戒照鏡，兩面不是人」，應該是曾蔭權政府在房屋事務的現實寫照。
香港房價亞洲最貴
香港房價亞洲最貴
熱錢流竄投入股票及房地產市場，漲、漲、漲一片的熱潮掩蓋了理性，在無限的漲風中不知何時上升回跌泡沫。
亞洲房市風險管理顧問公司調查發現，今年亞洲八大城市房價，香港以六、七萬元一平方呎的高價破紀錄，也超越去年榜首的日本東京，而且香港漲勢最為凌厲，以一年間的漲幅來看，房價漲勢最兇最猛的還是香港。香港寸土尺金讓房價更加飆升，實已超越了一般人的負荷，對年輕人來說置業有個安樂窩成了愈來愈遙遠的夢。
生活在香港的民眾最深刻的感受就是房價的狂漲暴漲，房價所獲得的利潤已超越工作所得數十乃至上百倍。城中名人或上市公司主席在山頂、淺水灣的別墅紛紛出售。在這陣漲風中，有人辭官歸故里拋售房產，但又有更多人進京趕考承接這些天價的住宅，似乎對目前不健康的情勢完全不予理會，炒得眼前之利為最重要，掌握這千載難逢之機炒賣股票與房地產，香港沉陷在一片炒風之中。
面對節節上升的樓價，政府官員警告將面臨泡沫危機，卻遏止不了這陣炒風，似乎特區政府推出的政策力度不夠，手中還有許多王牌未出。但言者諄諄，聽者藐藐，政府官員的警告聊備一格起不了作用，何時泡沫爆破，在炒風中受損失的人又將會責難政府防備不力，而政府又不敢下重藥用狠招，以免重蹈「八萬五」的覆轍，政府的警示成了報備主義：我已規勸了，今後有任何差錯你們自行負責。
在國際的漲風中，日本東京及韓國首爾一年來的房地產均下跌六到三成，是亞洲八大國際城市中平均價格下跌的兩個城市。台灣因有ＥＣＦＡ利多未盡前，房價相信會維持小漲格局，尤其台北市也正刮起漲風。
江素惠
熱錢流竄投入股票及房地產市場，漲、漲、漲一片的熱潮掩蓋了理性，在無限的漲風中不知何時上升回跌泡沫。
亞洲房市風險管理顧問公司調查發現，今年亞洲八大城市房價，香港以六、七萬元一平方呎的高價破紀錄，也超越去年榜首的日本東京，而且香港漲勢最為凌厲，以一年間的漲幅來看，房價漲勢最兇最猛的還是香港。香港寸土尺金讓房價更加飆升，實已超越了一般人的負荷，對年輕人來說置業有個安樂窩成了愈來愈遙遠的夢。
生活在香港的民眾最深刻的感受就是房價的狂漲暴漲，房價所獲得的利潤已超越工作所得數十乃至上百倍。城中名人或上市公司主席在山頂、淺水灣的別墅紛紛出售。在這陣漲風中，有人辭官歸故里拋售房產，但又有更多人進京趕考承接這些天價的住宅，似乎對目前不健康的情勢完全不予理會，炒得眼前之利為最重要，掌握這千載難逢之機炒賣股票與房地產，香港沉陷在一片炒風之中。
面對節節上升的樓價，政府官員警告將面臨泡沫危機，卻遏止不了這陣炒風，似乎特區政府推出的政策力度不夠，手中還有許多王牌未出。但言者諄諄，聽者藐藐，政府官員的警告聊備一格起不了作用，何時泡沫爆破，在炒風中受損失的人又將會責難政府防備不力，而政府又不敢下重藥用狠招，以免重蹈「八萬五」的覆轍，政府的警示成了報備主義：我已規勸了，今後有任何差錯你們自行負責。
在國際的漲風中，日本東京及韓國首爾一年來的房地產均下跌六到三成，是亞洲八大國際城市中平均價格下跌的兩個城市。台灣因有ＥＣＦＡ利多未盡前，房價相信會維持小漲格局，尤其台北市也正刮起漲風。
江素惠
房屋漲價的布局
房屋漲價的布局
在一片漲聲中最令中產及小老百姓困頓的就是住的問題，對於外國機構或任何企業在港最沉重的負擔就是不斷上漲的房租。地產界預測港島國金中心的租金，明年將漲至每平方呎二百港元，相信對國金的商場及公司租戶將是最沉重的負擔，屆時又有大型企業會轉戰至較偏遠的地區。
上世紀九十年代初，香港樓價還處於相當合理的水平，當時台灣要在港擴大成立文化中心，建議的方案有二，一是承租最高級的商業地段，另一是購買辦公室大樓。
然在台灣各政府單位反覆論證中，最擔心的就是九七風險。國民黨對共產黨真是一朝被蛇咬十年怕草繩，就怕當香港回歸後，北京可能沒收國民黨政府在港的房產，且可能將駐港機構趕回台北，當時沙盤推演最壞之情勢，就是撤至新加坡辦理簽證。
在恐共情緒未消，國民黨政府對過往失守大陸時的共產黨作為記憶未能磨滅，更遑論兩岸的互信，因之在風險評估下最後決定放棄購買中環的高級樓宇而改以租的形式。當時新聞局的局長、副局長都紛紛前來考察反覆驗證，最後決定租下太古廣場。
在兩岸敵意未消的年代，太古租給台灣駐港機構有諸多顧慮，還是時任新聞局長的胡志強特地前來，以其劍橋校友身份溝通才得以承租。當時房價還未像如今瘋狂，台灣駐港機構若能在港購置辦公室或大樓，現應也是巨大的受益者。然卻又不能說當時是錯估情勢，在那個年代的兩岸情勢下，實是不得已之選擇，任何官員都不敢承擔這個風險。
香港天價樓價超出了負擔與常規，無殼蝸牛在香港捱貴租成了最沉重的重擔，不管是個人及企業，甚至各國駐港機構，都為香港貴租付出沉重代價。
江素惠
在一片漲聲中最令中產及小老百姓困頓的就是住的問題，對於外國機構或任何企業在港最沉重的負擔就是不斷上漲的房租。地產界預測港島國金中心的租金，明年將漲至每平方呎二百港元，相信對國金的商場及公司租戶將是最沉重的負擔，屆時又有大型企業會轉戰至較偏遠的地區。
上世紀九十年代初，香港樓價還處於相當合理的水平，當時台灣要在港擴大成立文化中心，建議的方案有二，一是承租最高級的商業地段，另一是購買辦公室大樓。
然在台灣各政府單位反覆論證中，最擔心的就是九七風險。國民黨對共產黨真是一朝被蛇咬十年怕草繩，就怕當香港回歸後，北京可能沒收國民黨政府在港的房產，且可能將駐港機構趕回台北，當時沙盤推演最壞之情勢，就是撤至新加坡辦理簽證。
在恐共情緒未消，國民黨政府對過往失守大陸時的共產黨作為記憶未能磨滅，更遑論兩岸的互信，因之在風險評估下最後決定放棄購買中環的高級樓宇而改以租的形式。當時新聞局的局長、副局長都紛紛前來考察反覆驗證，最後決定租下太古廣場。
在兩岸敵意未消的年代，太古租給台灣駐港機構有諸多顧慮，還是時任新聞局長的胡志強特地前來，以其劍橋校友身份溝通才得以承租。當時房價還未像如今瘋狂，台灣駐港機構若能在港購置辦公室或大樓，現應也是巨大的受益者。然卻又不能說當時是錯估情勢，在那個年代的兩岸情勢下，實是不得已之選擇，任何官員都不敢承擔這個風險。
香港天價樓價超出了負擔與常規，無殼蝸牛在香港捱貴租成了最沉重的重擔，不管是個人及企業，甚至各國駐港機構，都為香港貴租付出沉重代價。
江素惠
加印花稅 15% 收緊樓按至五成 落重藥 打炒家
- 金管局總裁陳德霖
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- 財政司司長曾俊華
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落重藥 打炒家
樓價有升無跌，政府終狠下重鎚打擊炒家。財政司司長曾俊華昨宣佈即時實施三項打擊炒樓措施，包括向兩年內轉售同一物業的買賣雙方，徵收最高相等於樓價 15%的額外印花稅；將 800萬元以上樓宇的按揭成數降低至六成，而 1,200萬元以上更降至五成；以及取消遲交印花稅安排。政府表明，如措施成效不彰會再出招抑炒風。經濟學者認為三招能有效遏止炒樓活動，但樓價不會因而大瀉。
今次是政府推出「置安心」計劃及限制單位發水等規限後，年內第四度推出壓制樓價措施。
曾俊華昨多次以不正常來形容目前的樓市，並拋出一大堆「不正常」數據來支持要用重招對付炒家。他指，目前樓價升幅遠超市民收入， 08年第四季供樓負擔比率為 32%，今年第三季已急升至 42%；一旦加息 3%，負擔比率更會升至 54%。此外，今年頭 9個月，持貨一年內轉手的單位較去年同期激增 1.1倍，其中 84%單位屬 300萬元以下，顯示炒風已蔓延至中下價樓，「炒家利用亢奮氣氛，吸引市民入市」。
壓炒家三招中，以引入額外印花稅最辣。政府在現行徵收最高 4.25%的印花稅上，分三級額外徵收印花稅。從今日起，如在 6個月內轉售同一個單位，會被徵相等於樓價的 15%稅率；在 6至 12個月徵 10%； 12至 24個月就徵 5%，「真正用家好少會兩年內買賣物業，應該唔會受影響」。即使在今日前簽訂臨時買賣合約，但未簽正式合約的單位，也會被納入徵收額外印花稅的範圍。此外，當局再不容許買賣雙方遲交印花稅。
新措施宣佈後，有和富花園業主即劈價逾 200萬求售。
除徵額外印花稅增加炒家成本，金管局昨同時出招收緊按揭成數，範圍並由自住物業擴展至非自住住宅、公司名義持有住宅及工商物業。
至於非自住物業按揭成數統一為上限 50%。自住物業方面，價值 1,200萬元或以上物業按揭成數上限由 6成降至 5成； 800萬元至 1,200萬元以下由 7成降至 6成，最高貸款額上限不超過 600萬元； 800萬元以下按揭成數則維持 7成，但最高貸款額不能超過 480萬元，換言之 800萬元樓實際只可借 6成。
曾俊華說，有關措施是針對炒家，如成效不彰會再推出更多、更辣的措施。金管局總裁陳德霖承認，措施或影響一些實際有需要的邊緣用家，然而金管局已盡量作出平衡。他表示，會密切留意巿場及宏觀環境變化，有需要時再作適當調校。
學者：短期樓價料跌 3%
政府消息人士指出，今次落重藥打擊炒樓，主要想向市場顯示政府是有決心，也有能力遏抑炒風；又指目前樓價已去到不合理水平，真正用家在這時候入市，要面對相當大的風險，政府也不想出現大批負資產業主，所以不鼓勵用家在這個時候入市，「真係自住嘅，其實遲一、兩年買樓都得，唔需要家樓價咁高仲入市」。
措施可減少投機活動，但未必有效壓低樓價。經濟學者關焯照說，今次遏抑樓市炒風力度明顯比之前強，又認為提高兩年內轉售物業的印花稅，將大大增加短期炒賣的成本，估計短期樓價會下調約 3%。
恒生管理學院商學院院長蘇偉文指新措施有效遏抑短期炒賣，而政府目標是打擊炒賣而非降低樓價，所以市民不要期望樓價會因此明顯下調。
銀行及地產界人士均認為，投機成本大增下，交投必然萎縮，樓價可望暫時鎖頂，仍持有物業未能脫手人士，或傾向放租減輕損失，令租金增長放緩，有利紓減通脹壓力。
政府打擊炒樓三招
1）樓宇買賣在原有印花稅（最高為成交價的 4.25%）外徵收額外印花稅，稅率分 3級
物業轉售：• 6個月內
稅率： 15%
物業轉售：• 6-12個月
稅率： 10%
物業轉售：• 12-24個月
稅率： 5%
2）取消延遲交印花稅，買賣雙方不可延遲繳交印花稅
3）降低物業按揭成數
物業成交價：•$1,200萬或以上
按揭上限： 50%
物業成交價：•$800萬-$1,200萬以下
按揭上限： 60%
物業成交價：•$800萬以下
按揭上限： 70%
物業成交價：•非自住、公司名義持有住宅
按揭上限： 50%
參照內地「組合拳」模式
參照內地「組合拳」模式
面對豪宅拉動整體樓市急升，政府屢次施壓卻未能見效，落藥方向亦由最初聚焦收緊銀行按揭，變為更多參照內地「組合拳」（配套措施）模式，及仿效周邊地區徵收稅款等行政措施，冀一洗炒家對當局招數僅屬「紙老虎」形象。
金管局總裁陳德霖去年 10月初甫上任，見豪宅升勢不止，即急召 5大銀行共商對策，旋即公佈對 2,000萬元以上豪宅，貸款上限由 7成降至 6成，當時銀行及地產界已指出，現時買家主要為內地人，他們資金充裕，毋須申請按揭，收緊豪宅樓按只屬象徵意義。
舊招施壓無效
果然，樓價勢如破竹，炒風逐步由豪宅蔓延至 1,000多萬元或以下的中細價樓。其間，政府無論官方或私下聚會，均敦促銀行審慎管理樓按風險，另邊廂亦擴大戰線，將打壓重點移向樓花開售及限制發水樓措施，接連於 8月中推出壓抑炒風的 3招 14式，金管局並再聯手將豪宅 6成按揭界線下調至 1,200萬元物業。是次財爺向短期物業轉售，開徵三級額外印花稅，更被市場喻為史上「最辣」打壓炒風招式
面對豪宅拉動整體樓市急升，政府屢次施壓卻未能見效，落藥方向亦由最初聚焦收緊銀行按揭，變為更多參照內地「組合拳」（配套措施）模式，及仿效周邊地區徵收稅款等行政措施，冀一洗炒家對當局招數僅屬「紙老虎」形象。
金管局總裁陳德霖去年 10月初甫上任，見豪宅升勢不止，即急召 5大銀行共商對策，旋即公佈對 2,000萬元以上豪宅，貸款上限由 7成降至 6成，當時銀行及地產界已指出，現時買家主要為內地人，他們資金充裕，毋須申請按揭，收緊豪宅樓按只屬象徵意義。
舊招施壓無效
果然，樓價勢如破竹，炒風逐步由豪宅蔓延至 1,000多萬元或以下的中細價樓。其間，政府無論官方或私下聚會，均敦促銀行審慎管理樓按風險，另邊廂亦擴大戰線，將打壓重點移向樓花開售及限制發水樓措施，接連於 8月中推出壓抑炒風的 3招 14式，金管局並再聯手將豪宅 6成按揭界線下調至 1,200萬元物業。是次財爺向短期物業轉售，開徵三級額外印花稅，更被市場喻為史上「最辣」打壓炒風招式
萬九名高學歷 月入低過$3000
萬九名高學歷 月入低過$3000
工會：大學沙紙貶值須正視
2010年11月26日
高學歷不再是收入的保證。統計處數字顯示，今年第二季有多達 1.9萬名專上教育程度人士，月入少於 3,000元，較去年同期急增 13%。工會指數據反映大學沙紙「大貶值」，政府必須正視高學歷人士越搵越少，以及年輕人畢業後缺乏出路問題，否則社會怨氣只會越來越大，影響政府管治。
記者：盧文烈
統計處數字顯示，今年第二季有 7.96萬名僱員每月就業收入少於 3,000元，雖較去年同期 8.43萬人減少 4.3%，但當中擁有專上教育程度而月入少於 3,000元的僱員人數，卻由去年的 1.67萬增至今年 1.88萬人，增幅 13%，而月入 6,000元以下的專上學歷人士也由去年 6.31萬人，增至今年 6.67萬人，增幅 6%，反映高學歷人士搵錢越來越困難。
數據又顯示，年輕人低收入問題有惡化迹象，今年第二季約有 2.1萬名 15至 24歲青年，月入少於 3,000元，人數雖與去年同期相若，但由於整體青年就業人口有近 8%跌幅，因此問題其實較以前更嚴重。
大學生但求有工做
工聯會副會長黃國健表示，本港經濟產業不夠多元化，勞工市場缺乏適合大學生的職位空缺，部份高學歷人士為求有工在手，轉而應徵只要求中五或中七學歷的職位，收入自然較低。
除了就業困難，年輕人亦面對居住問題，現時公屋輪候冊有 1至 2萬名申請人具備大專或以上學歷，「佢哋連最基本嘅居住問題，都未解決得到」。他促請政府必須正視年輕人出路問題，首要發展多元化產業。
政府外判工被壓價
職工盟秘書長李卓人表示，雖然部份高學歷低收入人士可能只是從事兼職工作，但亦不能忽視問題的嚴重性。他說，統計處數字反映專上學位大貶值，政府近年透過外判公司聘請文員，月薪只有數千元，但每次招聘都吸引不少大學生申請，政府長期壓價，令到不少大學生未能取得合理薪酬，政府若不正視，社會怨氣只會越來越大，勢必影響政府管治。
專上教育程度僱員收入分佈
每月收入：少於 3,000元
今年第二季人數： 1.88萬
比去年同期變動： 12.60%
每月收入： 3,000至 3,999元
今年第二季人數： 3.3萬
比去年同期變動： 12.60%
每月收入： 4,000至 5,999元
今年第二季人數： 1.49萬
比去年同期變動：-12.90%
每月收入： 6,000至 7,999元
今年第二季人數： 3.05萬
比去年同期變動：-4.40%
每月收入： 8,000至 9,999元
今年第二季人數： 6.8萬
比去年同期變動：-4.60%
每月收入： 10,000至 14,999元
今年第二季人數： 17.76萬
比去年同期變動： 3.50%
每月收入： 15,000至 19,999元
今年第二季人數： 13.89萬
比去年同期變動： 0.94%
每月收入： 20,000至 24,999元
今年第二季人數： 11.55萬
比去年同期變動：-6.90%
每月收入： 25,000至 29,999元
今年第二季人數： 7.62萬
比去年同期變動：-6.70%
每月收入： 30,000元或以上
今年第二季人數： 34.27萬
比去年同期變動： 2.10%
-合計-
今年第二季人數： 101.6萬
比去年同期變動：-1.10%
資料來源：統計處
工會：大學沙紙貶值須正視
2010年11月26日
高學歷不再是收入的保證。統計處數字顯示，今年第二季有多達 1.9萬名專上教育程度人士，月入少於 3,000元，較去年同期急增 13%。工會指數據反映大學沙紙「大貶值」，政府必須正視高學歷人士越搵越少，以及年輕人畢業後缺乏出路問題，否則社會怨氣只會越來越大，影響政府管治。
記者：盧文烈
統計處數字顯示，今年第二季有 7.96萬名僱員每月就業收入少於 3,000元，雖較去年同期 8.43萬人減少 4.3%，但當中擁有專上教育程度而月入少於 3,000元的僱員人數，卻由去年的 1.67萬增至今年 1.88萬人，增幅 13%，而月入 6,000元以下的專上學歷人士也由去年 6.31萬人，增至今年 6.67萬人，增幅 6%，反映高學歷人士搵錢越來越困難。
數據又顯示，年輕人低收入問題有惡化迹象，今年第二季約有 2.1萬名 15至 24歲青年，月入少於 3,000元，人數雖與去年同期相若，但由於整體青年就業人口有近 8%跌幅，因此問題其實較以前更嚴重。
大學生但求有工做
工聯會副會長黃國健表示，本港經濟產業不夠多元化，勞工市場缺乏適合大學生的職位空缺，部份高學歷人士為求有工在手，轉而應徵只要求中五或中七學歷的職位，收入自然較低。
除了就業困難，年輕人亦面對居住問題，現時公屋輪候冊有 1至 2萬名申請人具備大專或以上學歷，「佢哋連最基本嘅居住問題，都未解決得到」。他促請政府必須正視年輕人出路問題，首要發展多元化產業。
政府外判工被壓價
職工盟秘書長李卓人表示，雖然部份高學歷低收入人士可能只是從事兼職工作，但亦不能忽視問題的嚴重性。他說，統計處數字反映專上學位大貶值，政府近年透過外判公司聘請文員，月薪只有數千元，但每次招聘都吸引不少大學生申請，政府長期壓價，令到不少大學生未能取得合理薪酬，政府若不正視，社會怨氣只會越來越大，勢必影響政府管治。
專上教育程度僱員收入分佈
每月收入：少於 3,000元
今年第二季人數： 1.88萬
比去年同期變動： 12.60%
每月收入： 3,000至 3,999元
今年第二季人數： 3.3萬
比去年同期變動： 12.60%
每月收入： 4,000至 5,999元
今年第二季人數： 1.49萬
比去年同期變動：-12.90%
每月收入： 6,000至 7,999元
今年第二季人數： 3.05萬
比去年同期變動：-4.40%
每月收入： 8,000至 9,999元
今年第二季人數： 6.8萬
比去年同期變動：-4.60%
每月收入： 10,000至 14,999元
今年第二季人數： 17.76萬
比去年同期變動： 3.50%
每月收入： 15,000至 19,999元
今年第二季人數： 13.89萬
比去年同期變動： 0.94%
每月收入： 20,000至 24,999元
今年第二季人數： 11.55萬
比去年同期變動：-6.90%
每月收入： 25,000至 29,999元
今年第二季人數： 7.62萬
比去年同期變動：-6.70%
每月收入： 30,000元或以上
今年第二季人數： 34.27萬
比去年同期變動： 2.10%
-合計-
今年第二季人數： 101.6萬
比去年同期變動：-1.10%
資料來源：統計處
韋志堅﹕港府土地房屋政策 只見樹木不見森林
韋志堅﹕港府土地房屋政策 只見樹木不見森林
瑞士諾桑管理學院出版的2010年世界競爭力年報指出，香港住宅租金水平在報告研究範圍內57個經濟體系中排位最高，辦公室租金水平也是第3高。該報告同時指出，高的價格成本是香港的主要競爭弱點。香港奉行市場經濟，如果這是公平市場運作的後果，我們無話可說。但事實告訴我們，這不是一個公平市場的運作後果，而是第一：政府錯誤的土地政策，和第二：一個不公平的、競爭性低的住宅物業市場的運作後果。
特定調節方法
關於第一點政府錯誤土地政策的論述，請看筆者3月17日在本欄題為〈特區政府土地政策的失誤〉一文，內容主要指出政府用「勾地表」作為土地供應的錯誤。請參閱以下網頁：http://www.procommons.org.hk/，點擊「土地與經濟多樣性」。
關於第二點不公平的、競爭性低的住宅物業市場，消委會1996年報告已指出，本港的新住宅市場非純由自由競爭力量支配，筆者認為近年不公平的現象更是清楚可見。「縮水樓」的長期存在及不斷惡化，清楚顯示住宅物業市場是一個供應一方獨大的市場，而不是一個公平、供求雙方議價能力相若、競爭性高的市場。政府認為這只是一項房屋政策問題，可說是「只見樹木，不見森林」。
眾所周知，香港在聯繫匯率制度下，不能以港幣匯率的上落來應對外圍經濟的波動。經濟不景時，港幣匯率不會因應外圍情而貶值，藉以提高香港本土服務業的競爭力。採用聯繫匯率的市場經濟體系，其實是有特定調節方法的。正如匯價貶值一樣，我們是需要整個經濟貶值來進行調節。過程如下﹕
一、經濟不景時，我們賺到的美元減少了。通過7.8的聯繫匯率，港元的貨幣供應增長便會減慢。少了貨幣追逐貨物便會產生通縮（即價格下降）。通縮使香港更具競爭力，因而可以通過自己的力量復蘇經濟。
二、經濟好景時，香港會賺取更多美元外匯，或吸引更多美元來港。進來的美元通過7.8的聯繫匯率換成港幣，因此港幣的供應便會增加。追逐貨物的貨幣多了，便會刺激生產。生產追不上，便會產生通貨膨脹。物價高了便會削弱香港本土服務業的競爭力和吸引力，並降低經濟活動，冷卻經濟。
政府需推行3個政策以達目標
換言之，經濟不景時香港不能降低匯率來增加競爭力，而是要降低整個經濟的價格來增加競爭力。更壞的是，在2002年尾至2010年中特區政府以不主動賣地來托市，結果進一步推高了本土住宅與辦公室租金，高的價格更削弱了香港在成本方面的競爭能力。
因此，要實現上述的特定調節方法，政府必須建立一個公平的、供求雙方議價能相若、競爭性高的物業市場。要達到這個目標，有3個主要的政策內容。
第一：政府必須恆常及逐步地提供土地供應。政府是控制土地供應價格的壟斷者，何已租出的土地要改變用途，也要與政府談判補地價。政府要運用這項壟斷能力推高地價，是非常容易的，只要政府不賣地，那麼地價和補地價格便會立刻提高，這就是政府所謂的「不賤賣土地」的方法了。
第二、政府必須立法建立一個公平的物業市場，就如股票市場那般公平的市場：
一、不容許搭棚造價；
二、不容許內幕交易；
三、必須立刻及準確公布所有影響價格的資訊，不可發放誤導資料。
市民用一生積蓄買樓，是一項非常重要的投資，與股票投資無異。筆者認為「股市、樓市法例合一」是很有道理的，也是廣大市民的意願。政府必須正視。
第三、政府必須透過「原業主自助重建有限公司」開放物業發展市場，增加參與者的數目，以提高市場的競爭性。詳情請參看筆者於本年5月22日在本欄發表題為〈非不能也，實不為也！─規管地產市場招式的虛與實〉的文章。
作者是選委、公共專業聯盟土地及房屋組召集人
瑞士諾桑管理學院出版的2010年世界競爭力年報指出，香港住宅租金水平在報告研究範圍內57個經濟體系中排位最高，辦公室租金水平也是第3高。該報告同時指出，高的價格成本是香港的主要競爭弱點。香港奉行市場經濟，如果這是公平市場運作的後果，我們無話可說。但事實告訴我們，這不是一個公平市場的運作後果，而是第一：政府錯誤的土地政策，和第二：一個不公平的、競爭性低的住宅物業市場的運作後果。
特定調節方法
關於第一點政府錯誤土地政策的論述，請看筆者3月17日在本欄題為〈特區政府土地政策的失誤〉一文，內容主要指出政府用「勾地表」作為土地供應的錯誤。請參閱以下網頁：http://www.procommons.org.hk/，點擊「土地與經濟多樣性」。
關於第二點不公平的、競爭性低的住宅物業市場，消委會1996年報告已指出，本港的新住宅市場非純由自由競爭力量支配，筆者認為近年不公平的現象更是清楚可見。「縮水樓」的長期存在及不斷惡化，清楚顯示住宅物業市場是一個供應一方獨大的市場，而不是一個公平、供求雙方議價能力相若、競爭性高的市場。政府認為這只是一項房屋政策問題，可說是「只見樹木，不見森林」。
眾所周知，香港在聯繫匯率制度下，不能以港幣匯率的上落來應對外圍經濟的波動。經濟不景時，港幣匯率不會因應外圍情而貶值，藉以提高香港本土服務業的競爭力。採用聯繫匯率的市場經濟體系，其實是有特定調節方法的。正如匯價貶值一樣，我們是需要整個經濟貶值來進行調節。過程如下﹕
一、經濟不景時，我們賺到的美元減少了。通過7.8的聯繫匯率，港元的貨幣供應增長便會減慢。少了貨幣追逐貨物便會產生通縮（即價格下降）。通縮使香港更具競爭力，因而可以通過自己的力量復蘇經濟。
二、經濟好景時，香港會賺取更多美元外匯，或吸引更多美元來港。進來的美元通過7.8的聯繫匯率換成港幣，因此港幣的供應便會增加。追逐貨物的貨幣多了，便會刺激生產。生產追不上，便會產生通貨膨脹。物價高了便會削弱香港本土服務業的競爭力和吸引力，並降低經濟活動，冷卻經濟。
政府需推行3個政策以達目標
換言之，經濟不景時香港不能降低匯率來增加競爭力，而是要降低整個經濟的價格來增加競爭力。更壞的是，在2002年尾至2010年中特區政府以不主動賣地來托市，結果進一步推高了本土住宅與辦公室租金，高的價格更削弱了香港在成本方面的競爭能力。
因此，要實現上述的特定調節方法，政府必須建立一個公平的、供求雙方議價能相若、競爭性高的物業市場。要達到這個目標，有3個主要的政策內容。
第一：政府必須恆常及逐步地提供土地供應。政府是控制土地供應價格的壟斷者，何已租出的土地要改變用途，也要與政府談判補地價。政府要運用這項壟斷能力推高地價，是非常容易的，只要政府不賣地，那麼地價和補地價格便會立刻提高，這就是政府所謂的「不賤賣土地」的方法了。
第二、政府必須立法建立一個公平的物業市場，就如股票市場那般公平的市場：
一、不容許搭棚造價；
二、不容許內幕交易；
三、必須立刻及準確公布所有影響價格的資訊，不可發放誤導資料。
市民用一生積蓄買樓，是一項非常重要的投資，與股票投資無異。筆者認為「股市、樓市法例合一」是很有道理的，也是廣大市民的意願。政府必須正視。
第三、政府必須透過「原業主自助重建有限公司」開放物業發展市場，增加參與者的數目，以提高市場的競爭性。詳情請參看筆者於本年5月22日在本欄發表題為〈非不能也，實不為也！─規管地產市場招式的虛與實〉的文章。
作者是選委、公共專業聯盟土地及房屋組召集人
王文彥﹕遏抑樓市 新措施的不足
王文彥﹕遏抑樓市 新措施的不足
對政府於去年11月19日所推出的遏抑樓市辣招，我曾撰寫了〈終於下重藥，泡沫危機暫減〉一文。文章的標題其實反映我對辣招的長期有效性不無疑問，這重意思從標題的「暫」字中可一覽無遺。我說「新措施是有力及切中要害」，僅指它們對遏抑樓市炒風而言，而非指它們對遏抑樓價升同樣「有力及切中要害」。
為什麼我對遏抑樓市新措施的長期效力心存疑問？一言以蔽之，因為它們治標不治本！炒風熾熱是樓價升的結果，而不是它的原因。對結果而不是對原因（症）下藥，效果自是不言而喻。
樓價暴升三大根本原因
樓價暴升的根本原因是：
1. 土地供應不足：從1980至1989年這10年，私人一手住宅年均供應量為29,500多個，而從1990至1999年這10年，年均供應量也達到26,900餘個。但在勾地政策的影響下，最近3年（07至09年）年均供應量僅是8801個。土地拍賣也彰顯了勾地政策的利害：由2006年4月至2010年3月這4個年度，推出市場的年均土地供應僅得5.95公頃。當年中英在香港過渡期設下每年賣地不得超過50公頃的限制，土地供應已是極其不足，最終導致97前後的地產狂潮，上述的5.95公頃僅僅比該限制的十分之一略多，不足的離譜可以想見。在土地這麼令人難以置信的有限供應下，樓價怎能不持續升！曾特首在去年10月發表的施政報告中認為「在未來10年內，平均每年需提供可興建約2萬個私人住宅單位的土地」，但2萬個單位的土地遠遠稱不上充足土地，我們認為最少要提供3.5萬個單位的土地才算合格。
2. 美國一而再的量化寬鬆貨幣政策製造了天文數字的熱錢，熱錢到處流竄，對亞洲新興市場及香港尤其情有獨鍾。熱錢洪流所至，資產價格無不大升特升。
3. 聯繫匯率製造了幾個問題：近幾年美元走弱，港元因此不斷貶值；香港利率跟美國，幾近於零，通脹則跟中國，通脹率眼見就要超過5%，形成負利率；銀行存款利率近乎零，而借貸利率空前超低。這幾個因素迫使有餘資的本港市民及吸引外來投資者或投機者（特別是國內客）紛紛將資金投入香港的房地產市場。
何不即時實施阻隔熱錢外匯管制？
遏抑樓市新措施沒有解決上述令樓價暴升的三大根本原因，自然不能一勞永逸地解決樓價泡沫化。在這情下，我害怕樓價頂多只會雌伏半年至一年，此後便會因利好樓市因素發酵而再升。
要解決上述三大根本原因，聯繫匯率比較複雜，現時立刻脫利少弊多，還是不動為妙。但要增加土地供應，政府完全有能力做到。要阻遏外來熱錢，只要政府不囿於傳統的自由市場觀念，而在必要時，果斷地採取行政措施，未必無能為力。為了阻截美國推出的次輪量化寬鬆政策下的大量熱錢，數個新興經濟國家（包括巴西和馬來西亞）已即時實施阻隔熱錢的外匯管制，香港效之有何不可？
執行額外印花稅兩個不善之處
額外印花稅在具體執行上有兩個不善之處：
1. 炒家可以以公司名義持有物業。想出售時則以股東出售股權方式轉售，自可避開額外印花稅。要堵塞這個漏洞，政府可規定以房地產資產為主的公司，其股權變動所需繳交的稅率，與房地產轉售稅率相同。根據運輸及房屋局長鄭汝樺透露，以公司名義持有物業的比率為11%，其中涉及炒賣的僅有2%。客觀地說，在2%水平政府暫時實毋須就作上述規定，但我希望政府密切注意以公司名義買入物業的情，如炒賣明顯嚴重化，它應該毫不猶豫地採取必要的規範行動。
2. 額外印花稅由誰支付？新措施沒有明確規定。鄭汝樺指出，根據法例，會由買賣雙方共同承擔。由買賣雙方共同負擔不妥之處不少：有此稅，皆因賣方於購入物業後24個月內出售，故他們是始作俑者，要新買家分擔一半，實為不公；從立法原意去看，額外印花稅旨在懲戒炒賣，如果任由賣方逃避其應有的全盤付稅的責任，而僅負擔一半，這就違背立法原意；退一步說，如果將支付的責任交給買賣雙方自行商討，亦會使達成物業交易的問題複雜化，惹來本無必要的爭端。政府對這個爭端，有不可推卸的責任。
平心而論，還是明確規定額外印花稅由賣方負責較為穩妥。
作者是怡居地產常務董事
對政府於去年11月19日所推出的遏抑樓市辣招，我曾撰寫了〈終於下重藥，泡沫危機暫減〉一文。文章的標題其實反映我對辣招的長期有效性不無疑問，這重意思從標題的「暫」字中可一覽無遺。我說「新措施是有力及切中要害」，僅指它們對遏抑樓市炒風而言，而非指它們對遏抑樓價升同樣「有力及切中要害」。
為什麼我對遏抑樓市新措施的長期效力心存疑問？一言以蔽之，因為它們治標不治本！炒風熾熱是樓價升的結果，而不是它的原因。對結果而不是對原因（症）下藥，效果自是不言而喻。
樓價暴升三大根本原因
樓價暴升的根本原因是：
1. 土地供應不足：從1980至1989年這10年，私人一手住宅年均供應量為29,500多個，而從1990至1999年這10年，年均供應量也達到26,900餘個。但在勾地政策的影響下，最近3年（07至09年）年均供應量僅是8801個。土地拍賣也彰顯了勾地政策的利害：由2006年4月至2010年3月這4個年度，推出市場的年均土地供應僅得5.95公頃。當年中英在香港過渡期設下每年賣地不得超過50公頃的限制，土地供應已是極其不足，最終導致97前後的地產狂潮，上述的5.95公頃僅僅比該限制的十分之一略多，不足的離譜可以想見。在土地這麼令人難以置信的有限供應下，樓價怎能不持續升！曾特首在去年10月發表的施政報告中認為「在未來10年內，平均每年需提供可興建約2萬個私人住宅單位的土地」，但2萬個單位的土地遠遠稱不上充足土地，我們認為最少要提供3.5萬個單位的土地才算合格。
2. 美國一而再的量化寬鬆貨幣政策製造了天文數字的熱錢，熱錢到處流竄，對亞洲新興市場及香港尤其情有獨鍾。熱錢洪流所至，資產價格無不大升特升。
3. 聯繫匯率製造了幾個問題：近幾年美元走弱，港元因此不斷貶值；香港利率跟美國，幾近於零，通脹則跟中國，通脹率眼見就要超過5%，形成負利率；銀行存款利率近乎零，而借貸利率空前超低。這幾個因素迫使有餘資的本港市民及吸引外來投資者或投機者（特別是國內客）紛紛將資金投入香港的房地產市場。
何不即時實施阻隔熱錢外匯管制？
遏抑樓市新措施沒有解決上述令樓價暴升的三大根本原因，自然不能一勞永逸地解決樓價泡沫化。在這情下，我害怕樓價頂多只會雌伏半年至一年，此後便會因利好樓市因素發酵而再升。
要解決上述三大根本原因，聯繫匯率比較複雜，現時立刻脫利少弊多，還是不動為妙。但要增加土地供應，政府完全有能力做到。要阻遏外來熱錢，只要政府不囿於傳統的自由市場觀念，而在必要時，果斷地採取行政措施，未必無能為力。為了阻截美國推出的次輪量化寬鬆政策下的大量熱錢，數個新興經濟國家（包括巴西和馬來西亞）已即時實施阻隔熱錢的外匯管制，香港效之有何不可？
執行額外印花稅兩個不善之處
額外印花稅在具體執行上有兩個不善之處：
1. 炒家可以以公司名義持有物業。想出售時則以股東出售股權方式轉售，自可避開額外印花稅。要堵塞這個漏洞，政府可規定以房地產資產為主的公司，其股權變動所需繳交的稅率，與房地產轉售稅率相同。根據運輸及房屋局長鄭汝樺透露，以公司名義持有物業的比率為11%，其中涉及炒賣的僅有2%。客觀地說，在2%水平政府暫時實毋須就作上述規定，但我希望政府密切注意以公司名義買入物業的情，如炒賣明顯嚴重化，它應該毫不猶豫地採取必要的規範行動。
2. 額外印花稅由誰支付？新措施沒有明確規定。鄭汝樺指出，根據法例，會由買賣雙方共同承擔。由買賣雙方共同負擔不妥之處不少：有此稅，皆因賣方於購入物業後24個月內出售，故他們是始作俑者，要新買家分擔一半，實為不公；從立法原意去看，額外印花稅旨在懲戒炒賣，如果任由賣方逃避其應有的全盤付稅的責任，而僅負擔一半，這就違背立法原意；退一步說，如果將支付的責任交給買賣雙方自行商討，亦會使達成物業交易的問題複雜化，惹來本無必要的爭端。政府對這個爭端，有不可推卸的責任。
平心而論，還是明確規定額外印花稅由賣方負責較為穩妥。
作者是怡居地產常務董事