揭秘：房地產大鱷擠泡沫 中國人必須關心的焦點
2016-08-30 07:20 傅志晏
一直以來，房地產大鱷都是中國人必須關心的焦點，不知從什麼時候開始，中國踏進了一個泡沫的世界？一坨接著一坨的泡沫層見疊出，我們看到了期貨市場上的“今天蒜你狠”、“薑你一軍”，親身經歷了A股市場上2015年的股市懸掛式山過車，親眼見證了2008年中國房地產價格在一輪輪調控下的火山爆發上漲，在這泡沫風行的時代，我們該如何看待當下的市場和泡沫？
首先，央行的流動性會一直開閘放水下去嗎？一個國家的貨幣政策是由經濟主導發展需要客觀理性決定的，所以會在短期時間內量化鬆弛，但是絕不會任由寬鬆下去，一旦關閘失去了流動性支持，房地產的價格恐怕就難以依託。
其次，都市圈，城鎮群都的確空間巨大，一國經濟發展的客觀需要來之這些的基礎上，相比之下歐洲國家城鎮化都是在經濟發展到一定水準內的客觀結果，而並把人往城裡趕的效果，所以中國的城鎮化是結果不是原因，以城鎮化作為房地產的支撐假像其實是有些倒果為因了。
中國的投資者都盲從跟風相信房地產其最能保值增值的投資機遇，這點其實不假，也正因為如此無論是股市、匯市、期市都經常讓投資者深深套牢，從中能獲利的有暫多少呢？已然沒有一個投資品是絕對無風險的，伴隨房地產的價格提升，中國的投資者手裡的可調動資金減少，如今中國家庭80%以上的財富資產都被房地產一覽而餘，能想像未來還有多少投資潛力嗎？
開發商們拿著土地其實更是俗氣的擊鼓傳花的謎知動作，誰都不知道那個鼓點什麼時候停止，誰又是最後的接盤俠。
綜合上述原因都是一種堆積在沙灘上的夢幻城堡，一旦市場有風吹草動，立即土崩瓦解是極有可能的。我們再來對比世界各地的房價，姑且不談在美國用一百萬美元就能在豪華地段買到一棟既有停車場後又有游泳池並且享有永久產權的別墅了，現在就以中國地區最為接近的鄰國韓國和日本來解說，現在日本東京銀座最貴的地段房價不過6萬多人民幣（人民幣66371）一平，韓國最高端的江南別墅房價也不過折合人民幣5萬，那看現在動不動7、8萬甚至10萬的一線城市房價，再對比30多萬一平的上海樓市寸土金之地，矛盾情緒同時有些不禁冷汗直冒。
中國經濟已經踏入了階段性L型增長的新常態世界，貨幣刺激的效果越來越少，經濟結構轉型的趨勢已經十分明顯，這個時候資產價格的高度無異於是一種空中閣樓，是否中國的房地產泡沫會像日本一樣被強行刺破，成為失落的20年誰都不知道，但是百姓擔心，在層層泡沫的情況下，如何能夠真正的實現泡沫落地，實現房地產減緩速著落，將是未來一場真正的考驗。
吳大維主論香港市情：澳門賭業最新情況/醫管局通過急症室加價 由$100加至$220太荒謬P7
Re: 吳大維主論香港市情：中共成也「磚頭」敗也將會是「磚頭」
央媒都坐不住了！樓市一危險信號顯露
2016-08-31 08:20
“去庫存”讓今年上半年的房地產市場迎來了空前的瘋狂。各地成交熱度持續攀升，多地房價成倍上漲，房企銷售收入創新高。據中原地產研究院發佈的統計資料，2016年前7個月，30家上市房企銷售額合計1.33萬億元，同比大漲72.2%，刷新歷史最高紀錄。但隨著上市房企紛紛發佈半年報，一個危機信號也在被釋放！
【房企負債率高企】資料顯示截至2016年上半年，房地產行業資產負債率為79.72%，直逼80%。而去年同期，房地產行業資產負債率為78.85%。在業內人士看來，房地產開發行業，前期投資非常大，正常的範圍在60%~70%之間，如果超過80%，負債比例則有些過高，企業的經營將面臨一定風險。
而萬得資訊資料顯示，截至目前，已發佈中報的101家房企，房企資金杠杆也大幅提高，負債總額高達3.74萬億元。業內人士警示，杠杆高企，未來風險重重。房企已過於激進，一旦未來房價漲幅放緩，高地價的壓力將集中爆發。
【搶地潮助推高負債】房企的過於激進首先就表現在瘋狂的搶地！2016年4月後，政府再度收緊樓市政策，力圖澆滅房價暴漲和樓市火爆的虛火。不過，政策收緊的另一面，卻是地王數量不斷被刷新的現實。據CRIC統計，截至2016年6月22日，重點城市總價、單價“地王”數量已經達到了95幅，短短半年即已超過2009年地王總量，刷新年度地王數量紀錄。
在房企激進拿地的背後，地方土地收入也大幅大幅增加。全國賣地最多的50大城市出現了賣地面積未漲，土地成交額卻爆發的現象。中原地產研究中心統計資料顯示，截至8月22日，50大城市合計成交土地建築面積為69489萬平方米，相比2015年同期的69461萬平方米基本持平。但土地出讓金則出現了爆發，截至當日，50大城市土地出讓金累計達到了1.39萬億元，相比2015年同期的9342.8億元，上漲幅度達到了49.22%。
如此大肆買地，房企真的不差錢？這背後當然是有大筆的融資！由於信貸政策寬鬆，今年上半年，中國房企在國內債券市場融資情況大增，房企的境內發債期數和規模出現井噴式增長。根據克而瑞地產監測，2015年至2016年上半年，50家房企公司債的發行規模為4606.95億。其中，以3~5年居多，發行數量達到了100筆，發行額度為2940.75億元，占公司債融資總量的63.83%。
信達地產就是其中典型的一家。2015年至今，信達地產通過公開拿地新增9宗地塊，其中7宗是高價地。信達地產更是以306.53%溢價率摘得上海顧村“高價地”，一戰成名。近日信達地產公佈的中期報告顯示，其淨利虧損逾7000萬元，同比下滑131%。這是信達地產自2008年上市以來罕見的淨利虧損，而且也是近五年來利潤唯一一次出現淨利潤為負的情況。淨利潤大幅下跌，與信達地產上半年成本的大幅增加相關。上半年信達共發行公司債券規模達到90億元，資產負債率上升至85.6%。
而不久前在上海以110億的價格拿下一塊高價地的融信中國，也面臨負債質疑。中原地產首席分析師張大偉認為，融信可以說是2016年中國房地產市場的代表，拿地激進，超常規發展，利用足杠杆。但風險也越來越大，如果一旦市場出現輕微調整，這類型企業很可能面臨包括資金鏈在內的各種風險。
【評級機構調降房企評級】一向穩健的國際信用評級機構標普、穆迪和惠譽，今年以來下調了多家中國房企的信用評級或展望，包括綠地、恒大、萬達、萬科等超大型房企。穆迪和惠譽在評級報告中均表示，債務風險及拿地成本是其調低中國房企評級的重要原因。
一面是國內樂觀昂揚的地王頻出，一面是國際評級和投資機構紛紛看淡，共同構成了中國房地產的AB面。在標普看來，受政府刺激政策推動下的房地產市場復蘇或難持久。而以新華社為代表的央媒近日也紛紛發文，警示“樓市加杠杆無異於飲鴆止渴”。
評：正如普京說這是一個無良心的政府。為了救地產發展商來救銀行，政府竟狠毒地把無辜、無知的老百姓推往火坑。
2016-08-31 08:20
“去庫存”讓今年上半年的房地產市場迎來了空前的瘋狂。各地成交熱度持續攀升，多地房價成倍上漲，房企銷售收入創新高。據中原地產研究院發佈的統計資料，2016年前7個月，30家上市房企銷售額合計1.33萬億元，同比大漲72.2%，刷新歷史最高紀錄。但隨著上市房企紛紛發佈半年報，一個危機信號也在被釋放！
【房企負債率高企】資料顯示截至2016年上半年，房地產行業資產負債率為79.72%，直逼80%。而去年同期，房地產行業資產負債率為78.85%。在業內人士看來，房地產開發行業，前期投資非常大，正常的範圍在60%~70%之間，如果超過80%，負債比例則有些過高，企業的經營將面臨一定風險。
而萬得資訊資料顯示，截至目前，已發佈中報的101家房企，房企資金杠杆也大幅提高，負債總額高達3.74萬億元。業內人士警示，杠杆高企，未來風險重重。房企已過於激進，一旦未來房價漲幅放緩，高地價的壓力將集中爆發。
【搶地潮助推高負債】房企的過於激進首先就表現在瘋狂的搶地！2016年4月後，政府再度收緊樓市政策，力圖澆滅房價暴漲和樓市火爆的虛火。不過，政策收緊的另一面，卻是地王數量不斷被刷新的現實。據CRIC統計，截至2016年6月22日，重點城市總價、單價“地王”數量已經達到了95幅，短短半年即已超過2009年地王總量，刷新年度地王數量紀錄。
在房企激進拿地的背後，地方土地收入也大幅大幅增加。全國賣地最多的50大城市出現了賣地面積未漲，土地成交額卻爆發的現象。中原地產研究中心統計資料顯示，截至8月22日，50大城市合計成交土地建築面積為69489萬平方米，相比2015年同期的69461萬平方米基本持平。但土地出讓金則出現了爆發，截至當日，50大城市土地出讓金累計達到了1.39萬億元，相比2015年同期的9342.8億元，上漲幅度達到了49.22%。
如此大肆買地，房企真的不差錢？這背後當然是有大筆的融資！由於信貸政策寬鬆，今年上半年，中國房企在國內債券市場融資情況大增，房企的境內發債期數和規模出現井噴式增長。根據克而瑞地產監測，2015年至2016年上半年，50家房企公司債的發行規模為4606.95億。其中，以3~5年居多，發行數量達到了100筆，發行額度為2940.75億元，占公司債融資總量的63.83%。
信達地產就是其中典型的一家。2015年至今，信達地產通過公開拿地新增9宗地塊，其中7宗是高價地。信達地產更是以306.53%溢價率摘得上海顧村“高價地”，一戰成名。近日信達地產公佈的中期報告顯示，其淨利虧損逾7000萬元，同比下滑131%。這是信達地產自2008年上市以來罕見的淨利虧損，而且也是近五年來利潤唯一一次出現淨利潤為負的情況。淨利潤大幅下跌，與信達地產上半年成本的大幅增加相關。上半年信達共發行公司債券規模達到90億元，資產負債率上升至85.6%。
而不久前在上海以110億的價格拿下一塊高價地的融信中國，也面臨負債質疑。中原地產首席分析師張大偉認為，融信可以說是2016年中國房地產市場的代表，拿地激進，超常規發展，利用足杠杆。但風險也越來越大，如果一旦市場出現輕微調整，這類型企業很可能面臨包括資金鏈在內的各種風險。
【評級機構調降房企評級】一向穩健的國際信用評級機構標普、穆迪和惠譽，今年以來下調了多家中國房企的信用評級或展望，包括綠地、恒大、萬達、萬科等超大型房企。穆迪和惠譽在評級報告中均表示，債務風險及拿地成本是其調低中國房企評級的重要原因。
一面是國內樂觀昂揚的地王頻出，一面是國際評級和投資機構紛紛看淡，共同構成了中國房地產的AB面。在標普看來，受政府刺激政策推動下的房地產市場復蘇或難持久。而以新華社為代表的央媒近日也紛紛發文，警示“樓市加杠杆無異於飲鴆止渴”。
評：正如普京說這是一個無良心的政府。為了救地產發展商來救銀行，政府竟狠毒地把無辜、無知的老百姓推往火坑。
Re: 吳大維主論香港市情：中共成也「磚頭」敗也將會是「磚頭」
香港傳媒社評：樓市調整尚未完成 低息扭曲投資市場
全球經濟明滅未定，影響本港的主要經濟體，例如內地、美國、歐洲、英國和日本等，不是持續調整、加息步伐猶豫，就是陷於「印銀紙」不知何時完結等景况。在盡皆壞消息的情况下，最近幾個月本港樓市卻是愈升愈有，與經濟實况背道而馳。日前，差餉物業估價署公布的7月整體住宅售價指數創今年新高，實際是滯後數字；至於後市，業界大多認為樓價到年底仍會持續上升。對於這樣的樓市，急欲置業安居的市民應該如何體待，確實陷於艱難抉擇。
樓市轉角3項因素
樓價高峰後未改變
本港樓市泡沫愈吹愈大，過去幾年的樓價飈升幅度全球第一，任誰都知道這種表面風光，背後肯定是泡沫爆破之後的痛苦。泡沫愈大，調整愈深，近年一些置業市民或將蒙受損失，整體經濟可能受到更大拖累。只要將本港經濟放在全球、內地經濟景况和資金從新興市場大進大出的框架審視，本港樓市扭曲、樓價超現實的危害就突顯出來。
樓價在去年9月達到高峰之後，開始下調。當時各種迹象，業界都判斷這是樓市轉角，即是樓價將持續調整，有預期到今年底的跌幅介乎一成半至三成不等。不過，樓價回調約半年之後，到今年4月間有止跌回升迹象，差估署7月整體住宅售價指數為281.4（以1999年100為基數），較去年9月歷史高峰的306.1，差距收窄至約8%。即是說，由2003年累積約3倍的樓價升幅，今次只經歷了短暫而幅度不大的下調，然則樓市是否已經完成調整？對只求置業安居的市民，難以理解。
去年9月之後，各方認同本港樓市開始轉角，即是由上升轉向下調，主要基於樓市面對的情况與過去10多年不一樣。首先，美國聯儲局開始加息，步伐是緩是急並不重要，只要美國開展加息周期，最終都會大大增加供樓負擔，對樓價形成壓力。其次，內地經濟仍在轉型調整階段，經濟持續下行，本港對內地依存度高，展望可見未來，經濟難以樂觀。第三，值得特別注意的是美國息口上調，顯示全球金融格局存在大洗牌風險，歷來強美元都會抖動金融市場，聯儲局持續加息之後，則本港樓市泡沫面臨的就可能是硬着陸的考驗。
今時今日，這3項影響本港樓市的因素，並沒有改變。最近幾個月樓價回升，一般認為與英國於6月「突然」脫歐有關。全球經濟蒙上新的不明朗因素，使美國加息步伐再遲疑，歐盟和日本則趁機加大「量化寬鬆」貨幣政策，乾脆實施負利率，客觀上使全球在超低利率之下，熱錢游資更加充斥市場，本港早已形成的樓市泡沫，進一步惡化。本港樓價歷經短暫下跌後回升，就是受到新近因素影響的結果。不過，值得注意的是：目前本港樓市並非已經完成轉角回調，並轉到下一個上升周期，而是仍然處於樓市泡沫狀態，近期的回升只是「逆襲」，並非常態。
目前的投資市場和資產價格，雖然偏離了基本因素，不過在經濟層面，不正常的事總會回歸正常，投資市場和資產價格不可能永遠脫離這個規律。本港樓市調整周期既然並未完成，則急欲置業安居市民是否適宜參與傳火棒遊戲，承受最終燒手指的風險，大概不言自明。
投資者影響樓價
用家市場將出現
近期樓市熱絡，應該有真正用家，即是追求置業安居的人士入市，不過業界認為其中不乏投資者。利率長期近乎零，已經扭曲了投資市場，即使風險較低的債券市場，也因為歐洲和日本實施負利率而變得缺乏吸引力。現在樓價雖然已經高不可攀，但是投資者在超低利率下投資樓市，仍有一定值博率，因為即使是購入之後出租，有兩三厘回報率，仍算不俗。有理由相信，目前樓市，不能忽視投資者對樓價的影響；樓市若由投資者主導，特別是在一些業界形容為「樓市小陽春」的當下，用家應該更加謹慎，切忌衝動，避免在置業良機來臨前，已經在金融博弈中被吞噬。只要回歸基本面，樓市將出現一段「買家市場」時間，屆時置業安居人士將有許多選擇，從而一嘗置業夙願。
全球經濟明滅未定，影響本港的主要經濟體，例如內地、美國、歐洲、英國和日本等，不是持續調整、加息步伐猶豫，就是陷於「印銀紙」不知何時完結等景况。在盡皆壞消息的情况下，最近幾個月本港樓市卻是愈升愈有，與經濟實况背道而馳。日前，差餉物業估價署公布的7月整體住宅售價指數創今年新高，實際是滯後數字；至於後市，業界大多認為樓價到年底仍會持續上升。對於這樣的樓市，急欲置業安居的市民應該如何體待，確實陷於艱難抉擇。
樓市轉角3項因素
樓價高峰後未改變
本港樓市泡沫愈吹愈大，過去幾年的樓價飈升幅度全球第一，任誰都知道這種表面風光，背後肯定是泡沫爆破之後的痛苦。泡沫愈大，調整愈深，近年一些置業市民或將蒙受損失，整體經濟可能受到更大拖累。只要將本港經濟放在全球、內地經濟景况和資金從新興市場大進大出的框架審視，本港樓市扭曲、樓價超現實的危害就突顯出來。
樓價在去年9月達到高峰之後，開始下調。當時各種迹象，業界都判斷這是樓市轉角，即是樓價將持續調整，有預期到今年底的跌幅介乎一成半至三成不等。不過，樓價回調約半年之後，到今年4月間有止跌回升迹象，差估署7月整體住宅售價指數為281.4（以1999年100為基數），較去年9月歷史高峰的306.1，差距收窄至約8%。即是說，由2003年累積約3倍的樓價升幅，今次只經歷了短暫而幅度不大的下調，然則樓市是否已經完成調整？對只求置業安居的市民，難以理解。
去年9月之後，各方認同本港樓市開始轉角，即是由上升轉向下調，主要基於樓市面對的情况與過去10多年不一樣。首先，美國聯儲局開始加息，步伐是緩是急並不重要，只要美國開展加息周期，最終都會大大增加供樓負擔，對樓價形成壓力。其次，內地經濟仍在轉型調整階段，經濟持續下行，本港對內地依存度高，展望可見未來，經濟難以樂觀。第三，值得特別注意的是美國息口上調，顯示全球金融格局存在大洗牌風險，歷來強美元都會抖動金融市場，聯儲局持續加息之後，則本港樓市泡沫面臨的就可能是硬着陸的考驗。
今時今日，這3項影響本港樓市的因素，並沒有改變。最近幾個月樓價回升，一般認為與英國於6月「突然」脫歐有關。全球經濟蒙上新的不明朗因素，使美國加息步伐再遲疑，歐盟和日本則趁機加大「量化寬鬆」貨幣政策，乾脆實施負利率，客觀上使全球在超低利率之下，熱錢游資更加充斥市場，本港早已形成的樓市泡沫，進一步惡化。本港樓價歷經短暫下跌後回升，就是受到新近因素影響的結果。不過，值得注意的是：目前本港樓市並非已經完成轉角回調，並轉到下一個上升周期，而是仍然處於樓市泡沫狀態，近期的回升只是「逆襲」，並非常態。
目前的投資市場和資產價格，雖然偏離了基本因素，不過在經濟層面，不正常的事總會回歸正常，投資市場和資產價格不可能永遠脫離這個規律。本港樓市調整周期既然並未完成，則急欲置業安居市民是否適宜參與傳火棒遊戲，承受最終燒手指的風險，大概不言自明。
投資者影響樓價
用家市場將出現
近期樓市熱絡，應該有真正用家，即是追求置業安居的人士入市，不過業界認為其中不乏投資者。利率長期近乎零，已經扭曲了投資市場，即使風險較低的債券市場，也因為歐洲和日本實施負利率而變得缺乏吸引力。現在樓價雖然已經高不可攀，但是投資者在超低利率下投資樓市，仍有一定值博率，因為即使是購入之後出租，有兩三厘回報率，仍算不俗。有理由相信，目前樓市，不能忽視投資者對樓價的影響；樓市若由投資者主導，特別是在一些業界形容為「樓市小陽春」的當下，用家應該更加謹慎，切忌衝動，避免在置業良機來臨前，已經在金融博弈中被吞噬。只要回歸基本面，樓市將出現一段「買家市場」時間，屆時置業安居人士將有許多選擇，從而一嘗置業夙願。
Re: 吳大維主論香港市情：中共成也「磚頭」敗也將會是「磚頭」
海關舉報電話熱缐是廢的 虛設的
有市民投訴説海關舉報電話熱缐是廢的 虛設的，該市民打通了電話輪候第一位，竟然等了一個多鐘頭沒人接聽。該市民是少有的耐性，用免提電話一邊工作一邊等候，最後差不多2個鐘頭，也無法不放棄。決定不舉報了。
講效率，柤信海關海關舉報電話熱缐是全世界最差的部門。各位不信，可打電話2524 6182 練習耐信和忍耐力。
市民
4-8-2016
有市民投訴説海關舉報電話熱缐是廢的 虛設的，該市民打通了電話輪候第一位，竟然等了一個多鐘頭沒人接聽。該市民是少有的耐性，用免提電話一邊工作一邊等候，最後差不多2個鐘頭，也無法不放棄。決定不舉報了。
講效率，柤信海關海關舉報電話熱缐是全世界最差的部門。各位不信，可打電話2524 6182 練習耐信和忍耐力。
市民
4-8-2016
Re: 吳大維主論香港市情：中共成也「磚頭」敗也將會是「磚頭」
經濟獨靠炒樓加租苦了市民
多名本土／自決派人士殺入新一屆立法會，香港政局未來四年勢必更加動盪。有學者表示，近年香港經濟本已不景，旅遊、零售等表現不濟，只是低息環境令資金積極炒樓、炒股，支持股市及樓市上揚，憂慮未來經濟民生措施或未能順利通過。增加住宅供應政策倘受阻將刺激樓價進一步攀升，連帶租金跟隨上揚，市民搵食艱難之餘，基本住屋需求更愈來愈難解決，結果是民不聊生。
多名本土／自決派人士殺入新一屆立法會，香港政局未來四年勢必更加動盪。有學者表示，近年香港經濟本已不景，旅遊、零售等表現不濟，只是低息環境令資金積極炒樓、炒股，支持股市及樓市上揚，憂慮未來經濟民生措施或未能順利通過。增加住宅供應政策倘受阻將刺激樓價進一步攀升，連帶租金跟隨上揚，市民搵食艱難之餘，基本住屋需求更愈來愈難解決，結果是民不聊生。
Re: 吳大維主論香港市情：中共成也「磚頭」敗也將會是「磚頭」
房署擬市價六折出售「綠置居」 入場費94萬 建議預留100個單身配額 (19:19)
屋委員會首個只限綠表人士申請的「綠置居」項目，房屋署建議以市價六折發售，單位售價料由94萬元至最高298萬元。
首個「綠置居」項目景泰苑只限綠表人士申請，將於10月推出。消息表示，房屋署已正式為景泰苑訂價，參考同區今年7月的樓價後，得出市價為每呎9430元（以實用面積計算‧下同），房屋署最終建議將折扣率定為40%，以巿價六折出售，平均呎價即為5658元，計算下景泰苑單位售價將由最低的94萬元，至最高的298萬元不等。
景泰苑位於新蒲崗景福街與景康街交界，屬單幢樓，33層高，提供857個單位，單位實用面積介乎17.8平方米至45.9平方米，即192呎至494呎。
據了解，房屋署於10月接受申請後，將於今年12月攪珠，並於明年1月邀請申請者揀樓。
消息透露，房屋署建議預留當中400個單位配額，給予俗稱「長者家庭」的「家有長者優先選樓計劃」的申請者、另外為回應單身住屋訴求，房屋署亦建議預留100個單位配額予綠表單身申請者。房委會資助房屋小組將於下周一討論項目細節
屋委員會首個只限綠表人士申請的「綠置居」項目，房屋署建議以市價六折發售，單位售價料由94萬元至最高298萬元。
首個「綠置居」項目景泰苑只限綠表人士申請，將於10月推出。消息表示，房屋署已正式為景泰苑訂價，參考同區今年7月的樓價後，得出市價為每呎9430元（以實用面積計算‧下同），房屋署最終建議將折扣率定為40%，以巿價六折出售，平均呎價即為5658元，計算下景泰苑單位售價將由最低的94萬元，至最高的298萬元不等。
景泰苑位於新蒲崗景福街與景康街交界，屬單幢樓，33層高，提供857個單位，單位實用面積介乎17.8平方米至45.9平方米，即192呎至494呎。
據了解，房屋署於10月接受申請後，將於今年12月攪珠，並於明年1月邀請申請者揀樓。
消息透露，房屋署建議預留當中400個單位配額，給予俗稱「長者家庭」的「家有長者優先選樓計劃」的申請者、另外為回應單身住屋訴求，房屋署亦建議預留100個單位配額予綠表單身申請者。房委會資助房屋小組將於下周一討論項目細節
Re: 吳大維主論香港市情：中共成也「磚頭」敗也將會是「磚頭」
捨先發展棕地 學者批公屋計劃帶頭破壞 橫洲綠化帶接踵遭申改劃
原興建1.7萬個公屋單位的橫洲棕地發展計劃，被指因鄉紳反對，現階段暫只發展原為橫洲綠化帶的地皮，單位銳減至4000個，近日因候任立法會議員朱凱廸遭受恐嚇，該計劃再次成為焦點。自政府改劃用途後，橫洲其餘綠化帶亦相繼被申請改劃，申請者包括有發展商及元朗駕駛學院，假如這些改劃全部獲城規會通過，連同公屋計劃，該處近三成綠化帶將受影響。有學者批評政府的舉動已帶頭破壞綠化帶，捨棄棕地不發展，更是不尊重規劃原意。
政府﹕先發展南面 其餘視進度
政府發言人表示，房屋署曾就橫洲發展做規劃研究，整項研究擬建約1.7萬個公營房屋單位，結果顯示該處興建公營房屋及擴展元朗工業邨是技術上可行，不會對當區產生不可接受的負面影響；經考慮發展優次，包括清理現有寮屋、臨時構築物、棕地作業等工作需時，政府現階段先發展橫洲南面用地，預計可提供約4000個單位。至於橫洲發展的其餘部分，政府會視乎各項配套的工作進度，按優次逐步推展。
政府2012年研究將橫洲約33公頃地皮用作興建公營房屋，包括位於橫洲北面俗稱「棕地」的露天貯物用地，以及南面的綠化地帶。本報早前揭發北面的棕地由屏山鄉事委員會主席曾樹和用作經營停車場，涉及面積達18.5公頃，曾樹和曾表明反對該處建公屋。其後政府2014年提交修訂計劃，只發展南面約5.6公頃綠化帶，涉及3條非原民村落，地政總署早前向村民發信要求於2018年前遷走。
發展商駕駛學院齊申改劃
自政府去年6月將5.6公頃綠化帶正式改劃為住宅用途後，隨即有其他申請者改劃橫洲其餘綠化帶，包括發展商新世界去年8月提出在毗鄰公屋項目、位於永寧村內一幅約1.24公頃綠化帶，申請改劃作住宅，興建3幢39層高樓宇，城規會仍在審批。至今年6月，元朗駕駛學院指因政府要發展南生圍，現址不獲續租，並稱在「經過一連串積極的覓地工作和多次與運輸署商討」，最終選址該綠化帶，涉及面積約2.46公頃。連同公屋項目用地，若3項計劃全部落實，該處綠化帶將有三成面積受影響。
記者早前到場觀察，元朗駕駛學院的申請地帶涉及政府土地及新世界現時用作員工耕種園地的地皮。元朗駕駛學院在申請書上稱，該處屬「已受影響的綠化地帶邊緣」，並已作各技術評估，相信不會對周邊地區造成不利影響。
駕駛學院回覆本報稱，申請仍在審批當中，若順利預計可於3年後於新址運作。運輸署回覆稱，因元朗駕駛學院是新界西唯一駕駛考試和訓練指定場地，會密切留意學校的重置安排。新世界回覆稱，得悉元朗駕駛學院已向城規會提交申請改變土地用途，並處理當中。
姚松炎﹕政府忽略綠化帶功用
朱凱廸向本報表示，政府不去動露天貨倉地帶，反而要費工夫去逼遷百多戶村民，而建屋範圍恰巧毗鄰發展商土地，雖無法證實發展商是否早着先機或影響政府的發展決定，但這種「巧合」確實會引來官商鄉勾結的質疑。
在中大地理與資源管理學系擔任副教授的建築、測量、都市規劃及園境界候任立法會議員姚松炎表示，綠化帶原意是擔當「緩衝」作用，分隔城市及郊野公園，令郊野公園不受城市發展影響，亦盡量保存生態環境，但現屆政府急切覓地下已忽略綠化帶功用，質疑政府不尊重規劃原意，亦令其他申請者陸續嘗試在綠化帶改劃作非住宅用途。
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政府發言人表示，房屋署曾就橫洲發展做規劃研究，整項研究擬建約1.7萬個公營房屋單位，結果顯示該處興建公營房屋及擴展元朗工業邨是技術上可行，不會對當區產生不可接受的負面影響；經考慮發展優次，包括清理現有寮屋、臨時構築物、棕地作業等工作需時，政府現階段先發展橫洲南面用地，預計可提供約4000個單位。至於橫洲發展的其餘部分，政府會視乎各項配套的工作進度，按優次逐步推展。
政府2012年研究將橫洲約33公頃地皮用作興建公營房屋，包括位於橫洲北面俗稱「棕地」的露天貯物用地，以及南面的綠化地帶。本報早前揭發北面的棕地由屏山鄉事委員會主席曾樹和用作經營停車場，涉及面積達18.5公頃，曾樹和曾表明反對該處建公屋。其後政府2014年提交修訂計劃，只發展南面約5.6公頃綠化帶，涉及3條非原民村落，地政總署早前向村民發信要求於2018年前遷走。
發展商駕駛學院齊申改劃
自政府去年6月將5.6公頃綠化帶正式改劃為住宅用途後，隨即有其他申請者改劃橫洲其餘綠化帶，包括發展商新世界去年8月提出在毗鄰公屋項目、位於永寧村內一幅約1.24公頃綠化帶，申請改劃作住宅，興建3幢39層高樓宇，城規會仍在審批。至今年6月，元朗駕駛學院指因政府要發展南生圍，現址不獲續租，並稱在「經過一連串積極的覓地工作和多次與運輸署商討」，最終選址該綠化帶，涉及面積約2.46公頃。連同公屋項目用地，若3項計劃全部落實，該處綠化帶將有三成面積受影響。
記者早前到場觀察，元朗駕駛學院的申請地帶涉及政府土地及新世界現時用作員工耕種園地的地皮。元朗駕駛學院在申請書上稱，該處屬「已受影響的綠化地帶邊緣」，並已作各技術評估，相信不會對周邊地區造成不利影響。
駕駛學院回覆本報稱，申請仍在審批當中，若順利預計可於3年後於新址運作。運輸署回覆稱，因元朗駕駛學院是新界西唯一駕駛考試和訓練指定場地，會密切留意學校的重置安排。新世界回覆稱，得悉元朗駕駛學院已向城規會提交申請改變土地用途，並處理當中。
姚松炎﹕政府忽略綠化帶功用
朱凱廸向本報表示，政府不去動露天貨倉地帶，反而要費工夫去逼遷百多戶村民，而建屋範圍恰巧毗鄰發展商土地，雖無法證實發展商是否早着先機或影響政府的發展決定，但這種「巧合」確實會引來官商鄉勾結的質疑。
在中大地理與資源管理學系擔任副教授的建築、測量、都市規劃及園境界候任立法會議員姚松炎表示，綠化帶原意是擔當「緩衝」作用，分隔城市及郊野公園，令郊野公園不受城市發展影響，亦盡量保存生態環境，但現屆政府急切覓地下已忽略綠化帶功用，質疑政府不尊重規劃原意，亦令其他申請者陸續嘗試在綠化帶改劃作非住宅用途。
Re: 吳大維主論香港市情：中共成也「磚頭」敗也將會是「磚頭」
政府應以香港整體利益考慮
民生是大事，相對綠化是較小事，況且，綠化是可以再規劃和加強建設。香港的綠化環境已經很好，學者閉門造車和利益集團都不會為社會的大眾利益考慮，是典型的「飽客不知餓客苦」。為了香港安定繁榮，利益集團可否稍為放下私利心？眼光放遠點？因為一個安定的社會環境對你們的「錢途」更有利，更能多賺錢。
社會深層次矛盾是存在的，房屋愈是缺乏，地產發展商愈能賺巨利。政府的角色應為香港整體利益考慮，這是毋庸置疑，也是正確管治之道。反之，為了保護商家利益而去犧牲香港整體利益，這正正是官商勾結。
市民生活最基本的居住問題不解決，是現時社會紛亂、紛爭的根源。政府絕對不能為商家私利而陷市民於水深火熱中。
朱凱迪現象是社會怨氣的爆發，政府應警惕，不能掉以輕心。
吳大維
12-08-2016
民生是大事，相對綠化是較小事，況且，綠化是可以再規劃和加強建設。香港的綠化環境已經很好，學者閉門造車和利益集團都不會為社會的大眾利益考慮，是典型的「飽客不知餓客苦」。為了香港安定繁榮，利益集團可否稍為放下私利心？眼光放遠點？因為一個安定的社會環境對你們的「錢途」更有利，更能多賺錢。
社會深層次矛盾是存在的，房屋愈是缺乏，地產發展商愈能賺巨利。政府的角色應為香港整體利益考慮，這是毋庸置疑，也是正確管治之道。反之，為了保護商家利益而去犧牲香港整體利益，這正正是官商勾結。
市民生活最基本的居住問題不解決，是現時社會紛亂、紛爭的根源。政府絕對不能為商家私利而陷市民於水深火熱中。
朱凱迪現象是社會怨氣的爆發，政府應警惕，不能掉以輕心。
吳大維
12-08-2016
Re: 吳大維主論香港市情：中共成也「磚頭」敗也將會是「磚頭」
梁振英認新界搵地遇阻力 稱橫洲發展絕無向黑勢力妥協 (10:04)
特首梁振英出席行政會議前，承認政府於新界地方尋找中、長期土地供應時，「確實碰到當地居民及地區勢力反對」，但會迎難而上，「（政府）過去4年迎難而上增加土地供應，市場上感覺到，樓價及租金有所回落，亞太地區上升，但香港回落」。
他又提及橫洲發展，重申1.7萬個公屋單位目標無變，而第一期先做4000單位是按「先易後難」方式進行，「絕對不存在因特區政府或房委會向地區某些勢力、黑勢力或惡勢力妥協」。
特首梁振英出席行政會議前，承認政府於新界地方尋找中、長期土地供應時，「確實碰到當地居民及地區勢力反對」，但會迎難而上，「（政府）過去4年迎難而上增加土地供應，市場上感覺到，樓價及租金有所回落，亞太地區上升，但香港回落」。
他又提及橫洲發展，重申1.7萬個公屋單位目標無變，而第一期先做4000單位是按「先易後難」方式進行，「絕對不存在因特區政府或房委會向地區某些勢力、黑勢力或惡勢力妥協」。
Re: 吳大維主論香港市情：中共成也「磚頭」敗也將會是「磚頭」
警方元朗反罪惡行動 下午拆招牌派傳單 晚上續查牌 (00:48)
候任立會議員朱凱廸公開表示收到死亡威脅而報警，他正接受警方24小時保護，事件廣受社會關注。警方連日來在元朗進行大規模反黑及反罪惡行動外，本周二行動進一步升級，除中午開始在元朗清拆色情招牌，又派出O記、重案組及機動部隊人員到元永寧村一帶巡查及派發傳單。直至深夜，警方繼續到元朗一帶展開犁庭掃穴反罪惡行動，主要針對黑社會收入來源，數十名警員巡查區內娛樂場夜店，包括麻將館、卡拉OK、足浴店及酒吧等。
探員指未來仍會到元朗區的鄉村派發傳單，呼籲村民提供消息，而打擊黑社會的行動仍會持續。
另警方同日晚在元朗警署召開記者會，總結連日在區內掃黃行動的情況。元朗警區刑事總督察陳嘉寶表示，元朗警區特別職務隊及刑事部經深入調查後，由本周日（11日）起在元朗區內展開代號「衝浪者」的掃黃行動，連日根據資料突擊搜查區內多個目標地點；截至本周二（13日）為止，警方行動中共拘捕8男98女，20歲至80歲，當中包括22名本地人，13名外籍人，71名内地人士，分別涉嫌「管理賣淫場所」、「協助管理賣淫場所」、「管理無牌按摩場所」、「協助管理無牌按摩場所」、「違反逗留條件」以及「出租處所以供用作賣淫場所」罪名。
候任立會議員朱凱廸公開表示收到死亡威脅而報警，他正接受警方24小時保護，事件廣受社會關注。警方連日來在元朗進行大規模反黑及反罪惡行動外，本周二行動進一步升級，除中午開始在元朗清拆色情招牌，又派出O記、重案組及機動部隊人員到元永寧村一帶巡查及派發傳單。直至深夜，警方繼續到元朗一帶展開犁庭掃穴反罪惡行動，主要針對黑社會收入來源，數十名警員巡查區內娛樂場夜店，包括麻將館、卡拉OK、足浴店及酒吧等。
探員指未來仍會到元朗區的鄉村派發傳單，呼籲村民提供消息，而打擊黑社會的行動仍會持續。
另警方同日晚在元朗警署召開記者會，總結連日在區內掃黃行動的情況。元朗警區刑事總督察陳嘉寶表示，元朗警區特別職務隊及刑事部經深入調查後，由本周日（11日）起在元朗區內展開代號「衝浪者」的掃黃行動，連日根據資料突擊搜查區內多個目標地點；截至本周二（13日）為止，警方行動中共拘捕8男98女，20歲至80歲，當中包括22名本地人，13名外籍人，71名内地人士，分別涉嫌「管理賣淫場所」、「協助管理賣淫場所」、「管理無牌按摩場所」、「協助管理無牌按摩場所」、「違反逗留條件」以及「出租處所以供用作賣淫場所」罪名。