屋署人員破門入劏房屋 看香港高樓價政策

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曾志豪﹕ 沒有劏房,可以住邊?

關愛基金關愛工廈劏房戶,發放一次過津貼;社會就「津貼房戶是否等於合法化劏房」、派津貼時應否call屋宇署檢控房業主,展開討論。

這是奇怪的爭論,打個比喻,你看見有人跌落坑渠,骯髒不堪,眾人圍觀,然後有人掏出腰包,捐出十元八塊,憐惜的說﹕「陰功,畀個錢你買食。」

旁邊街坊勸阻﹕「跌落坑渠都有錢派咁數?唔係應該報警搵人封了個坑渠咩?」

大眾指手劃腳高談闊論,就沒有人想過,要拉他一把,救出生天。

政府談論的是如何取締工廈劏房,卻沒有協助上樓。

沒有劏房業主,市民只會更頭痛「今晚邊」?市民住房,一是平,房呎價貴,但絕對租金仍然便宜,2000元有交易;二是近,不少劏房位置在市區旺地,為打工仔省下長途跋涉的交通費。

劏房消失,不代表市民便能住得舒適;就像饑荒時人民吃樹皮,政府不去開倉賑災,反而執法取締「樹皮」,這不是很可笑嗎?

當新加坡政府對社會最低層也承諾「人人有屋住」時,香港仍糾纏於「住房有津貼是否合理」,最大的援手居然只是「一筆過津貼」,政府一點不覺得有責任保障香港人住在有尊嚴的空間,而我們也竟然覺得理所當然。

社會充斥一種「窮係自己問題與政府無關」的氣氛,政府帶頭說「綜援養懶人」,社會精英不斷強調自己也是捱窮出身無靠政府,窮人要求政府援助動輒變成「無骨氣」、「呃津貼」。我們的「理性」眼睛只看見一盒盒的高達模型,卻對一家三口住在100呎的斗室視若無睹。

政府幫助治下的人民過上好日子,不是一種「關愛」,不是做好心的施捨,而是應有之義。
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劏房倡發牌 合格可經營

須符消防衛生狀 取締工廈劏房



特首梁振英上任逾一年來矢言要解決令他煩惱甚至失眠的劏房問題,去年成立的長遠房屋策略督導委員會,昨終推出長遠房策諮詢文件,諮詢期3個月,建議每年平均建屋4.7萬個單位,包括六成公屋及居屋,以助基層上樓置業。不過,文件並無全面取締劏房時間表,改為提出將住宅或綜合樓宇的房發牌「規範化」,只要合乎防火安全及衛生便可長遠經營,工廈房則要取締。運輸及房屋局長張炳良承認,發牌後,房租金將會因此上升。

過去10年,港府曾推出不同房屋供應指標,1997年,前特首董建華建議建屋8.5萬伙,讓七成家庭置業;曾蔭權時代房屋供應則減少至3.5萬伙(1.5萬伙公屋及2萬伙私宅)。由於房屋嚴重短缺,公屋輪候冊申請數目逾23萬,全港有逾7.5萬個基層家庭,蝸居房甚至工廈房。

長策會經10個月討論,昨公布諮詢文件,定出未來10年本港總樓宇供應目標為47萬個單位,平均每年建屋4.7萬,六成為公營房屋。

「一劏四」勢取締 政府認或加租

運輸及房屋局長張炳良稱,房屋問題嚴峻,已造成社會分化,對於全港逾7.5萬間劏房及天台屋,他說,長遠而言,政府應增加公屋回應訴求,但建屋需時,為確保劏房居民安全,文件建議為住宅劏房發牌或作業主登記。他稱,發牌條件包括考慮劏房結構、消防安全及衛生狀。他認同問題不簡單,發牌將會需時,亦可能令劏房租金因此上升,社會要有所共識。

報告並無交代發牌劏房的具體要求,根據屋宇署7月發表的指引,合乎消防及衛生規格的房,分隔單位時要預留闊1.05米的消防通道,另外每間劏房要有窗戶,廚房亦可採光等。因此,「合法」劏房一般只可「一劏二」或「一劏三」,現時出現「一劏四」或以上的房,勢無法獲發牌面臨取締。

張炳良說,工廈劏房一定不會獲發牌,屋宇署會加強打擊。長策會又建議,若市區有合適臨時空置地,可研究興建過渡性住房。政府消息稱,由於劏房數目龐大,政府內部未能評估最終能否全面取締違規劏房;對於建造臨屋,則認為臨時空置地應最少可用兩年或以上,否則會浪費資源。

市區空置地研建過渡房

有長策會委員透露,文件出台前,房屋局抗拒就房「規範化」,認為劏房難以取締,又擔心市場對「合格劏房」需求增加,助長業主加租,並要為「不合格劏房」住戶物色安置單位,加劇房屋問題,因此報告書最終沒有列出更具體發牌內容。

測量師學會副主席何鉅業認為,若政府是按目前《建築物條例》的標準,要求所有劏房符合條例要求,根本是非務實的做法,因為只有絕少數的劏房能符合最嚴謹標準,但政府又未有決心全面取締,建議政府在兩者之間取平衡,建立新一套準則,容許部分安全劏房存在。社協主任何喜華認為,政府需要先妥善處理安置問題,才可提出規範劏房執法,否則只會加劇劏房戶住屋困難。
Last edited by editorial on Wed Sep 04, 2013 9:07 am, edited 1 time in total.
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長策會建議保守 房屋供應要更進取


長遠房屋策略督導委員會就房屋規劃提出10年建議,是1998年以來特區政府的首次,改變了曾蔭權任內房屋政策缺乏長遠規劃,決策宛如手掌撞腦袋的隨意性,算是撥亂反正地把房屋政策納回正軌。然而,長策會對房屋需求的估計偏於保守,私宅單位規劃數量,較曾蔭權時期更少;另外,長策會不但無提出時間表逐步取締「房」,反而建議發牌規管,此建議若落實,房將常態化,被納入為房屋鏈其中一環。這些建議,與號稱「房屋特首」、予人憧憬有大魄力扭轉居住問題局面的梁振英,感覺上有較大落差。

私宅每年不到2萬個

較曾蔭權時期更少

長策會經過10個月研議,就房屋需求與供應提出數據和具體建議,日後政府有實際數據依循,只要定期檢視,按需要調節,政府據之以規劃和提供足夠土地供應,則有望長遠打造具彈性而又相對穩定的房地產市場。不過,要達此目標,前提是建議須符合實際需要,從長策會諮詢文件所見,建議能否理順供需失衡,目前並無樂觀的理由。

長策會建議未來10年房屋供應目標為47萬個單位,即每年平均4.7萬個,公營和私營房屋比例為6:4,使公營房屋(包括公屋及居屋)主導市場,不過,即使公營、私營主次易位,若供應仍然不足,則意義不大。以新比例計算,未來10年,公營房屋每年約供應2.8萬個,若其中約5000個是居屋,則出租公屋單位約有2.3萬個,數量較曾蔭權時期稍多,不過,公屋輪候冊已有超過23萬個申請者,以公屋增幅看來,未能顯著縮短輪候時間。

至於私宅單位,按佔四成比例計算,未來10年每年供應不到1.9萬個,這個數量,較曾蔭權後期提出的「每年2萬個單位土地供應」的政策,猶有不如。當年曾蔭權的「2萬個單位土地供應」概念,是參考過去10年的成交量,事實上,把成交量視為需求量,本已不反映實際需求,而曾蔭權政府參考成交量的年份,更是本港歷經金融風暴、科網股爆破、SARS肆虐,樓價大跌及成交量大減的年份,以此視作真實需求,肯定出現嚴重偏差;另外,若拉長至30年成交量作參考,則每年成交平均約3萬個單位,更能反映長遠真實需求;還有,以往內地人絕少來港置業投資,近年,他們佔新樓成交量約一成,隨內地經濟發展,這個比例很可能上升。所以,長策會建議的私宅單位供應,綜合諸多因素,只會顯得更緊絀而非充裕。

「房」居住環境之差劣,被認為是香港之恥,無奈居住其間的低收入居民,卻要支付昂貴租金,所以,長策會建議怎樣處理房問題,備受關注。長策會建議對工廈房加強執法取締,對於住宅樓宇和綜合用途樓宇的房,則建議研究發牌或以登記制度規管,長策會這個取態,令人失望。

房成為房屋鏈一部分

實際把香港恥辱常態化

若政府把房納入規管,實際上是把房常態化,將之視為整體房屋鏈的一部分,認為監管了房結構安全、改善衛生情,就是對房住戶照顧和負責,此乃扭曲事態,捨本逐末。其實,房的惡劣本質,不會因為規管而改變,據長策會委託團體的調查推算,約有7萬個家庭住在房,若連工廈房一併計算,房總量肯定超過此數,數以十萬計市民飽受房的惡劣環境煎熬,長策會建議規管,把不公義的房藉政府的參與而延續下去,其「淺見」莫此為甚。

房規管若成為政策,首先受影響的是低收入人士和家庭,因為規管必然增加成本,也必然轉嫁給住戶,屆時房呎租高過豪宅呎租的情,將更為突出,對房住戶更不公平,屆時或許會衍生更多社會問題,所以,政府就規管房要三思。其實,政府對房問題,應該拿出魄力和決心,以全面取締為目標,即使一下子未能將之悉數「消滅」,可以制訂階段性目標,例如5年內要減少一半房。1980年代,市區木屋、山邊寮屋一度觸目皆是,當時港英政府決心取締,制訂10年清拆目標,廣建公屋讓木屋寮屋居民上樓,問題終於解決了。這個事例,說明只要政府下定決心,房問題也有解決之日。

總的而言,長策會的建議過於保守,未能使人看到居住問題會有變革性轉變,私宅單位供應方面更有倒退象,呈現出來的整體圖像,與特首梁振英在房屋事務予人的憧憬有較大落差,若梁振英要維護「房屋特首」的形象,他應該提出超逾長策會建議的政策,實現他在競選特首時的承諾:為香港帶來轉變。

另外,長策會的建議集中處理需求問題,最重要的土地供應則未有觸及。以未來10年需要47萬個單位而言,能否實現,視乎政府開拓土地的進展,以現在新界東北新發展區、在邊陲填海等規劃,都遇到反對聲音和對抗舉措,以現在梁振英政府之弱勢,土地問題能否解決,也是未知之數。看來房屋土地這個老大難問題,將會繼續困擾香港和市民。
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平台僭建10劏房起火奪命

400呎單位變2000呎


長沙灣保安道昨凌晨一場釀成一死兩傷的奪命火警,揭發無良業主為賺錢罔顧租客安全,將一個原本只有約400呎的單位,利用平台大肆僭建擴張逾4倍,搭建成一個室內室外合共逾2000呎的巨型僭建單位,連同本來單位內兩房間,共成12個房出租。昨日凌晨,其中一間房發生火警及爆炸,房內一名獨居模型迷被燒死。爆炸後,劏房牆壁坍塌,堵塞狹窄走廊,一對困在尾房的母子,幸在最後關頭爬窗落地逃出鬼門關,火警再次敲響房危及生命財產的警鐘。

上手業主拆牆改建 共劏12套房

起火單位是長沙灣保安道27號新寶大廈1樓F室,根據土地註冊資料,單位實用面積原本只有412方呎,但上手業主早在逾10年前拆牆改建,在外出平台大肆僭建,以鋅鐵板圍封,闢出大片樓面,搭建成一個逾2000呎的巨型僭建屋,連室內單位兩個劏房,總共劏成12間套房單位出租,每個面積百餘呎,全部有獨立廁所,但無廚房。目前單位登記業主為楊志堅、楊文途及李菊芳3人,於2012年明知房存在並遭屋宇署釘契之下,以248萬元買入單位繼續收租。12間套房目前只有兩間空置。前日才入住單位11號房的64歲租客胡先生稱劏房月租3500元,包水電開支。

奪命火警於昨零時6分發生,消防動用兩條喉及兩隊煙帽隊共60人灌救,15分鐘後將火救熄,其後在8號房碌架下層發現一具燒焦男屍。由於火勢猛烈,劏房大部分物件付諸一炬,從鄰居拍得的片段所見,鄰居一度大叫「火燭呀!快走呀!」

獨居模型迷燒死 住客赤腳逃生

警方在單位發現一罐曾爆炸的壓縮氣罐及幾罐模型噴油,深水區刑事助理指揮官麥沛源表示,現場未發現縱火痕,正調查是否有人不當使用噴油引起火警。據稱,單位火警期間發出兩次爆炸聲,相信是氣罐爆炸及牆壁倒塌。

死者年約30多歲,街坊稱他為「肥仔」,獨居上址近10年,是一個模型迷,房內有不少模型器具,包括噴油。「肥仔」近年較少在房留宿,不幸前晚返回單位遭遇奪命火。

由於各間劏房之間只有一條狹窄走廊通往大門,未被起火劏房阻擋的居民能夠及時逃生;不過,一對困在尾房的母子,因起火劏房牆壁塌下,一度逃生無門,危急關頭之際,兩人走回單位爬窗落地,逃出鬼門關,一對長者夫婦疑走火警時受傷需送院。事件中,150名居民需要疏散,大部分人逃生時只穿著拖鞋或睡衣甚至赤腳,頗為狼狽。

據悉單位實際管理人仍是上手業主好盈發有限公司勞姓女董事,負責放租、收租等事務,並由另一地產代理代行。街坊表示,勞姓女子常出入地產公司,火警發生後她即趕到現場了解,警員亦邀她上警車登記資料。

僭建11年 屋署指屬優先取締類別

大廈大堂貼有一張屋宇署上月中發出的通告,指該單位平台搭建物屬違例僭建物,曾發信勸喻業主清拆,但屋宇署一直未有跟進。屋宇署人員事後到事發單位視察,繪圖紀錄懷疑僭建的空間。屋宇署結構工程師陳志剛表示,平台搭建物尚未構成結構危險,將徹查有關搭建物是否僭建。屋宇署強調,平台僭建物屬優先取締類別,署方將向業主發出清拆命令。
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一棚劏20戶窮人住豬欄也被逼遷

新界豬欄劏房淪為港人蝸居天堂!近日元朗區多處荒廢豬欄頻頻動工,大肆改建成非法劏房,記者發現有地產公司覷準商機,由收地、合作、建屋、租賃一條龍,一棚豬欄屋可變成20間劏房,每間百餘呎租金更炒上3,300元,有「租唔起」的住戶更被逼遷。


非法「豬欄劏房」過去一年在元朗各村大肆興建,記者發現重災區集中在大棠一帶,有部份仍在興建中。其中黃泥墩村一塊4,000呎農地上,原本建有兩棚約2,000呎的「豬欄屋」,已改建20間劏房,每間面積僅150呎,月租平均為2,600元,但近日卻炒上3,300元,呎租達22元,媲美美孚新邨租金。

劏房天花板由纖維板搭成,房內只有廁所,不設廚房和爐頭,業主嚴禁租戶明火煮食,又不准晾曬衣物在房門外。除業主保留一間自用外,其餘19間全部租出。第一代租客馮女士去年經地產介紹,以月租2,600元租住其中一間劏房,但近日突然收到業主通知「終止租約」,原因是「租畀第二個收貴啲租」,更以截水、截電逼遷。她哭訴:「度度都好貴,根本租唔起,我唔知點算!」

地產公司招人合作搞劏房
事實上,近日港人對新界劏房需求有增無減,有地產經紀揚言:「3,000蚊間,一定有人租!」在求過於供下,元朗區內貼滿「誠徵農地」、「誠徵平房」等街招,甚至有地產公司標明可「合作發展」大搞劏房生意

《蘋果》記者放蛇表示有意發展豬欄屋,經紀即雀躍教路:「要搵成排豬欄,平咗頂,本身有晒水電,淨係整廁所廚房,方便簡單。」他直言豬欄屋本身有「紅字」(即政府登記),即使地政巡查亦有藉口,未必會清拆。

該經紀表示豬欄屋改建成本低,20間劏房成本20多萬元,每間月租3,000元,三個月便回本,故吸引不少投資者以年租3萬元租豬欄地,再改建劏房圖利。他又推介南坑村及水蕉新村近巴士站的豬欄屋:「今年元朗會開多兩間幼稚園,如果你想租畀雙非,就唔好揀太偏僻!」
劏房入侵元朗,就連位於唐人新村、實用呎價近萬元的溱林新樓盤,其一渠之隔的劏房月租高達三、四千元起,經紀笑說:「呢度以前唔係人住嘅地方,都好搶手㗎!」

地政總署:正處理非法個案

另有經紀推介大旗嶺村的「富貴豬欄劏房」,面積200多呎一房一廳,租金索價5,500元,「呢啲價錢手快有手慢冇,已經租咗三間。」劏房外圍用鐵皮圍起,相當鬼祟,進入大鐵閘後,內裏劏了八間房,有些還在裝修中。
記者坦言劏房隨時被取締,經紀笑說:「唔使驚,佢哋(業主)識搞㗎喇,揼幾十萬出來,門、廁所、去水、化糞池搞咗咁多錢,投資者驚過你啦!」

地政總署指,正處理黃泥墩及大旗嶺村四宗非法「劏房」個案,其中三宗涉及在私人農地建未經批准的建築物,而該室內有人用作居住用途。

該署已經發出警告信,若果業權人在限期前未有糾正情況,會對該地段「釘契」。至於過去五年在新界農地上清拆違法住宅的數字,該署卻未能提供。
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住150呎劏房 母子同睡一床

根據查冊資料,黃泥墩豬欄地業主姓俞,他是該村的大地主,現居於黃泥墩大宅,今年將豬欄交由發展商改建成劏房。最早搬入該村「豬欄劏房」的是一對相依為命的母子,他們原住九龍城劏房,去年因業主瘋狂加租而遷入,成為該村第一代豬欄劏房戶,如今連豬欄都住不起,兩母子面臨再被逼遷。

被逼遷的馮女士是單親媽媽,去年4月以2,600元租住上址一間150呎的劏房;本月初,遭業主終止租約,用以貴租招新租客。
早年失婚的馮女士,不但因患有糖尿、肩周炎、婦科病等而喪失工作能力,更因長子欠債而賠上一間居屋。剛投身社會做跟車工人的23歲幼子又常開工不足,收入不穩定,逼於蝸居劏房,每間房面積僅150呎,母子晚上更須同睡一張床。記者採訪當日,周身病痛的馮女士蹲在劏房廁所門口炒菜。

扣除租金水電 日剩40元
她透露,每月僅靠5,200元綜援金過活,扣除租金及水電費,每日僅剩40元。多名豬欄劏房鄰居得悉後向業主求情,業主才勉強答應將馮的租約延至年底。

而剛入住兩個月的曾先生原居於粉嶺偏遠700呎村屋,業主收回住宅,他只好無奈找屋,但市區劏房租金昂貴,月入8,000元的他只能在新界另覓一間百多呎劏房。

「偏遠村屋都升到4,000幾蚊喇,呢度3,200蚊,總算生活到,真係冇辦法……」他搖頭慨嘆,房屋供應短缺,只望政府多建房屋,令房價下滑,他才有望離開劏房生活。
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港連續4年成全球最難置業城市 (17:02)

美國顧問公司發表最新《國際樓價負擔調查報告》,香港連續4年成全球最難置業城市。

彭博社報道,顧問公司Demographia這項調查涵蓋9個國家或地區共360個城市樓價,2010年起列入調查範圍的香港,連續4年成為最難置業城市,樓價中位數高達家庭年收入中位數的14.9倍(見圖一),情況遠比溫哥華(第二,10.3倍)、夏威夷(第三,9.4倍)等城市惡劣。根據報告評估,樓價在家庭年收入中位數3倍或以下才有望「人人有屋住」,5.1倍或以上已屬極難負擔,由此可見香港情況「水深火熱」。

調查顯示,4年來港人愈來愈難「上樓」,樓價所得比一年比一年高,去年創歷史新高的13.5倍,今年「再進一步」至14.9倍。調查引用去年第3季的樓市數據,當時本港樓價中位數約402萬港元,香港樓宇呎價達美國的20倍,而且香港每單位的平均面積不足500呎,也是所有調查地區中最小的。

Demographia每年舉行樓價負擔調查,今年是第10次。負責撰寫導言的紐約大學學者博陶德認為,城市規劃人員發展城市時有責任確保居民生活質素,當中包括以合理價格置業。

《國際樓價負擔調查報告》全文:

http://www.demographia.com/dhi.pdf,Demographia
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陳茂波 ﹕42幅地着手改住宅用途

政府年初提出未來5年把152幅地皮改劃作住宅用途,預料可提供約21.5萬個住宅單位。發展局長陳茂波昨書面回覆立法會議員方剛質詢時表示,截至本月中,有42幅地皮已開始進行法定改劃程序作住宅用途,佔整體改劃地皮的28%;估計可提供約3.78萬個單位,當中約57%為公營房屋單位。

料提供3.78萬單位 逾半公營屋
根據政府計劃,在構思改劃的152幅地皮中,涉及16個地區,以大埔及屯門區佔最多,分別有23幅及22幅地皮要改劃,預料提供2.76萬個及3.26萬個單位;若以提供單位數目計算,則以元朗區佔最多,政府計劃改劃區內14幅地皮,提供4.2萬個單位。

5年改劃152幅地皮 涉16個地區
發展局長陳茂波表示,改劃地皮需顧及實際規劃因素,包括交通及基建容量、社區設施、技術限制、當區特色及現時發展密度、對區內環境的潛在影響,以及景觀和空氣流通影響等,有關部門正全速進行工作,以求把用地盡快撥作房屋發展。他又說,政府會密切留意土地供求情况,有需要時會再物色更多有潛力作住宅的用地,並會徵詢公眾意見。
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愁對房屋困局 空談青年政策

語言的巨人,往往是行動的矮子,港府充斥這種誇誇其談之輩。被指拓土無能的發展局局長陳茂波勇當鍵盤戰士,呼籲社會「面對現實」,認為在缺少土地下,無論是綠化地帶、填海抑或發展大嶼山,都不妨提出來討論研究。問題是,空有討論研究而無法落實,對解決房屋問題根本無濟於事。

港人面對的現實,是房屋供不應求,樓價長升長有,無殼蝸牛距離上樓夢愈來愈遙遠。政府年前推出的房屋辣招早已失效,年初以來樓價繼續攀升,尤其是適合上車的中小型樓盤升勢最為凌厲。過去兩個月,旅遊、零售、酒店等行業遭到佔領行動打擊,經濟吹冷風,港府不得不調低全年經濟增長預測,但樓價不跌反升,繼續一枝獨秀。樓價漲,租金跟着漲,如今連村屋天台的「帳篷屋」都有價有市,相比之下,佔領區的帳篷毋須租金,難怪大受歡迎,寒風陣陣下都有人入住。

港人面對的現實,是香港並非沒有土地,而是可望不可即。眾所周知,香港已發展土地只佔總面積的四分之一,相比倫敦、紐約、上海等人口密集城市,香港發展的比例最小,只要將發展面積增加百分之一至二,足以解決居住需求,可見「地從何來」是偽命題。可惜的是,香港社會多元,各種利益集團添煩添亂,尤其是反對派為打擊政府威信無所不用其極,一方面批評政府解決不了房屋問題,一方面以環保、保育等似是而非的理由,用拉布手法打擊港府拓土建屋的所有努力,神是他們,鬼也是他們。譬如今年施政報告提出在大嶼山及港島之間的中部水域發展人工島,本來不失為拓土妙計,不料有關研究計劃因反對派拉布一拖再拖,最近港府被迫將研究計劃抽起。連研究計劃都無法進行,落實發展更無從談起。

港人面對的現實,是港府高官眼高手低,有心無力。財政司司長曾俊華曾談起新加坡如何填海造地及引入外來勞工,解決土地及人手不足的問題,陳茂波在今次文章中再次提及新加坡經驗。但香港不是新加坡,新加坡是真正的強政勵治,說幹就幹,香港則是管治癱瘓,寸步難行,兩者根本不可同日而語。面對新加坡政府的有為實幹,港府徒呼奈何,只有羨慕的份。

事實上,並不是香港管治特別困難,特別有阻力,而是家家都有本難唸的經,人家做得到而香港做不到,歸根究柢是港府施政無能所致。佔領行動之所以發生,年輕人之所以成為反政府主力,除了因為他們的政治訴求無法得到滿足,更因為對現實悲觀,對前途失望。試想想,樓價高不可攀,連大學生也不得不加入輪候公屋的大軍,年輕人遑論向上流動呢?怎麼可能不奮起抗爭呢?

一場佔領之亂,將青少年問題暴露無遺,港府亡羊補牢,揚言要全面檢討青年政策,關心年輕人訴求。但說易行難,如果連安居問題都解決不了,甚麼檢討都是徒勞。
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社評﹕港人蝸居價貴住得苦 釋放土地才有望紓解

接連兩周推出「深度報道——樓市怪象」系列,以房屋居住為專題,把港人居住面積、本港物業總值,與鄰近或主要城市比較。從數字上看,本港樓市折射出來的畸形程度,近乎荒謬;以本港人均生產總值超過4萬美元的高度經濟發展,人均居住質素那麼低,而物業所代表的財富卻那麼高,完全不成比例。大批年輕人最近走上街頭參加佔領運動,爭取民主普選,顯然只是觸發點,他們對現狀不滿、對置業安居絕望,相信也是原因之一。港人若不能從居住的枷鎖解放出來,香港社會的不安與躁動將會持續難息。

人均居住面積叨陪末座
物業總值可購3個紐約市
上周三的「深度報道」就港人每戶平均居住面積,與新加坡、首爾、東京、上海和台北比較,發現本港叨陪末座,人均只有約160平方呎;這是1990年代的數字,也就是說,這20年來港人的居住質素停滯不前。上海在1990年是96呎,現在人均居住面積360呎,遠遠拋離香港。再以首爾為例,城市面積未及香港六成,人口達1044萬,但是首爾居民平均每戶2.5人,居住面積63平方米;香港平均每戶2.9人,每戶平均面積只有43.5平方米,僅及首爾的一半多一點。港人居住環境之侷促,可見一斑。

港人居住空間狹小,若居住負擔相應減輕,則心理上可能較平衡一點,問題是港人的蝸居價格,卻冠絕這些城市。今日的「深度報道」(刊A12、13)比較了本港與紐約市(New York City)、新加坡的物業總值,2014年本港物業總市值約20.6萬億元,紐約市及新加坡分別為6.7萬億元與7.8萬億元。即是說,本港物業市值是紐約市的3倍、新加坡的兩倍半。如果變賣了香港物業,可以購買3個紐約市的物業,確實很誇張。若人人都置業安居,樓價的紙上富貴,某一程度可讓人麻醉,可是本港盡多無殼一族望樓興嘆,樓價早已脫離他們可負擔的程度;正常情况下,年輕人憑一己之力,難以置業安居、成家立室。

以公營機構房協近期推售長沙灣的樓花盤喜盈為例,定價最低的一房單位,實用面積399呎,折實價468.4萬元;若購入自住,相信只有單身族或兩口之家才合用。根據最新統計數據,香港截至第二季的打工仔個人收入中位數約1.3萬元,不計外傭的家庭中位數收入約2.25萬元,則購入房協這個單位,就算只付三成首期也要儲有140.52萬元;如是一個中位收入的打工仔,不吃不喝也要儲9年才夠首期,如支出佔一半收入,就要18年才儲夠首期買樓。即是說,一對夫婦組成家庭,他們的收入是中位數2.25萬元,若也是花費一半支出,也要儲10年以上才夠付首期。這種情况,年輕一代對前景不感到沮喪,才是咄咄怪事。

香港樓市近幾年狂飈,全球低息環境固然是因素之一,但本港樓市供應斷層,形成供需失衡,是樓價飈升的主要原因。前任特首曾蔭權由出任政務司長至特首約10年來,於土地儲備方面廣受指摘,土地與房屋供應基本上由發展商主導,終而形成現時樓市的特大泡沫;泡沫的爆破之日,香港經濟要付出多大代價?實在難以估量。任誰都知道,沒有只升不跌的樓市;升得愈高,必然跌得愈重,港人將要付出的代價,無疑是人禍所致。

梁振英接任特首之後,視土地房屋政策為重中之重,他以管理需求和增加供應兩招應對,只是沉痾太久,三兩年內不可能扭轉供應不足。此外,整體社會氛圍對梁振英擘劃大規模土地供應和儲備,也多所窒礙,形成樓市屢經治理,樓價則持續照升。現在呎價創新高已非新聞,這頭脫韁野馬,似乎只能讓牠跑至累死而已。

土地使用是政治問題
交全民討論公決
梁振英政府努力搜索土地,可是對土地房屋問題的認知,仍然停留在民生思維狀態。其實,土地房屋問題,以本港所處的特定時空,是徹頭徹尾的政治問題。政府推動新界東北發展、規劃填海所遇到的阻滯,充分說明單以民生訴求,難以說服反對力量,唯有循政治層面應對才有望收綱舉目張之效。過去,港英當局幾個階段的土地政策都有濃烈政治意涵,例如1960年代兩場暴動之後,大量興建公營房屋,以消解大量南來人口衍生的部分政治問題;1976年宣布推行居者有其屋計劃,目的為增加市民對社會的歸屬感;1989年六四事件之後,推出逾千億元玫瑰園計劃,都是政治考量壓倒一切。

現在,社會對土地如何使用,七嘴八舌,言人人殊。本港不缺土地,政府更是最大地主,只是未能把部分土地從桎梏中解放出來。例如本港總面積約1104平方公里土地,用於住宅的土地只佔7%;只要住宅用地佔總面積增加一個百分點,就可以住100萬人,增加多至3個百分點,則港人居住面積就大一點,也並非不可實現的夢想。香港土地如何使用才符合最大利益,是全港市民的大事,不應該成為環保人士的禁臠。政府應該讓沉默的大多數有機會就此表達意見和抉擇,我們建議為此組織一次大辯論,讓全民充分參與,然後以全民公決方式反映意志,因為唯有這樣才可以徹底解決土地問題,使香港得以鬆綁。


香港傳媒社評
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